Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde, taşınmazı yeni satın alan kişinin (yeni malik) konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle açacağı tahliye davası, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması ilkesi arasındaki dengenin gözetildiği teknik bir süreçtir.
Aşağıda, bu sürecin işleyişi, ispat koşulları ve Yargıtay uygulamaları detaylandırılmıştır.
1. Davacı Tarafından Yerine Getirilmesi Gereken Usulü İşlemler
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davasında, kiralananı edinme tarihinden itibaren iki farklı yol izleyebilir:
-
İhtar Şartı (TBK m. 351): Yeni malik, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek durumu bildirmek ve ihtiyacını beyan etmek zorundadır.
-
Dava Süresi: Edinme Tarihinden İtibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir.
-
Alternatif Yol: Yeni malik dilerse, eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde doğrudan TBK m. 350 uyarınca da dava açabilir.
Önemli Not: 1 aylık ihtar süresi ve 6 aylık bekleme süresi hak düşürücü sürelerdir; mahkemece resen (kendiliğinden) gözetilir.Akabinde dava açılmadan önce dava şartı olan arabulucuk aşaması tamamlanıp dava açılması gerekmektedir.
2. İhtiyacın Varlığı ve İspat Koşulları
Tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın şu üç temel niteliği taşıması gerekir: Gerçek, samimi ve zorunlu.
İspat İçin Kullanılacak Deliller:
-
Sosyal ve Ekonomik Durum Araştırması: Davacının mevcut ikametgah durumu, aile yapısı ve geliri.
-
Mülkiyet Kayıtları: Davacının aynı bölgede kendine ait başka boş taşınmazının olup olmadığı (Tapu kayıtları).
-
Tanık Beyanları: İhtiyacın somut dışavurumlarını (örneğin evlenecek olması, mevcut evden çıkarılıyor olması vb.) kanıtlamak için.
-
Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın ihtiyaca uygun olup olmadığı ve yerinde inceleme.
-
Tanık Beyanları: İhtiyacın sosyal ve kişisel sebeplerini açıklamak için.
-
Kira Sözleşmeleri: Davacının kendisinin de kirada oturduğunu veya oturduğu yerden çıkarılma tehdidi altında olduğunu ispatlayan belgeler.
3. Mahkemece Gözetilecek Hususlar ve Delillerin Değerlendirilmesi
Mahkeme, “ihtiyacın samimiyetini” denetlerken şu kriterleri esas alır:
-
Mevcut Konutun Durumu: Davacı kirada oturuyorsa, ihtiyacı kural olarak var kabul edilir. Ancak oturduğu yer ile tahliyesini istediği yer arasında makul bir fark (konum, büyüklük vb.) olmalıdır.Buna ilişkin olarak mevcut kira sözleşmesi mahkemeye sunulmalı ve kendi üzerine kayıtlı başka bir taşınmaz olmadığı bu taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi açısından tapu müdürlüğüne müzekkere yazılması talep edilmelidir.
-
Alt Soy ve Üst Soy İhtiyacı: İhtiyaç sadece malik için değil; eşi, altsoyu (çocuklar, torunlar), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de ileri sürülebilir. Önemli olan bu ihtiyacın gerçek samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
-
Sağlık ve Güvenlik: Mevcut evin sağlığa uygun olmaması veya asansörsüz bir binada yaşlı birinin oturması yada ısınma sorunu olmayan bir taşınmazın olması gibi durumlar zorunluluğu kanıtlar.
-
İşyeri İhtiyacı: Davacının mesleğini icra edeceği uygun bir yerinin olmaması veya halihazırda başka bir yerde kiracı olması gerekir.Yada buna ilişkin olarak vergi levhası yada işyeri açmak için yapmış olduğu resmi başvuru evraklarının mahkemeye sunulması halinde mahkemece ihtiyacın samimi olacağı hususunda kanaat oluşmasına yardımcı olacaktır.
4. Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre “ihtiyaç” kavramı şu şekilde yorumlanmaktadır:
-
Geçici İhtiyaç: Yargıtay, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı olan ihtiyaçları tahliye sebebi saymamaktadır. (Örn: “İleride emekli olunca oturacağım” iddiası samimi bulunmaz.)Yada işyerine ilişkin olarak tahliye edilmesi akabinde burada işyeri faaliyeti yapacağım şeklindeki henüz doğmamış ihtiyaç sebepleri tahliye sebebi olarak kabul görmemektedir.
-
Boş Taşınmazın Varlığı: “Davacının aynı belediye sınırları içerisinde, ihtiyaca uygun boş taşınmazının bulunması durumunda ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilir.” (Yargıtay 6. H.D.)
-
Kirada Oturma Karinesi: “Kendi evi varken başkasının taşınmazında kiracı olarak oturan kimsenin ihtiyacının varlığının kabulü gerekir.” (Yargıtay 3. H.D. 2017/4260 E. , 2018/11835 K.)
-
Örnek 1 (Samimiyet Üzerine): “Davacının halen oturduğu taşınmazın kendine ait olması durumunda, tahliyesi istenen yerin daha üstün nitelikte (daha geniş, asansörlü, merkezi konumlu vb.) olduğu kanıtlanmadıkça tahliye kararı verilemez.” (Y. 3. HD.)
Örnek 2 (Süre Usulü Üzerine): “İktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ edilmemişse, yeni malikin TBK 351 uyarınca altı aylık sürenin sonunda dava açma hakkı doğmaz; dava reddedilmelidir.” (Y. 6. HD.
5. Hüküm ve Yeniden Kiralama Yasağı
Mahkemece yapılacak yargılama sonucunda dava şartlarının yerine getirilip getirilmediği, kanunun aramış olduğu sürelere riayet edilip edilmediği ve tarafların belirtmiş oldukları deliller çerçevesinde değerlendirme yapılarak yeni malikin belirtmiş olduğu nedenler çerçevesinde ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu bulursa mecurun tahliyesine ilişkin karar verir. Bu kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez (ancak tehiri icra talep edilebilir).
TBK m. 355 (Yeniden Kiralama Yasağı): Haklı bir sebep olmaksızın, tahliye edilen taşınmaz 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranılması durumunda malik, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.