1. Davanın Hukuki Niteliği

Vekalet sözleşmesi, taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanır. Borçlar Kanunu uyarınca vekil, müvekkilinin yararına ve iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Eğer vekil, sahip olduğu temsil yetkisini kasıtlı olarak müvekkilinin zararına ve kendisinin veya bir üçüncü kişinin yararına kullanırsa, yapılan işlem hukuka aykırı hale gelir.

Bu dava, “yolsuz tescilin düzeltilmesi” amacını taşır. Eğer taşınmazı devralan üçüncü kişi de vekilin kötü niyetini biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, tescil yolsuz sayılır ve iptali gerekir.

2. Dava Açılmadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Dava ikame edilmeden önce şu temel unsurlar titizlikle analiz edilmelidir:

• Vekaletnamenin Kapsamı: Vekaletnamede taşınmaz satış yetkisinin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Ancak yetki olsa dahi, bu yetkinin kötüye kullanılması davaya engel değildir.

• Zarar Unsuru: Müvekkilin malvarlığında somut bir azalma veya beklenebilecek bir artışın engellenmesi durumu var mıdır?

• Üçüncü Kişinin İyiniyeti: Taşınmazı vekilden satın alan kişinin, vekilin müvekkilini zarara uğrattığını bilip bilmediği araştırılmalıdır. (TMK m. 1023 korumasından yararlanıp yararlanamayacağı).Belirtilen bu duruma göre tapu iptal ve tescil isteğinin yanında terditli olarak 3.kişinin iyiniyetli olması ihtimaline binaen tazminat talep edilmelidir.

• Zamanaşımı: Bu davalar kural olarak herhangi bir zamanaşımına tabi değildir; ancak hakkın kötüye kullanılması itirazı ile karşılaşmamak için makul sürede açılmalıdır.

3. Mahkeme Tarafından Aranan Şartlar

Yargılama sırasında mahkeme şu dört ana kriterin varlığını sorgular:

1. Vekalet İlişkisinin Varlığı: Geçerli bir temsil yetkisinin olup olmadığı.

2. Vekilin Özen ve Sadakat Borcuna Aykırılığı: Vekilin, müvekkilinin menfaatlerini göz ardı ederek hareket etmesi.

3. Zarar ve İlliyet Bağı: Yapılan işlem sonucunda müvekkilin zarar görmüş olması ve bu zararın vekilin eyleminden kaynaklanması.

4. Üçüncü Kişinin Kötüniyeti: Alıcının, vekilin görevini kötüye kullandığını bilmesi veya hayatın olağan akışı gereği bilmesinin gerekmesi (Örneğin: Taşınmazın değerinin çok altında devredilmesi).

4. İleri Sürülmesi Gereken Deliller

Dava aşamasında ispat yükü davacıdadır. Şu delillerin sunulması davanın seyrini değiştirir:

• Bilirkişi Raporu (Rayiç Değer): Taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki aşırı fark.

• Banka Kayıtları: Satış bedelinin müvekkile ödenip ödenmediğini gösteren dekontlar.

• Tanık Beyanları: Vekil ile üçüncü kişi arasındaki yakınlık (akrabalık, iş ortaklığı vb.) veya muvazaalı (danışıklı) ilişkiyi kanıtlayan beyanlar.

• Ailevi ve Sosyal Durum Araştırması: Müvekkilin o dönemde taşınmazı satmaya ihtiyacı olup olmadığı.

5. Davalının Sunabileceği Savunmalar

Davalı yan (vekil veya üçüncü kişi), genellikle şu savunmalara dayanır:

• Bedelin Ödendiği Savunması: Satış bedelinin müvekkile elden veya banka kanalıyla tam olarak ödendiği.

• Talimat Savunması: İşlemin müvekkilin sözlü veya yazılı talimatı doğrultusunda, belirtilen bedelle yapıldığı.

• İyiniyet İddiası (Üçüncü Kişi İçin): Tapu siciline güven ilkesi gereği, vekilin yetkisiz olduğunu veya kötü niyetli olduğunu bilmediği savunması.

• Borca Karşılık Devir: Taşınmazın, müvekkilin vekile olan bir borcu karşılığında devredildiği iddiası.

Yargıtay  Hukuk Dairesi Kararı: > “Vekil, vekalet görevini yerine getirirken müvekkilinin menfaatini gözetmek zorundadır. Satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki fahiş fark, tek başına kötü niyetin kanıtı olmasa da, diğer yan delillerle desteklendiğinde vekalet görevinin kötüye kullanıldığının karinesidir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı: > “Eğer üçüncü kişi (alıcı), vekil ile el ve iş birliği içerisinde hareket ederek müvekkili zarara uğratmışsa, bu kişinin tapu siciline güven ilkesinden (TMK 1023) yararlanması mümkün değildir. İptal ve tescil kararı verilmelidir.”

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında Yargıtay’ın güncel ve yerleşik içtihatları, belirli kriterler etrafında şekillenmiştir. Bu kararların özeti, davanın ispatı ve savunma stratejileri için temel teşkil eder:

A. “Sadakat ve Özen Borcu” Vurgusu

Yargıtay, vekilin sadece yetki sınırları içinde kalmasını yeterli görmez; vekilin, müvekkilinin yararına en uygun olanı yapma yükümlülüğünü vurgular.

• Özet: Vekil, satış yetkisi olsa dahi, taşınmazı müvekkilinin zararına olacak şekilde çok düşük bir bedelle devredemez. Vekilin kendi yararına veya üçüncü kişinin yararına hareket etmesi, sadakat borcuna aykırılık teşkil eder ve bu durum işlemin geçersizliği sonucunu doğurur.

B. “Bedel Farkı ve Kötü Niyet” Kriteri

Mahkemelerce en çok dikkat edilen husus, tapudaki satış bedeli ile taşınmazın o tarihteki gerçek rayiç değeri arasındaki farktır.

• Özet: Yargıtay kararlarında, “bedeller arasındaki fahiş fark” tek başına vekalet görevinin kötüye kullanıldığını kanıtlamaz; ancak bu fark, alıcının kötü niyetini gösteren en güçlü karinedir. Eğer alıcı, taşınmazın gerçek değerinin çok altında olduğunu biliyorsa, Türk Medeni Kanunu m. 1023 (tapu siciline güven) korumasından yararlanamaz.

C. “El Birliği ve İş Birliği” İlkesi

Üçüncü kişinin (alıcının) durumu, davanın kabulü için kilit rol oynar.

• Özet: Eğer vekil ile alıcı arasında akrabalık, iş ortaklığı veya yakın arkadaşlık gibi bir bağ varsa, Yargıtay alıcının “vekilin görevini kötüye kullandığını bildiğini veya bilmesi gerektiğini” kabul eder. Bu durumda “el birliği ile müvekkili zarara uğratma” olgusu sabit sayılır ve tapu iptal edilir.

D. “Zamanaşımı Bulunmaması” Kararı

Bu dava türünde zamanaşımı konusu sıklıkla tartışılır.

• Özet: Yargıtay’ın güncel görüşüne göre, vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, yolsuz tescil mahiyetinde olduğundan herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak davanın çok uzun yıllar sonra açılması “hakkın kötüye kullanılması” (TMK m. 2) olarak değerlendirilebilir.

E. “İspat Yükü ve Hayatın Olağan Akışı”

İspatın nasıl yapılacağına dair güncel yaklaşımlar:

• Özet: Davacı, satış bedelinin kendisine ödenmediğini iddia ediyorsa, ispat yükü yer değiştirerek davalıya (vekil veya alıcıya) geçer. Davalı, ödemeyi banka kaydı gibi somut delillerle ispat etmelidir. Yargıtay, elden ödeme iddialarına (özellikle yüksek meblağlarda) hayatın olağan akışına aykırı olduğu gerekçesiyle şüpheyle yaklaşmaktadır.”Vekil ile sözleşme yapan kişi iyiniyetli ise vekilin temsil yetkisini kötüye kullanması asıl maliki bağlar; ancak vekil ile alıcı el birliği içinde müvekkili zarara uğratmışlarsa, tescil yolsuzdur ve iptali gerekir.”

Vekalet görevinin kötüye kullanılması davalarında, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi (tapu siciline güven) çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay, bu iyiniyetin varlığını veya yokluğunu tespit ederken belirli somut kriterler aramaktadır.

Bedel Farkı (Objektif Kriter)

Yargıtay, taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki farkın, alıcının iyiniyetini sorgulamak için en temel gösterge olduğunu kabul eder.

• Karar Özeti: “Taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri ile tapudaki satış bedeli arasında aşırı (fahiş) bir fark varsa, hayatın olağan akışına göre alıcının bu durumu bilmediğinden söz edilemez. Alıcı, vekilin müvekkilini zarara uğrattığını sezebilecek durumdadır; dolayısıyla iyiniyet iddiası dinlenmez.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi)

6. Taraflar Arasındaki Şahsi ve Yakın İlişki (Sübjektif Kriter)

Vekil ile alıcı arasındaki sosyal veya ekonomik bağ, iyiniyeti ortadan kaldıran en güçlü delillerden biridir.

•  “Vekil ile taşınmazı devralan üçüncü kişi arasında akrabalık, iş ortaklığı, komşuluk veya yakın arkadaşlık gibi bir ilişki varsa; alıcının, vekilin asıl maliki (müvekkili) zarara uğratma kastından haberdar olduğu karine olarak kabul edilir. Bu gibi durumlarda ‘el ve iş birliği’ (muvazaa) olduğu varsayılır.”

7. Araştırma ve Özen Yükümlülüğü

Alıcının, tapu siciline güvenmesi yeterli değildir; makul bir kişinin göstermesi gereken özeni gösterip göstermediğine bakılır.

• “Bir kimsenin iyiniyetinden söz edilebilmesi için, durumun gerektirdiği özeni göstermiş olması gerekir. Vekaletname ile yapılan satışlarda alıcı, vekilin yetkisini kötüye kullandığına dair bir kuşku duyuyorsa veya duyulabilecek bir ortam varsa araştırmalıdır. Kaba bir inceleme ile dahi anlaşılabilecek suistimallerde, alıcının tapu siciline güvenerek mülkiyeti kazandığı kabul edilemez.” (

8. Ödemenin Yapılış Biçimi

Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve kime ödendiği, iyiniyetin tespitinde kritiktir.

•  “Yüksek bedelli taşınmaz satışlarında bedelin banka kanalıyla değil de nakit olarak (elden) ödendiği iddiası, hayatın olağan akışına uygun düşmez. Ayrıca bedelin vekile ödenmiş olması, vekilin bu parayı müvekkile aktarmaması durumunda alıcıyı sorumluluktan kurtarmaz; alıcının bu paranın müvekkile ulaştığından emin olması veya iyi niyetini somutlaştırması gerekir.” (Yargıtay Güncel Karar Özeti)

9. “Kötüniyet Def’i” Her Zaman İleri Sürülebilir

Yargıtay, kötüniyetin hukuk tarafından korunmayacağını ve bunun her aşamada mahkemece re’sen (kendiliğinden) dikkate alınabileceğini belirtir.

•  “Kötüniyetli kişinin tapu siciline güveni korunmaz. Üçüncü kişi, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tescil yolsuzdur. Bu durumun kanıtlanması halinde davacı asıl malik, tapunun iptalini ve kendi adına tescilini her zaman isteyebilir.”

10. Bedel Farkı ve Kötüniyet İlişkisi Hakkında

Bu karar, tapudaki bedel ile rayiç değer arasındaki aşırı farkın, alıcının iyiniyetini nasıl ortadan kaldırdığını açıklar.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2021/1574

• Karar No: 2021/3421

• Özet: “Vekil edeni zararlandırma kastı, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişinin el ve işbirliği içerisinde olması halinde somutlaşır. Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fahiş fark, tek başına vekalet görevinin kötüye kullanıldığının kanıtı değilse de, davalı alıcının vekilin amacını bildiği veya bilmesi gerektiğini gösteren en önemli delildir. Bu durumda TMK 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanılamaz.”

11. El Birliği ve Yakın Akrabalık İlişkisi

Vekil ile alıcı arasındaki yakınlığın ispat yüküne etkisine dair temel karar.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2020/2145

• Karar No: 2021/1120

• Özet: “Dava konusu taşınmazın vekil tarafından kendi eşine/yakın akrabasına devredilmesi durumunda, alıcının vekilin müvekkilini zarara uğrattığını bilmediği kabul edilemez. Yakın akrabalık ilişkisi, hayatın olağan akışı gereği vekilin sadakat borcuna aykırı hareket ettiğinin alıcı tarafından bilindiği karinesini oluşturur.”3. İspat Yükü ve Banka Kayıtlarının Önemi

Satış bedelinin ödenip ödenmediği konusundaki ispat kuralları.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2019/4582

• Karar No: 2020/1247

• Özet: “Davalı alıcı, satış bedelini vekile ödediğini savunmuşsa da, bu bedelin vekil tarafından müvekkile aktarıldığı ispatlanmalıdır. Özellikle yüksek meblağlı işlemlerde bedelin banka kanalı yerine elden ödendiğine dair savunmalara itibar edilemez. Ödeme kanıtlanamadığı ve rayiç değer ile tapu değeri arasında uçurum olduğu takdirde tescilin yolsuz olduğu kabul edilmelidir.”

12. Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı

Bu davanın ne zaman açılması gerektiğine dair usul kuralı.

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

• Esas No: 2017/1-1250

• Karar No: 2020/352

• Özet: “Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, ayni hakka ilişkin olup yolsuz tescilin düzeltilmesi mahiyetindedir. Bu niteliği itibarıyla dava açılması herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.“

---

Mahkeme Kararlarının Ortak Analizi (Sentez)

Mahkemeler bu kararları verirken şu mantık silsilesini takip eder:

1. Yetki Var mı? Önce vekaletnamede satış yetkisi aranır.

2. Zarar Var mı? Müvekkilin malvarlığı eksilmiş mi bakılır.

3. Hukuki Sebep Geçerli mi? Vekil, müvekkilin talimatına mı uydu yoksa kendi kafasına göre mi hareket etti?

4. Üçüncü Kişi Korunur mu? Alıcı “ben bilmeden aldım” diyebiliyor mu? (Değer farkı ve akrabalık,vekil adına hareket eden ile 3.kişinin devir öncesi tanışıklığının olup olmadığı gibi hususlar burada devreye girer).

Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı bir davada, mahkemeden istenecek taleplerin doğru formüle edilmesi, davanın sonucunda hak kaybına uğramamanız açısından kritiktir.

A. Asli Talep: Tapu İptali ve Tescil

Davanın temel amacıdır. Taşınmazın davalı üzerindeki kaydının silinerek, yeniden müvekkil adına kaydedilmesi istenir.

• Talep Şekli: “Davalı adına kayıtlı olan … ada … parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil [İsim] adına tapuya tesciline karar verilmesi” şeklinde formüle edilir.

B. Kademeli (Terditli) Talep: Tazminat

Eğer taşınmaz, davalı üçüncü kişi tarafından iyiniyetli dördüncü bir kişiye devredilmişse artık tapu iptali imkansız hale gelebilir (TMK m. 1023 gereği). Bu riske karşı, iptal mümkün olmazsa taşınmazın değerinin nakden ödenmesi istenir.

• Talep Şekli: “Tapu iptali ve tescil talebimizin reddi halinde; taşınmazın dava tarihindeki (veya karar tarihindeki) güncel rayiç bedelinin, satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi” talep edilir.

C. İhtiyati Tedbir Talebi

Yargılama süresince taşınmazın başkasına devrini önlemek için istenir. (Önceki adımda detaylandırdığımız maddedir).

D. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi

Eğer taşınmaz davalı tarafından kullanılıyorsa veya kiraya verilerek gelir elde ediliyorsa, müvekkilin bu mahrum kaldığı kullanım bedeli de aynı dava ile istenebilir.

• Talep Şekli: “Taşınmazın haksız işgali nedeniyle geriye dönük 5 yıllık (veya devir tarihinden itibaren) ecrimisil bedelinin davalıdan tahsiline” karar verilmesi istenir.

E. Gelirlerin ve Kira Bedellerinin İadesi

Vekil veya üçüncü kişi taşınmazdan bir gelir (kira vb.) elde etmişse, bu bedellerin “Vekaletsiz İş Görme” veya “Sebepsiz Zenginleşme” hükümlerine göre iadesi talep edilebilir.

---

Mahkeme Sürecinin İşleyiş Şeması

Davanın hangi aşamalardan geçeceğini anlamak, taleplerin yönetimini kolaylaştırır:

---

Özet Karar Tablosu (Ne İstenmeli?)

Talep Türü	Ne Zaman İstenmeli?	Amacı Nedir?
Tapu İptal & Tescil	Her zaman (Asli Talep)	Mülkiyeti geri almak.
Bedel Tazminatı	Taşınmaz el değiştirmişse	Mülkiyet alınamazsa parayı kurtarmak.
İhtiyati Tedbir	Dava açılır açılmaz	Taşınmazın kaçırılmasını önlemek.
Ecrimisil	Davalı taşınmazı kullanıyorsa	Kullanım bedelini (kira tazminatı) almak.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, mahkemenin yargılama sonunda kuracağı hüküm, davanın ispatlanıp ispatlanamadığına ve taşınmazın güncel mülkiyet durumuna göre üç ana ihtimalden oluşur.

a. Davanın Kabulü Halinde: Tapu İptal ve Tescil Hükmü

Davacı, vekilin kötü niyetli olduğunu ve alıcının (üçüncü kişinin) bu durumu bildiğini ispatlamışsa mahkeme şu şekilde hüküm kurar:

• Hüküm Fıkrası Örneği: “Davalı [Alıcı Adı] adına kayıtlı olan … ili, … ilçesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının İPTALİ ile, davacı [Müvekkil Adı] adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,”

• Sonucu: Bu hüküm “inşai” (yenilik doğuran) bir hükümdür. Karar kesinleştiğinde tapu dairesine yazılacak bir müzekkere ile eski malik (müvekkil) yeniden mülkiyet hakkını kazanır.

b. Kademeli Talep Halinde: Tazminat Hükmü

Eğer yargılama sırasında taşınmazın iyiniyetli bir dördüncü kişiye devredildiği veya alıcının gerçekten iyiniyetli olduğu (ancak vekilin kusurlu olduğu) anlaşılırsa, tapu iptali reddedilir ve tazminata hükmedilir.

• Hüküm Fıkrası Örneği: “Tapu iptal ve tescil talebinin reddine; davacının terditli talebinin kabulü ile taşınmazın karar tarihindeki güncel rayiç bedeli olan … TL’nin, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı [Vekil Adı]’ndan alınarak davacıya verilmesine,”

• Sonucu: Mülkiyet davacıya dönmez ancak malın güncel bedeli vekilden tahsil edilir.

c. Davanın Reddi Hükmü

Davacı; vekilin sadakat borcuna aykırı davrandığını veya alıcının kötü niyetli olduğunu yeterli delille ispatlayamazsa dava reddedilir.

• Hüküm Fıkrası Örneği: “Davacının davasının İSPATLANAMADIĞINDAN REDDİNE, mevcut ihtiyati tedbirin karar kesinleştiğinde kaldırılmasına,”

• Sonucu: Mevcut tapu kaydı korunur. Davacı, karşı tarafın avukatlık ücretini (vekalet ücreti) ve yargılama giderlerini ödemekle yükümlü tutulur.

1. Davanın Hukuksal Niteliği

Ketmi verese, bir mirasbırakanın vefatından sonra mirasçılardan bir veya birkaçının, diğer mirasçıları dışlayarak (gizleyerek) aldıkları veraset ilamı (mirasçılık belgesi) vasıtasıyla taşınmazları kendi üzerlerine tescil ettirmeleri durumudur.

• Hukuki Temel: Bu dava, yolsuz tescilin düzeltilmesi niteliğinde bir tapu iptal ve tescil davasıdır (TMK m. 1025).

• Dayanak: Mirasçı oldukları halde tapu sicilinde adları geçmeyen kişilerin, mülkiyet hakkına dayalı olarak açtıkları aynî bir davadır.

2. İleri Sürülecek Hususlar ve İspat Külfeti

Davacı taraf, aşağıdaki hususları iddia ve ispat etmekle yükümlüdür:

• Mirasbırakan ile olan soybağı (Mirasçılık sıfatı).

• Taşınmazın intikali sırasında kullanılan veraset ilamının gerçeğe aykırı olduğu veya eksik mirasçı içerdiği.

• Taşınmazın, bu hatalı belgeye dayanılarak davalılar adına tescil edildiği.

3. Mahkemece Re’sen Göz Önünde Bulundurulacak Hususlar

Taraf ve Dava Ehliyeti

• Davacı: Mirasçılık belgesinde yer almayan veya payı eksik gösterilen gerçek mirasçıdır.

• Davalı: Yolsuz tescil sonucunda taşınmazı üzerine geçiren diğer mirasçılar veya onlardan kötüniyetle devralan üçüncü kişilerdir.

• Mecburi Dava Arkadaşlığı: Elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğunda, davanın tüm mirasçılara karşı veya tüm mirasçılar tarafından açılması gerekebilir; ancak ketmi verese durumunda payı gasp edilen mirasçı, kendi payı oranında davayı açabilir.(Yargıtay 1. Hukuk
  Dairesinin 13.03.2017 tarihli ve 2014/20396 E., 2017/1241 K. sayılı kararı; 09.11.2022 tarihli ve 2022/4205
  E., 2022/7379 K. sayılı kararı)

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Ketmi verese nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davaları ayni hakka (mülkiyet hakkına) dayandığı için zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Mirasçılık sıfatı devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

4. Araştırılması Gereken Hususlar ve Delillerin Değerlendirilmesi

Mahkeme, yargılama sırasında şu araştırmaları yapmak zorundadır:

1. Nüfus Kayıtlarının İncelenmesi: Mirasbırakanın tüm alt ve üst soyunu gösterir vukuatlı nüfus kayıt tablosu getirtilir.

2. Veraset İlamlarının Karşılaştırılması: Davaya esas alınan “ketmedilmiş” (eksik) veraset ilamı ile güncel nüfus kayıtlarına göre alınmış “hasımlı” veraset ilamı karşılaştırılır.

3. Tapu Kayıtları ve Dayanak Belgeleri: Taşınmazın intikal işlemleri (tashih, intikal, satış vb.) resmi senetleri tapu müdürlüğünden celbedilir.

4. İyi Niyet Sorgusu: Eğer taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse, TMK m. 1023 uyarınca bu kişinin iyi niyetli olup olmadığı araştırılır. Ketmi verese durumunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin iyiniyeti korunmaz.

5. Netice-i Talep Kısmında İstenmesi Gerekenler

Dava dilekçesinin netice kısmında şu ibareler yer almalıdır:

Miras Payının Gizlenmesi(Ketmedilmesi) Nedeniyle Devir Edilen Taşınmazın Tapu Kaydının İptali ve Müvekkilin Hissesi Oranında Tapuya Tesciline Karar Verilmesi,olmadığı takdirde tazminata hükmedilmesi talebidir

6. Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

• Nisbi Harç: Bu davalar taşınmazın değeri üzerinden nisbi harca tabidir.

• Vekalet Ücreti: Karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT uyarınca, davanın kabul edilen mülkiyet değeri üzerinden nisbi vekalet ücretine hükmedilir.

“Mirasçılardan birinin veya birkaçının gizlenerek (ketmedilerek) alınan mirasçılık belgesine dayanılarak yapılan intikaller yolsuz tescil hükmündedir. Yolsuz tescil, TMK m. 1025 uyarınca her zaman iptali istenebilir bir durum olup, mülkiyet hakkına dayanan bu istemlerde zamanaşımı işlemez.”

7. Bu Davadan Sonra Açılması Gereken Diğer Davalar

Ketmi verese davası kazanıldıktan sonra, hak kaybını tam olarak telafi etmek için şu davalar gündeme gelebilir:

1. Mirasçılık Belgesinin İptali Davası: Eğer tapu davası içinde bu sorun çözülmemişse, hatalı veraset ilamının iptali ve yenisinin verilmesi için ayrı bir dava açılmalıdır (Genellikle tapu davasında bekletici mesele yapılır).Ketmi vereseye dayalı tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak olan hasımlı veraset ilamının iptali davası ile birlikte götürülmesi daha uygundur.Aksi halde tapu iptal davasını yürüten mahkeme davacıya bu davayı açması için süre verecektir.

2. Ecri misil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Taşınmazı haksız yere kullanan veya kira geliri elde eden diğer mirasçılardan, geçmişe dönük (5 yıllık zamanaşımı içinde) kullanım bedeli talep edilebilir.

3. Terditli Olarak Tazminat Davası: Eğer taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmiş ve tapu iptali imkansız hale gelmişse, tapu değerinin davalı mirasçılardan tahsili için tazminat davası açılır.

Mirasçının mirasçılık belgesinde gösterilmemesi (ketmedilmesi) ve taşınmazın bu süreçte üçüncü bir kişiye devredilmiş olması, davanın seyrini ve stratejisini önemli ölçüde değiştiren teknik bir durumdur. Bu durumda izlenmesi gereken hukuki yol ve dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

8. Üçüncü Kişinin İyi niyetinin Korunup Korunmaması (TMK m. 1023)

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre, tapu kütüğündeki tescile dayanarak iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Ancak ketmi verese durumunda iki ihtimal vardır:

• Üçüncü Kişi Kötüniyetli İse: Eğer taşınmazı devralan kişi, mirasçıların gizlendiğini biliyorsa veya durumun gereği olarak bilmesi gerekiyorsa (örneğin; aile yakınıysa, taşınmazın miras malı olduğunu ve bir mirasçının dışlandığını bilebilecek durumdaysa), bu kişinin iyiniyeti korunmaz. Bu durumda Tapu İptal ve Tescil davası doğrudan bu üçüncü kişiye karşı da açılabilir.

• Üçüncü Kişi İyiniyetli İse: Eğer üçüncü kişi tapu kaydına güvenerek, gerçek durumu bilmeden ve bilecek durumda olmadan taşınmazı satın almışsa, onun mülkiyeti korunur. Bu durumda tapu iptali mümkün olmaz; dava “Bedel (Tazminat)” davasına dönüşür.

9. Davanın Kime Karşı Açılacağı

Bu aşamada dava şu kişilere yöneltilmelidir:

• Mirasçıyı Gizleyen Diğer Mirasçılar: Yolsuz tescili gerçekleştiren kişiler.

• Taşınmazı Devralan Üçüncü Kişi: (İyiniyetli olup olmadığının tespiti ve tapu iptali talebi için).

10. Netice-i Talep Kısmında “Terditli” (Kademeli) İstemi

Üçüncü kişiye devir söz konusu olduğunda, davanın reddedilme riskine karşı talepler şu şekilde sıralanmalıdır:

1. Öncelikle: Tapu kaydının iptali ile davacı payı oranında tescili,

2. Mümkün Olmaması Halinde (Üçüncü kişi iyiniyetli çıkarsa): Taşınmazın güncel rayiç bedelinin, mirasçıyı gizleyen diğer mirasçılardan (haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre) davacı payı oranında tahsili.

11. Mahkemece Yapılacak Araştırmalar

• İyiniyet Araştırması: Mahkeme, üçüncü kişinin sosyal ve ekonomik durumunu, mirasçılarla olan yakınlığını, satış bedelinin gerçek değerle uyumlu olup olmadığını,ilgili taşınmazın gerçekten satılıp satılmadığı ve sonrasında ki devir hareketlerinin inceleyerek (düşük bedelli satışlar kötüniyet karinesidir) araştırır.

• Banka Kayıtları ve Ödemeler: Satışın gerçek bir satış mı yoksa mal kaçırma amaçlı muvazaalı bir işlem mi olduğunu anlamak için satış bedelinin banka üzerinden ödenip ödenmediği incelenir.

12. Açılması Gereken Ek Davalar / Yapılması Gerekenler

• İhtiyati Tedbir: Dava açılır açılmaz, taşınmazın devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla tapu kaydı üzerine “İhtiyati Tedbir” konulması talep edilmelidir.

• Mirasçılık Belgesinin İptali: Hatalı olan (davacı mirasçının yer almadığı) mirasçılık belgesinin iptali ve doğrusunun verilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ayrı bir dava açılmalı ve bu dava, tapu iptal davasında bekletici mesele yapılmalıdır.

13.Örnek Yargıtay Kararları

1. Yolsuz Tescil Kararı

Yargıtay 1. HD, 2014/13955 E., 2016/4351 K.

• Özet: Diğer mirasçıların varlığını bilmesine rağmen, onları veraset ilamında göstermeyerek taşınmazı kendi adına tescil ettiren mirasçının yaptığı işlem “yolsuz tescil” niteliğindedir. Bu tescil hukuken geçersizdir ve gerçek paylar oranında iptal edilmelidir.

2. Bilme Şartı ve Karine Kararı

Yargıtay 1. HD, 2012/12185 E., 2013/461 K.

• Özet: Aynı aile içinde veya yakın akrabalık bağı olan kişilerin diğer mirasçıları “tanımıyorum/bilmiyorum” savunması hayatın olağan akışına aykırıdır. Bilinçli gizleme (ketmetme) kanıtlandığında iyiniyet iddiası dinlenmez.

3. Taşınmazın Satılması Durumunda Tazminat Kararı

Yargıtay 1. HD, 2016/112 E., 2018/12543 K.

• Özet: “Ketmi verese hukuksal sebebine dayalı davalarda, taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmişse, TMK m. 1023 uyarınca bu kişilere karşı açılan tapu iptal davası reddedilir. Ancak bu durum, miras hakkı elinden alınan kişinin zararının karşılanmayacağı anlamına gelmez. Mirasçıyı gizleyerek haksız mal iktisap eden kişi, haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, dışlanan mirasçının payına düşen taşınmazın dava tarihindeki tam değerini tazminat olarak ödemekle yükümlüdür.”

4. Mirasçılık Belgesinin İptali Ön Koşulu

Yargıtay 7. HD, 2021/1458 E., 2022/350 K.

• Özet: Tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce veya dava sırasında, ketmi verese eylemine konu olan hatalı veraset ilamının iptali ve yenisinin alınması davanın temel dayanağıdır (Bekletici mesele yapılmalıdır).

5. Haksız Fiil ve Zamanaşımı Kararı

Yargıtay HGK, 2017/1-1250 E., 2020/25 K.

• Özet:”Ketmi verese olgusuna dayalı tapu iptal ve tescil davaları, doğrudan doğruya mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Yolsuz tescil işleminin üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin, mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz. Mirasçı, mirasçı olduğunun ve ketmedildiğinin (saklandığının) öğrenilmesinden itibaren her zaman bu davayı açabilir. Haksız tescil, hiçbir zaman haklı bir mülkiyet kazandırmaz

6. Miras Payının Devri Kararı

Yargıtay 1. HD, 2015/15444 E., 2018/11832 K.

• Özet: Mirasçılardan birinin gizlenerek tereke malları üzerinde tasarrufta bulunulması, payı gizlenen mirasçının mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Mahkeme, mirasçıların güncel veraset ilamındaki paylarına göre tescil kararı vermelidir.

7.Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4580, K. 2022/1250 

• Gerekçe Özeti: “TMK’nın 1023. maddesi uyarınca tapu siciline güven ilkesi esastır. Ancak, alıcı kişi yolsuz tescili biliyor veya kendisinden beklenen özeni gösterseydi bilebilecek durumda ise (TMK m. 1024), bu kişinin iyiniyeti korunmaz. Ketmi verese ile (evlatlığın gizlenmesiyle) oluşan yolsuz tescile dayalı satışlarda, alıcının murisi tanıması veya evlatlık ilişkisinin yörede herkesçe bilinmesi durumunda tapu kaydı iptal edilerek gerçek mirasçı (evlatlık) adına tescil edilmelidir.“

8.Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2022/1102, K. 2023/450 (Güncel)

• Gerekçe Özeti: “Taşınmazın iyiniyetli 3. kişiye devredilmesi nedeniyle tapu iptali mümkün olmayan hallerde; ketmi verese eylemini gerçekleştiren (evlatlığı gizleyen) mirasçıların sorumluluğu haksız fiil hükümlerine dayanır. Davacı evlatlık, miras payına tekabül eden bedeli, taşınmazın karar tarihine en yakın (güncel) rayiç değeri üzerinden tazminat olarak talep etme hakkına sahiptir. Bu bedel hesaplanırken satış tarihindeki bedel değil, davanın sonuçlandığı tarihteki piyasa değeri esas alınır.”

Hukuki Tavsiye:

Eğer üçüncü kişi tamamen yabancı biriyse ve gerçek değeri üzerinden banka kanalıyla ödeme yaparak taşınmazı almışsa, tapuyu geri almak oldukça zordur. Bu durumda odak noktasını, payınızı gizleyen diğer mirasçılardan nakdi tazminat (taşınmazın güncel değeri) almaya kaydırmanız hukuken daha sağlıklı olacaktır.Ancak belirtmek gerekir ki tapuda gösterilen bedel ile gerçekte ödenen bedelin arasında fahiş farkın bulunması tek başına kötüniyeti ispata yeterli olmayacaktır.Taşınmazın sonrasında kime satıldığı,davacı ve diğer davalıların arasındaki durumu bilip bilmediği,satış işleminden sonra ilgili taşınmazda tasarruf yetkisinin kimin tarafından kullanıldığı ve ilgili taşınmaza ilişkin iş ve işlemlerin kimin tarafından yapıldığının önemi bulunmaktadır.