1. Davanın Hukuksal Niteliği

Ketmi verese, bir mirasbırakanın vefatından sonra mirasçılardan bir veya birkaçının, diğer mirasçıları dışlayarak (gizleyerek) aldıkları veraset ilamı (mirasçılık belgesi) vasıtasıyla taşınmazları kendi üzerlerine tescil ettirmeleri durumudur.

• Hukuki Temel: Bu dava, yolsuz tescilin düzeltilmesi niteliğinde bir tapu iptal ve tescil davasıdır (TMK m. 1025).

• Dayanak: Mirasçı oldukları halde tapu sicilinde adları geçmeyen kişilerin, mülkiyet hakkına dayalı olarak açtıkları aynî bir davadır.

2. İleri Sürülecek Hususlar ve İspat Külfeti

Davacı taraf, aşağıdaki hususları iddia ve ispat etmekle yükümlüdür:

• Mirasbırakan ile olan soybağı (Mirasçılık sıfatı).

• Taşınmazın intikali sırasında kullanılan veraset ilamının gerçeğe aykırı olduğu veya eksik mirasçı içerdiği.

• Taşınmazın, bu hatalı belgeye dayanılarak davalılar adına tescil edildiği.

3. Mahkemece Re’sen Göz Önünde Bulundurulacak Hususlar

Taraf ve Dava Ehliyeti

• Davacı: Mirasçılık belgesinde yer almayan veya payı eksik gösterilen gerçek mirasçıdır.

• Davalı: Yolsuz tescil sonucunda taşınmazı üzerine geçiren diğer mirasçılar veya onlardan kötüniyetle devralan üçüncü kişilerdir.

• Mecburi Dava Arkadaşlığı: Elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğunda, davanın tüm mirasçılara karşı veya tüm mirasçılar tarafından açılması gerekebilir; ancak ketmi verese durumunda payı gasp edilen mirasçı, kendi payı oranında davayı açabilir.(Yargıtay 1. Hukuk
  Dairesinin 13.03.2017 tarihli ve 2014/20396 E., 2017/1241 K. sayılı kararı; 09.11.2022 tarihli ve 2022/4205
  E., 2022/7379 K. sayılı kararı)

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Ketmi verese nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davaları ayni hakka (mülkiyet hakkına) dayandığı için zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Mirasçılık sıfatı devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

4. Araştırılması Gereken Hususlar ve Delillerin Değerlendirilmesi

Mahkeme, yargılama sırasında şu araştırmaları yapmak zorundadır:

1. Nüfus Kayıtlarının İncelenmesi: Mirasbırakanın tüm alt ve üst soyunu gösterir vukuatlı nüfus kayıt tablosu getirtilir.

2. Veraset İlamlarının Karşılaştırılması: Davaya esas alınan “ketmedilmiş” (eksik) veraset ilamı ile güncel nüfus kayıtlarına göre alınmış “hasımlı” veraset ilamı karşılaştırılır.

3. Tapu Kayıtları ve Dayanak Belgeleri: Taşınmazın intikal işlemleri (tashih, intikal, satış vb.) resmi senetleri tapu müdürlüğünden celbedilir.

4. İyi Niyet Sorgusu: Eğer taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse, TMK m. 1023 uyarınca bu kişinin iyi niyetli olup olmadığı araştırılır. Ketmi verese durumunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin iyiniyeti korunmaz.

5. Netice-i Talep Kısmında İstenmesi Gerekenler

Dava dilekçesinin netice kısmında şu ibareler yer almalıdır:

Miras Payının Gizlenmesi(Ketmedilmesi) Nedeniyle Devir Edilen Taşınmazın Tapu Kaydının İptali ve Müvekkilin Hissesi Oranında Tapuya Tesciline Karar Verilmesi,olmadığı takdirde tazminata hükmedilmesi talebidir

6. Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

• Nisbi Harç: Bu davalar taşınmazın değeri üzerinden nisbi harca tabidir.

• Vekalet Ücreti: Karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT uyarınca, davanın kabul edilen mülkiyet değeri üzerinden nisbi vekalet ücretine hükmedilir.

“Mirasçılardan birinin veya birkaçının gizlenerek (ketmedilerek) alınan mirasçılık belgesine dayanılarak yapılan intikaller yolsuz tescil hükmündedir. Yolsuz tescil, TMK m. 1025 uyarınca her zaman iptali istenebilir bir durum olup, mülkiyet hakkına dayanan bu istemlerde zamanaşımı işlemez.”

7. Bu Davadan Sonra Açılması Gereken Diğer Davalar

Ketmi verese davası kazanıldıktan sonra, hak kaybını tam olarak telafi etmek için şu davalar gündeme gelebilir:

1. Mirasçılık Belgesinin İptali Davası: Eğer tapu davası içinde bu sorun çözülmemişse, hatalı veraset ilamının iptali ve yenisinin verilmesi için ayrı bir dava açılmalıdır (Genellikle tapu davasında bekletici mesele yapılır).Ketmi vereseye dayalı tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak olan hasımlı veraset ilamının iptali davası ile birlikte götürülmesi daha uygundur.Aksi halde tapu iptal davasını yürüten mahkeme davacıya bu davayı açması için süre verecektir.

2. Ecri misil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Taşınmazı haksız yere kullanan veya kira geliri elde eden diğer mirasçılardan, geçmişe dönük (5 yıllık zamanaşımı içinde) kullanım bedeli talep edilebilir.

3. Terditli Olarak Tazminat Davası: Eğer taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmiş ve tapu iptali imkansız hale gelmişse, tapu değerinin davalı mirasçılardan tahsili için tazminat davası açılır.

Mirasçının mirasçılık belgesinde gösterilmemesi (ketmedilmesi) ve taşınmazın bu süreçte üçüncü bir kişiye devredilmiş olması, davanın seyrini ve stratejisini önemli ölçüde değiştiren teknik bir durumdur. Bu durumda izlenmesi gereken hukuki yol ve dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

8. Üçüncü Kişinin İyi niyetinin Korunup Korunmaması (TMK m. 1023)

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre, tapu kütüğündeki tescile dayanarak iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Ancak ketmi verese durumunda iki ihtimal vardır:

• Üçüncü Kişi Kötüniyetli İse: Eğer taşınmazı devralan kişi, mirasçıların gizlendiğini biliyorsa veya durumun gereği olarak bilmesi gerekiyorsa (örneğin; aile yakınıysa, taşınmazın miras malı olduğunu ve bir mirasçının dışlandığını bilebilecek durumdaysa), bu kişinin iyiniyeti korunmaz. Bu durumda Tapu İptal ve Tescil davası doğrudan bu üçüncü kişiye karşı da açılabilir.

• Üçüncü Kişi İyiniyetli İse: Eğer üçüncü kişi tapu kaydına güvenerek, gerçek durumu bilmeden ve bilecek durumda olmadan taşınmazı satın almışsa, onun mülkiyeti korunur. Bu durumda tapu iptali mümkün olmaz; dava “Bedel (Tazminat)” davasına dönüşür.

9. Davanın Kime Karşı Açılacağı

Bu aşamada dava şu kişilere yöneltilmelidir:

• Mirasçıyı Gizleyen Diğer Mirasçılar: Yolsuz tescili gerçekleştiren kişiler.

• Taşınmazı Devralan Üçüncü Kişi: (İyiniyetli olup olmadığının tespiti ve tapu iptali talebi için).

10. Netice-i Talep Kısmında “Terditli” (Kademeli) İstemi

Üçüncü kişiye devir söz konusu olduğunda, davanın reddedilme riskine karşı talepler şu şekilde sıralanmalıdır:

1. Öncelikle: Tapu kaydının iptali ile davacı payı oranında tescili,

2. Mümkün Olmaması Halinde (Üçüncü kişi iyiniyetli çıkarsa): Taşınmazın güncel rayiç bedelinin, mirasçıyı gizleyen diğer mirasçılardan (haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre) davacı payı oranında tahsili.

11. Mahkemece Yapılacak Araştırmalar

• İyiniyet Araştırması: Mahkeme, üçüncü kişinin sosyal ve ekonomik durumunu, mirasçılarla olan yakınlığını, satış bedelinin gerçek değerle uyumlu olup olmadığını,ilgili taşınmazın gerçekten satılıp satılmadığı ve sonrasında ki devir hareketlerinin inceleyerek (düşük bedelli satışlar kötüniyet karinesidir) araştırır.

• Banka Kayıtları ve Ödemeler: Satışın gerçek bir satış mı yoksa mal kaçırma amaçlı muvazaalı bir işlem mi olduğunu anlamak için satış bedelinin banka üzerinden ödenip ödenmediği incelenir.

12. Açılması Gereken Ek Davalar / Yapılması Gerekenler

• İhtiyati Tedbir: Dava açılır açılmaz, taşınmazın devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla tapu kaydı üzerine “İhtiyati Tedbir” konulması talep edilmelidir.

• Mirasçılık Belgesinin İptali: Hatalı olan (davacı mirasçının yer almadığı) mirasçılık belgesinin iptali ve doğrusunun verilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ayrı bir dava açılmalı ve bu dava, tapu iptal davasında bekletici mesele yapılmalıdır.

13.Örnek Yargıtay Kararları

1. Yolsuz Tescil Kararı

Yargıtay 1. HD, 2014/13955 E., 2016/4351 K.

• Özet: Diğer mirasçıların varlığını bilmesine rağmen, onları veraset ilamında göstermeyerek taşınmazı kendi adına tescil ettiren mirasçının yaptığı işlem “yolsuz tescil” niteliğindedir. Bu tescil hukuken geçersizdir ve gerçek paylar oranında iptal edilmelidir.

2. Bilme Şartı ve Karine Kararı

Yargıtay 1. HD, 2012/12185 E., 2013/461 K.

• Özet: Aynı aile içinde veya yakın akrabalık bağı olan kişilerin diğer mirasçıları “tanımıyorum/bilmiyorum” savunması hayatın olağan akışına aykırıdır. Bilinçli gizleme (ketmetme) kanıtlandığında iyiniyet iddiası dinlenmez.

3. Taşınmazın Satılması Durumunda Tazminat Kararı

Yargıtay 1. HD, 2016/112 E., 2018/12543 K.

• Özet: “Ketmi verese hukuksal sebebine dayalı davalarda, taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmişse, TMK m. 1023 uyarınca bu kişilere karşı açılan tapu iptal davası reddedilir. Ancak bu durum, miras hakkı elinden alınan kişinin zararının karşılanmayacağı anlamına gelmez. Mirasçıyı gizleyerek haksız mal iktisap eden kişi, haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, dışlanan mirasçının payına düşen taşınmazın dava tarihindeki tam değerini tazminat olarak ödemekle yükümlüdür.”

4. Mirasçılık Belgesinin İptali Ön Koşulu

Yargıtay 7. HD, 2021/1458 E., 2022/350 K.

• Özet: Tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce veya dava sırasında, ketmi verese eylemine konu olan hatalı veraset ilamının iptali ve yenisinin alınması davanın temel dayanağıdır (Bekletici mesele yapılmalıdır).

5. Haksız Fiil ve Zamanaşımı Kararı

Yargıtay HGK, 2017/1-1250 E., 2020/25 K.

• Özet:”Ketmi verese olgusuna dayalı tapu iptal ve tescil davaları, doğrudan doğruya mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Yolsuz tescil işleminin üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin, mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz. Mirasçı, mirasçı olduğunun ve ketmedildiğinin (saklandığının) öğrenilmesinden itibaren her zaman bu davayı açabilir. Haksız tescil, hiçbir zaman haklı bir mülkiyet kazandırmaz

6. Miras Payının Devri Kararı

Yargıtay 1. HD, 2015/15444 E., 2018/11832 K.

• Özet: Mirasçılardan birinin gizlenerek tereke malları üzerinde tasarrufta bulunulması, payı gizlenen mirasçının mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Mahkeme, mirasçıların güncel veraset ilamındaki paylarına göre tescil kararı vermelidir.

7.Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4580, K. 2022/1250 

• Gerekçe Özeti: “TMK’nın 1023. maddesi uyarınca tapu siciline güven ilkesi esastır. Ancak, alıcı kişi yolsuz tescili biliyor veya kendisinden beklenen özeni gösterseydi bilebilecek durumda ise (TMK m. 1024), bu kişinin iyiniyeti korunmaz. Ketmi verese ile (evlatlığın gizlenmesiyle) oluşan yolsuz tescile dayalı satışlarda, alıcının murisi tanıması veya evlatlık ilişkisinin yörede herkesçe bilinmesi durumunda tapu kaydı iptal edilerek gerçek mirasçı (evlatlık) adına tescil edilmelidir.“

8.Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2022/1102, K. 2023/450 (Güncel)

• Gerekçe Özeti: “Taşınmazın iyiniyetli 3. kişiye devredilmesi nedeniyle tapu iptali mümkün olmayan hallerde; ketmi verese eylemini gerçekleştiren (evlatlığı gizleyen) mirasçıların sorumluluğu haksız fiil hükümlerine dayanır. Davacı evlatlık, miras payına tekabül eden bedeli, taşınmazın karar tarihine en yakın (güncel) rayiç değeri üzerinden tazminat olarak talep etme hakkına sahiptir. Bu bedel hesaplanırken satış tarihindeki bedel değil, davanın sonuçlandığı tarihteki piyasa değeri esas alınır.”

Hukuki Tavsiye:

Eğer üçüncü kişi tamamen yabancı biriyse ve gerçek değeri üzerinden banka kanalıyla ödeme yaparak taşınmazı almışsa, tapuyu geri almak oldukça zordur. Bu durumda odak noktasını, payınızı gizleyen diğer mirasçılardan nakdi tazminat (taşınmazın güncel değeri) almaya kaydırmanız hukuken daha sağlıklı olacaktır.Ancak belirtmek gerekir ki tapuda gösterilen bedel ile gerçekte ödenen bedelin arasında fahiş farkın bulunması tek başına kötüniyeti ispata yeterli olmayacaktır.Taşınmazın sonrasında kime satıldığı,davacı ve diğer davalıların arasındaki durumu bilip bilmediği,satış işleminden sonra ilgili taşınmazda tasarruf yetkisinin kimin tarafından kullanıldığı ve ilgili taşınmaza ilişkin iş ve işlemlerin kimin tarafından yapıldığının önemi bulunmaktadır.

Şirket ortaklarının şirket borçlarından dolayı şahsi sorumluluğuna ilişkin davalar; (özellikle tüzel kişilik perdesinin aralanması teorisi veya limited şirketlerde kamu borçları bağlamında), Türk Ticaret Kanunu ve İcra İflas Kanunu çerçevesinde özel bir uzmanlık gerektirir.

İstediğiniz başlıklar altında hukuki süreç ve mahkemenin izlemesi gereken yol haritası aşağıda detaylandırılmıştır.

1. Davanın Niteliği ve Hukuki Dayanağı

Bu tür davalar genellikle bir “Alacak” veya “Tazminat” davası niteliğindedir. Ancak özünde, şirket tüzel kişiliğinin kötüye kullanıldığı durumlarda “Tüzel Kişilik Perdesinin Aralanması” (Piercing the Corporate Veil) ilkesine dayanır.

• Asıl Kural: Şirket, ortaklarından bağımsız bir kişiliğe sahiptir ve ortaklar sadece taahhüt ettikleri sermaye ile sorumludur.

• İstisna: Eğer ortak, şirketi kendi şahsi malvarlığı gibi kullanmış, şirket malvarlığını boşaltmış veya alacaklıları zarara uğratmak amacıyla tüzel kişilik arkasına saklanmışsa, mahkeme bu perdeyi kaldırarak ortağı şahsen sorumlu tutar.

2. Mahkeme Tarafından Yapılması Gereken Tespitler

Yargılama aşamasında mahkeme, “şahsi sorumluluğun” doğup doğmadığını belirlemek için şu adımları izler:

• Malvarlıklarının Karışıp Karışmadığı: Şirket kasası ile ortağın şahsi cüzdanının birbirine geçip geçmediği incelenir.

• Yetersiz Sermayelendirme: Şirketin, faaliyet alanına göre bilerek çok düşük bir sermaye ile kurulup kurulmadığı ve risklerin ortağa aktarılıp aktarılmadığı denetlenir.

• Dürüstlük Kuralına Aykırılık: TMK m. 2 uyarınca, tüzel kişilik hakkının dürüstlük kuralına aykırı şekilde alacaklılardan mal kaçırmak için kullanılıp kullanılmadığı araştırılır.

• Şirket Defter ve Kayıtları: Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak şirketin ticari defterlerini mercek altına alır.

3. Davacı Tarafından İspat Edilmesi Gereken Hususlar

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca ispat yükü davacıdadır. Davacı, ortağın sorumluluğuna gitmek için şu delilleri sunmalıdır:

1. İlliyet Bağı: Ortağın şahsi fiilleri ile şirketin borç ödeyemez hale gelmesi arasındaki doğrudan bağı kanıtlamalıdır.

2. Mal Kaçırma Olgusu: Şirket varlıklarının rayiç bedelin altında ortaklara veya yakınlarına devredildiğine dair kayıtlar (tapu kayıtları, banka dekontları).

3. Yönetimsel Hakimiyet: Ortağın, şirketin karar alma mekanizmalarını tamamen kendi şahsi menfaatleri doğrultusunda manipüle ettiğine dair deliller (yönetim kurulu kararları, tanık beyanları).

4. Miras Bırakanın İradesine İlişkin Tespitler

Eğer borçlu ortak vefat etmişse ve sorumluluk mirasçılara geçiyorsa, mahkeme miras bırakanın sağlığındaki iradesini ve işlemlerini şu açılardan inceler:

• Muvazaalı İşlemler: Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak mı yoksa şirket alacaklılarını engellemek mi istediği ayrıştırılır.

• Tasarruf Kasdı: Murisin (miras bırakanın) yaptığı devirlerin “şirketi yaşatma” amacı mı taşıdığı, yoksa “şahsi malvarlığını koruma” amacı mı güttüğü irdelenir.

• Mirasçıların Sorumluluğu: Mirasçılar mirası reddetmemişse, murisin şirket borçlarından kaynaklanan şahsi sorumluluğu (tereke borcu olarak) mirasçılara intikal eder. Mahkeme, murisin sağlığında borcu üstlenme iradesi olup olmadığını veya yasal sorumluluk şartlarının oluşup oluşmadığını dosyadaki sözleşmeler ve yazışmalarla tespit eder.

Özet Tablo: Sorumluluk Kriterleri

Bu süreçte davanın seyri, şirketin türüne (Limited/Anonim) ve borcun niteliğine (kamu borcu/özel borç) göre ciddi değişiklikler gösterebilir.

Bu konuyla ilgili olarak, davanızın limited şirket mi yoksa anonim şirket ortağına karşı mı açıldığına dair detaylı bir analiz yapmamı ister misiniz?

Muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma), uygulamada en sık karşılaşılan hukuk uyuşmazlıklarından biridir. Bu dava türü, bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışladığı bir taşınmazı tapu sicilinde “satış” veya “ölünceye kadar bakma sözleşmesi” gibi göstermesi durumunda açılır.

Aşağıda, bu davanın niteliği, yargılama süreci ve ispat araçları hukuki çerçevede açıklanmıştır.

1. Davanın Niteliği: Nispi Muvazaa

Muris muvazaası davası, “hukuki muvazaa” nedenine dayalı bir tapu iptal ve tescil davasıdır. Burada görünürdeki işlem (satış), tarafların gerçek iradesine uymadığı için; gizli işlem (bağış) ise şekil şartına (resmi senet) uyulmadığı için geçersizdir.

• Zamanaşımı: Bu davalar kamu düzenini ilgilendirdiğinden ve işlem baştan itibaren geçersiz sayıldığından herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.

• Dava Hakkı: Miras payı zedelenen her mirasçı (saklı payı olsun ya da olmasın), tek başına kendi payı oranında bu davayı açabilir. Terekeye temsilci atanmasına yahut tüm mirasçıların birlikte hareket etmesine gerek bulunmamaktadır.

2. Mahkeme Tarafından Yapılması Gerekenler

Yargılama aşamasında mahkeme, “miras bırakanın asıl iradesini” ortaya çıkarmak amacıyla şu incelemeleri yapmakla yükümlüdür:

• Taraf Teşkilinin Sağlanması: Tüm ilgililerin davaya dahil edildiği kontrol edilir. Burada davacı miras hakkı zedelenenen kişi olduğu gibi davalı olarak da tapu kaydının maliki olarak belirtilmesi gerekmektedir.

• Tapu Kayıtlarının Celbi: Taşınmazın ilk tesisinden itibaren tüm tedavülleri (el değiştirmeleri) ve resmi senet örnekleri ilgili tapu müdürlüğünden istenir.

• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın temlik tarihindeki (devredildiği günkü) gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasında fahiş fark olup olmadığı saptanır. Burada belirtilmesi gereken hususlardan birisi ise taşınmazın gerçek değeri ile satış tarihindeki bedelin arasında sadece fahiş farkın bulunması  muris muvazaası olgusunu ispatlamaya yeterli değildir.

• Mali Durum Araştırması: Miras bırakanın (muris) taşınmazı satmaya ihtiyacı olup olmadığı, davalının ise o tarihte bu taşınmazı alacak mali güce sahip olup olmadığı araştırılır. (SED raporu ve banka kayıtları ile).

3. Davacı Tarafından Yapılması Gerekenler (İspat Yükü)

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, muvazaa iddiasını ispat yükü davacıdadır. Davacı, işlemin gerçek bir satış değil, bağış olduğunu her türlü delille ispatlayabilir.

• Delillerin Sunulması: Tanık beyanları, aile içi huzursuzluklar, murisin ölümünden kısa süre önce yapılan devirler ve banka kayıtları delil olarak sunulmalıdır.

• Somutlaştırma: Davacı; murisin mal satmaya ihtiyacı olmadığını, terekenin zenginliğini veya davalının işsiz/gelirsiz olduğunu yahut kendisi ile murisin arasındaki küslük dargınlık gibi sıkıntılar olduğuna ilişkin durumları somut verilerle ortaya koymalıdır.

• Tanık Dinletme: Muvazaa davalarında “tanık” en önemli delillerden biridir. Aile yapısını ve murisin niyetini bilen kişilerin ifadeleri mahkemece dikkate alınır.

4. Murisin İradesine İlişkin Tespitler

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına (özellikle 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İBK) göre, mahkeme şu 5 temel kritere göre irade tespiti yapar:

Önemli Not: Mahkeme tarafından yargılama safhasında araştırılacak ve değerlendirilecek olan durum tarafların delilleri toplanarak ve tanıklar dinlenilmek sureti ile murisin iradesinin ortaya çıkartılmasıdır. Murisin yapmış olduğu satış işlemi yada muvazaa olgusunu gizlemek için farklı şekillerde yapılan işlemlerin mirasçılardan mal kaçırma amacı güdüp gütmediği, işlemin yapıldığı tarihte satmasını gerektirecek bir olgunun olup olmadığı, herhangi bir hastalık hali yahut paraya ihtiyacına ilişkin bir durumun olup olmadığının ortaya çıkarılması gerekmektedir.

Muris, sağlığında tüm mirasçılarını kapsayan ve kendisi ile mirasçılarının imzasını taşıyan miras taksim sözleşmesi şeklinde bir belge düzenlemiş ise (evlatları arasında adil bir denkleştirme yapmışsa), miktar farkları olsa dahi muvazaadan söz edilemez.Yada vasiyetname şeklinde bir belge düzenlenmiş ise burada muvazaa olgusundan söz edilmesi mümkün değildir.Ancak mirasçıların saklı payının zedelenmesi durumu var ise  tenkis davasının konusunu oluşturur.

]]> https://hasimer.av.tr/muris-muvazaasi-mirascilardan-mal-kacirma-davasi/feed/ 0 https://hasimer.av.tr/kira-tespit-davasi-emsal-kira-davasi/ https://hasimer.av.tr/kira-tespit-davasi-emsal-kira-davasi/#respond Sun, 28 Dec 2025 12:27:43 +0000 https://hasimer.av.tr/?p=1260

Kira tespit davasının yargılama aşaması ve davanın hukuki niteliği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde şekillenir. Bu dava, teknik yönü ağır basan ve ispat faaliyetinin belirli usullere bağlandığı bir dava türüdür.

İşte bu davanın hukuki niteliği ve yargılama sürecinde mahkemenin takip ettiği adımlar:

1. Davanın Hukuki Niteliği

Kira tespit davası, “kendine özgü (sui generis)” bir dava türüdür. Bazı özellikleri şunlardır:

• İnşai (Yenilik Doğuran) Değil, Tespit Mahiyetindedir: Mahkeme burada yeni bir sözleşme kurmaz; var olan kira sözleşmesinin en temel unsurlarından biri olan “bedeli” ekonomik şartlara göre yeniden belirler ve tespit eder.

• Kamu Düzeni İlişkisi: Kira bedelinin tespiti, hem mülkiyet hakkını hem de barınma/çalışma hakkını ilgilendirdiği için mahkeme, tarafların sunduğu delillerle bağlı kalmaksızın resen (kendiliğinden) araştırma yapma ve bilirkişi incelemesi yaptırma yetkisine sahiptir.

• Sınırlı İnceleme: Bu davada kira sözleşmesinin iptali, tahliye veya sözleşmenin diğer maddelerinin değişikliği tartışılamaz; tek konu “kira bedeli”dir.

2. Yargılama Aşamasında Mahkeme Tarafından Yapılan İşlemler

Mahkeme, yargılama süresince şu aşamaları izlemekle yükümlüdür:

A. Usuli Şartların Kontrolü (Arabuluculuk ve Süreler)

Mahkeme öncelikle davacının dava açmakta hukuki yararının olup olmadığını, davanın 5 yıllık süre içerisinde açılıp açılmadığını kontrol eder:

• Arabuluculuk: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Mahkeme, dosya kapsamında arabuluculuk son tutanağının olup olmadığını kontrol eder, eğer davacı tarafından buna ilişkin belgeler sunulmadı ise tensip ile birlikte arabuluculuk son tutanağının bir örneğinin sunulması için davacı tarafa süre verir.

• 5 Yıl Şartı: Hakim, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin dolup dolmadığını inceler. 5 yıl dolmamışsa, bedel piyasa rayicine göre değil, sadece TÜFE oranına göre belirlenir.

B. Delillerin Toplanması ve Emsal Araştırması

Mahkeme, taşınmazın güncel değerini belirlemek için şu verileri toplar:

• Emsal Kira Bedelleri: Taraflara, dava konusu taşınmaza benzer özellik taşıyan emsal kiralık yerleri ve buna ilişkin kira sözleşmelerini  bildirmeleri için süre verir. Ayrıca ilgili tapu müdürlüklerinden ,emlak odalarından yada vergi dairesine müzekkere yazılmak sureti ile bölgedeki kira rayiçleri sorulabilir. Ayrıca mahkeme kolluğa müzekkere yazarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yere yakın emsal olabilecek kira sözleşmelerinin varsa araştırılarak dosyaya gönderilmesini isteyebilir.

• Vergi Kayıtları ve Belediye Bilgileri: Taşınmazın imar durumu, yaşı, konumu gibi teknik bilgiler dosyaya kazandırılır.

C. Bilirkişi İncelemesi ve Keşif (En Kritik Aşama)

Mahkeme, konusunda uzman bilirkişiler (genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi ve mülk bilirkişisi) eşliğinde taşınmazın başında keşif yapar.

• Yerinde Tespit: Taşınmazın iç yapısı, manzarası, ulaşım imkanları, binanın lüks mü yoksa standart mı olduğu yerinde görülür.

• Bilirkişi Raporu: Bilirkişiler, toplanan emsaller ve keşif gözlemlerine dayanarak “boş olsa ne kadara kiraya verilirdi” sorusuna yanıt veren bir rapor hazırlar.

D. Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)

Bilirkişi raporuyla belirlenen “piyasa rayiç bedeli” nihai kira bedeli değildir. Hakim, Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca:

• Mevcut kiracının “eski kiracı” olması sebebiyle, belirlenen rakam üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapar.

• Böylece kiracının mağduriyeti önlenirken, mülk sahibinin de piyasa şartlarından kopmaması sağlanır.

E. Hükmün Kurulması

Mahkeme, tüm bu süreçlerin sonunda yeni kira bedelini net bir rakam olarak belirler. Mahkeme ilamında, bu bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı açıkça belirtilir.

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesi.

Özetle; Mahkeme bu süreçte bir terazi görevi görerek, TÜFE verileri, bilirkişi raporu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet esaslarını bir araya getirerek sözleşmenin tarafları arasındaki ekonomik dengeyi yeniden tesis eder.Bu davadaki en önemli husus davacı ve davalı arasındaki yazılı kira sözleşmesinde artış maddesinin olup olmadığına göre dava açılırken yeniden belirlenecek olan kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ve talep edilebileceği önemlidir.

Hukuk dilinde karmaşık görünse de, temel mantığı “birlikte mülkiyeti sona erdirmek” üzerine kuruludur.

1. Davanın Temel Özellikleri

Bu dava türü, Türk Medeni Kanunu’na dayanır ve kendine has bazı kuralları vardır:

• Çift Taraflı Bir Davadır: Bu davada “kazanan” veya “kaybeden” yoktur. Davayı açan (davacı) ile kendisine dava açılan (davalı) aynı haklara sahiptir.

• Herkes İsteyebilir: Ortaklardan her biri, diğerlerinin rızası olmasa bile bu davayı açma hakkına sahiptir.

• Tüm Ortaklar Dahil Edilmelidir: Tapuda veya mal varlığı kaydında adı geçen tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Bir kişi bile eksik olsa karar verilemez.

2. Ortaklık Nasıl Giderilir? (Yöntemler)

Mahkeme, ortaklığı iki ana yöntemden biriyle sonlandırır. Öncelik her zaman “Aynen Taksim” yöntemindedir.

A. Aynen Taksim (Malın Bölünmesi)

Eğer söz konusu mal (örneğin bir arazi) parçalara ayrılmaya müsaitse ve her paydaşa bir parça düşebiliyorsa mahkeme malı böler.

• Parçaların değerleri eşit değilse, eksik değer alan tarafa nakit para (ivaz) ödenmesine karar verilebilir.

• Şehir imar planları veya tarım arazisi büyüklük kısıtlamaları bölünmeye izin vermiyorsa bu yöntem uygulanamaz.

B. Satış Suretiyle Giderilme (Açık Artırma)

Malın bölünmesi mümkün değilse veya bölünme malın değerini aşırı düşürecekse, mahkeme malın icra yoluyla satılmasına karar verir.

• Satış kural olarak genel (herkese açık) yapılır.

• Ancak tüm paydaşlar oy birliği ile anlaşırsa, satışın sadece kendi aralarında yapılmasına karar verilebilir.

• Satıştan elde edilen para, payları oranında ortaklara dağıtılır.

3. Dava Süreci Nasıl İşler?

1.   Dava açılmadan önce ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin  arabuluculuk dava şartı bulunduğundan öncesinde bu dava şartı         gerçekleştirilip, ortaklar arasında arabuluculuk aşamasında çözülemez ise anlaşamama tutanağı ile birlikte dava açılır.

2. Yetkili Mahkeme: Taşınmaz mallarda (ev, arsa vb.), malın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

3. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, malın değerini belirlemek ve bölünmeye uygun olup olmadığını anlamak için keşif yapar ve bilirkişi atar.

4. Muhdesat İddiası: Eğer gayrimenkul üzerindeki bir yapı (örneğin tarladaki ev) veya ağaçlar sadece bir ortağa aitse, bu durumun tespit edilmesi istenir. Bu, satış bedelinin paylaşımında o ortağa avantaj sağlar.

4. Masrafları Kim Öder?

Davanın başında harç ve gider avansını davayı açan taraf öder. Ancak davanın sonunda, tüm yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri paydaşlara payları oranında paylaştırılır. Yani masraflar ortaklaşa karşılanmış olur.

5. Satış Aşaması ve “KDV” Detayı

Mahkeme satış kararı verdikten sonra dosya satış memurluğuna (İcra Dairesi) gider.

• Malın değeri tekrar belirlenir.

• İhale usulüyle satış yapılır.

• Satışın akabinde yapılan ihaleyi ilişkin 7 günlük süre içerisinde ihalenin feshi davasının açılıp açılmadığı mahkemeye müzekkere yolu ile sorulur.Eğer yasal süre içerisinde ihalenin feshi davası açılmamış ise ihale kesinleşir ve tapuda ihale alıcısı adına tescil işlemi gerçekleşir.