1. Davanın Hukuki Niteliği

Gabin sebebiyle tapu iptal ve tescil davası, yenilik doğuran (inşai) bir niteliğe sahiptir. Sözleşmenin kurulmasındaki irade sakatlığına dayanır.

• Askıda Geçersizlik: Gabinle sakatlanan bir sözleşme kendiliğinden geçersiz olmaz. Mağdur taraf, süresi içinde sözleşmeyi iptal ettiğini bildirirse sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar.

• Mülkiyetin İadesi: Sözleşme iptal edilince, tapudaki tescil “yolsuz tescil” haline gelir ve taşınmazın eski malik adına tescili istenir.

2. Dava Açılırken Yapılması Gerekenler

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

• Süreler (Hak Düşürücü Süre): TBK m. 28 uyarınca; aşırı yararlanma durumunda mağdur, düşüncesizliğini veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor kalma durumunda ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak 1 yıl ve herhalde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 5 yıl içinde davayı açmalıdır.

  Gabin (Aşırı Yararlanma) hukukunda hak düşürücü süreler, Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesinde iki aşamalı olarak düzenlenmiştir. Bu süreler geçtikten sonra dava açma hakkı ortadan kalkar ve mahkeme bu durumu kendiliğinden (re’sen) gözetir.

  İşte hesaplama yöntemleri ve kritik başlangıç noktaları:

•  Nispi (Kısa) Süre: 1 Yıl Mağdur olan tarafın, sözleşmenin iptali için kullanacağı 1 yıllık süre, mağduriyetin türüne göre şu anlarda başlar:

  • Düşüncesizlik veya Deneyimsizlikte: Bu durumun (yanıldığının, aldatıldığının veya edimler arasındaki aşırı farkın) öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Örneğin; taşınmazı çok ucuza sattığını bir emlakçıdan veya bilirkişiden öğrendiği gün süre işlemeye başlar.

  • Zor Kalmada (Muzayaka): Bu durumun ortadan kalktığı tarihten itibaren başlar. Örneğin; üzerindeki ağır borç baskısı veya tehdit unsuru ne zaman biterse, 1 yıllık süre o günden itibaren hesaplanır.

  . Mutlak (Uzun) Süre: 5 Yıl

  Öğrenme veya zor durumun bitmesi gerçekleşse de gerçekleşmese de, sözleşmenin kurulduğu (tapuda devrin yapıldığı veya sözleşmenin imzalandığı) tarihten itibaren 5 yıl geçince dava hakkı tamamen düşer.

  ---

  Hesaplama Örneği

  • Sözleşme Tarihi: 01.01.2020 (5 yıllık mutlak süre 01.01.2025’te dolar).

  • Zor Durumun Bitmesi: Davacı çok borçludur ve taşınmazı bu baskıyla ucuza satmıştır. Borçlarını kapatıp baskıdan kurtulduğu tarih 15.06.2023 olsun.

  • Dava Açma Süresi: 15.06.2023’ten itibaren 1 yıl içinde (yani 15.06.2024’e kadar) davayı açmalıdır.

  • Kritik Sınır: Eğer zor durum 01.01.2025’ten sonra biterse, 5 yıllık mutlak süre dolduğu için artık dava açılamaz.

  Yargıtay’ın Süre Konusundaki Yaklaşımı

  Yargıtay, sürenin başlangıcı konusunda oldukça titizdir:

  • İspat Yükü: Süre geçmediğini ispat etmek davacıya (gabine uğrayana) aittir.

  • Öğrenme Tarihi: Eğer davacı “ben taşınmazın gerçek değerini yeni öğrendim” diyorsa, bu iddiasını somut delillerle (örneğin bir ilan, başka bir satış örneği vb.) desteklemelidir.

  Not: Bu süreler “hak düşürücü” olduğu için durmaz veya kesilmez

• İhtiyati Tedbir Talebi: Taşınmazın dava sürecinde üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla mutlaka “ihtiyati tedbir” talep edilmelidir.

• Kritik Bilgi: Eğer dava devam ederken taşınmaz iyi niyetli 3. bir kişiye satılırsa, gabin davası o kişiye karşı kural olarak sürdürülemez (TMK m. 1023 koruması)

3. Gabinin Üç Temel Unsuru (Mahkemenin Bakacağı Kriterler)

Mahkeme, davanın kabulü için şu üç unsurun aynı anda gerçekleşip gerçekleşmediğine bakar:

1. Objektif Unsur (Edimler Arasındaki Açık Orantısızlık): Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında göze çarpan, aşırı bir fark olmalıdır.

2. Subjektif Unsur (Dara Düşme, Düşüncesizlik veya Deneyimsizlik): * Dara Düşme (Muzayaka): Ekonomik sıkıntı, ailevi baskı veya acil para ihtiyacı.

   • Düşüncesizlik (Hafiflik): Olayın önemini kavrayamama, anlık kararlar verme.

   • Deneyimsizlik (Tecrübesizlik): İş hayatında veya taşınmaz alım-satım konularında yeterli bilgiye sahip olmama.

3. Sömürme Kasti (İstismar): Karşı tarafın, mağdurun bu özel durumunu bilerek ve ondan yararlanarak sözleşmeyi yapması gerekir.

Gabin (aşırı yararlanma) davalarında tanık beyanları, davanın “subjektif” yani kişinin ruhsal ve ekonomik durumunu ilgilendiren kısmını ispatlamak için en kritik delildir. Çünkü taşınmazın değerini bilirkişi belirlese de, sizin o anki “çaresizliğinizi” veya “tecrübesizliğinizi” ancak olayları yakından gözlemleyenler anlatabilir.

• Ekonomik Durum Tanıkları: Sizin o dönemdeki borç baskınızı, icra takiplerinizi veya acil para ihtiyacınızı (hastalık, borç vb.) bilen yakın arkadaşlar veya akrabalar.

• Kişisel Durum Tanıkları: Yaşlılık, eğitim durumu veya iş hayatındaki tecrübesizliğinizi bilen kişiler.

• Süreci Bilen Tanıkları: Satış öncesi ve sonrası alıcının size karşı tutumunu (ısrarı, baskısı veya kandırma çabası) bizzat gözlemleyer

• “Davacının bu taşınmazı satma kararı alırken içinde bulunduğu özel bir zorluk (hastalık, borç vb.) var mıydı?”

• “Davalı (alıcı), davacının bu zor durumundan haberdar mıydı?”

• “Taraflar arasındaki pazarlık sürecinde davalının bir yönlendirmesi veya baskısı oldu mu?”

• “Davacı, taşınmazın o dönemdeki gerçek değerini bilebilecek bir tecrübeye sahip miydi?

Belirtilen durumlar gabin davalarında önemli olup sadece fiyat farkına (objektif unsur) dayanılarak gabin şartlarının oluştuğu gerekçesine dayanılmayıp diğer hususlarında mahkeme tarafından irdenelerek subjektif unsurun gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda yol göstermektedir. Mahkeme, zayıf tarafın içinde bulunduğu özel durumun (subjektif unsur) sömürülüp sömürülmediğini titizlikle inceler.Her iki tarafın delillerini toplar,yapılan işleme ilişkin olarak varsa tanıkları dinler ve yapılacak yargılama sonucunda karar verilir.

Dava sonucunda verilecek kararlar nelerdir?

1. Sözleşmenin İptali ve Tapu İptal-Tescil Kararı

Davacının asıl talebi sözleşmenin feshi ve taşınmazın geri alınması ise:

• Hüküm: Mahkeme, gabin şartlarının oluştuğuna ikna olursa, satış sözleşmesinin iptaline ve taşınmazın davalı (alıcı) üzerindeki tapu kaydının iptali ile davacı (eski malik) adına tesciline karar verir.

• İade Koşulu: Bu durumda “karşılıklı iade” ilkesi geçerlidir. Davacı taşınmazını geri alırken, davalıdan almış olduğu satış bedelini de (yasal faiziyle birlikte) davalıya geri ödemekle yükümlü kılınır.

2. Sözleşmenin Ayakta Tutulması ve Bedelin İndirilmesi (Tenkis)

Türk Borçlar Kanunu m. 28/2 uyarınca, mağdur olan taraf her zaman sözleşmenin iptalini istemek zorunda değildir. Sözleşmenin geçerli kalmasını ama aradaki fahiş farkın giderilmesini isteyebilir:

• Hüküm: Mahkeme sözleşmeyi iptal etmez, ancak bilirkişi tarafından belirlenen “gerçek bedel” ile “ödenen bedel” arasındaki farkın davacıya ödenmesine karar verir.

• Hâkimin Takdiri: Davacı iptal istese bile, eğer sözleşmenin iptali dürüstlük kuralına aykırı bir sonuç doğuracaksa (örneğin taşınmaz üzerinde geri dönülemez değişiklikler yapılmışsa), hâkim sadece bedel farkının ödenmesine hükmedebilir.

3. Davanın Reddi Kararı

Mahkeme şu durumlarda davanın reddine karar verir:

• Süre Aşımı: 1 yıllık veya 5 yıllık hak düşürücü süreler geçmişse.

• Unsur Eksikliği: Edimler arasında aşırı bir oransızlık yoksa veya oransızlık olsa bile davacının “zor durumda kalma, tecrübesizlik veya düşüncesizlik” hali ispatlanamamışsa.

• Sömürme Kastının Yokluğu: Alıcının, satıcının zor durumunu bilmediği ve iyi niyetli olduğu kanaatine varılırsa.

4.Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

• Dava Kabul Edilirse: Harçlar, bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve davacının avukatlık ücreti davalı tarafa yükletilir.

• Dava Reddedilirse: Tüm yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılır ve davacı, davalı tarafın avukatına vekalet ücreti ödemek zorunda kalır.

4. Toplanması Gereken Deliller ve İspat

İspat yükü, gabine uğradığını iddia eden davacı üzerindedir.

• Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek piyasa değerinin tespiti (Objektif unsur için şarttır).

• Tanık Beyanları: Davacının o dönemdeki ekonomik durumu, ailevi baskı görüp görmediği veya tecrübesizliği tanıkla ispatlanabilir.

• Banka Kayıtları ve İcra Dosyaları: Davacının borç baskısı altında (dara düşme) olduğunu kanıtlayan belgeler.

• Sağlık Raporları: Eğer yaşlılık veya hastalık nedeniyle bir “düşüncesizlik” durumu varsa, bu durum raporla desteklenmelidir.

5. Güncel Yargıtay Kararları ve Özetleri

Yargıtay, gabin davalarında özellikle “edimler arasındaki farkın tek başına yeterli olmadığını”, mutlaka bir sömürme kastının aranması gerektiğini vurgular.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2020/2287, K. 2021/3452

• Özet: Davacının yaşlı ve yalnız olması, tecrübesizliğinden faydalanılarak taşınmazın değerinin çok altında satılması durumunda gabin oluşur. Mahkeme, sadece bedel farkına değil, davacının içinde bulunduğu psikolojik ve sosyal duruma da bakmalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4500, K. 2022/120

• Özet: Gabin iddiasına dayalı davalarda 1 yıllık hak düşürücü sürenin başlangıcı, “öğrenme” veya “zor durumun ortadan kalkması” anıdır. Bu süre geçtikten sonra açılan davalar, esas incelenmeksizin reddedilmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1-1245, K. 2020/25

• Özet: Aşırı yararlanmanın varlığı için tarafların ekonomik güçleri arasındaki dengesizlik ve davalının bu durumu bilerek avantaj sağlama iradesi (istismar kastı) somut delillerle kanıtlanmalıdır.

 Miras Payı Devrinde Gabin ve İspat Şartları

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/749, K. 2024/4974 

• Olay: Mirasçı, tereke mallarının yönetilmesi amacıyla diğer mirasçılara vekaletname ve feragatname vermiş; ancak bu belgelerle miras payı çok düşük bedellerle devredilmiştir.

• Özet: Mahkeme, davacının “zor durumda kalma” (muzayaka) halini incelemiş ve edimler arasındaki açık orantısızlığın bu zor durumun sömürülmesiyle oluştuğuna hükmetmiştir.

• Kritik Kriter: Miras haklarından feragat veya pay devri gibi işlemlerde, tarafların ailevi güven ilişkisi içinde olması “deneyimsizlik” veya “düşüncesizlik” unsurlarını güçlendiren bir karine olarak kabul edilmektedir.

 Sadece Bedel Farkı Yeterli Değildir

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Güncel İlkesel Kararları

• Özet: Yargıtay, taşınmaz satışlarında rayiç değer ile satış bedeli arasındaki farkın 2 veya 3 kat olması durumunda bile, eğer satıcının “zor durumda kalma”, “deneyimsizlik” veya “düşüncesizlik” hali ispatlanamazsa gabin davasının reddedilmesi gerektiğini vurgular.

• Kritik Kriter: Gabin davasında ilk bakılacak husus “objektif unsur” (bedel farkı), ardından ise bu farkın neden oluştuğunu açıklayan **”subjektif unsur”**dur. Biri eksikse dava reddedilir.

 Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Gabin

Yargıtay Yerleşik İçtihadı 

• Özet: Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri “tesadüfi (rizikolu)” nitelikte olduğu için, bakım borçlusunun ne kadar süre bakacağı belli değildir. Bu nedenle, bakım alacaklısının kısa sürede ölmesi durumunda “edimler arasında dengesizlik var” denilerek gabin davası açılamaz.

• İstisna: Eğer sözleşme anında bakım alacaklısı zaten ölmek üzereyse veya bakıma muhtaç olmayacak kadar zengin olup mülkü sömürme kastıyla alınmışsa dava açılabilir.

4. Ticari İşlerde ve Tacirler Arasında Gabin

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2144, K. 2024/243

• Özet: Tacirlerin “basiretli bir iş adamı” gibi davranma yükümlülüğü (TTK m. 18/2) nedeniyle, ticari satışlarda “deneyimsizlik” veya “düşüncesizlik” iddiasına dayalı gabin davaları neredeyse hiç kabul edilmez.

• Kritik Kriter: Tacirler ancak çok ağır ve ispatlanmış bir “dara düşme (muzayaka)” hali varsa gabin hükümlerinden faydalanabilirler.

---

Mahkemenin Bakacağı Somut Kriter Tablosu

Kriter	Mahkemenin İnceleme Yöntemi
Piyasa Değeri	Satış tarihindeki rayiç bedel için bilirkişi raporu alınır.
Sömürme Kastı	Davalının, davacının zor durumunu bilip bilmediği tanıkla araştırılır.
Süre Kontrolü	1 yıllık ve 5 yıllık sürelerin dolup dolmadığına re’sen bakılır.
Kişisel Durum	Davacının yaşı, eğitim düzeyi ve o andaki mali tablosu incelenir.

“Aşırı Fark” Tek Başına Hiçbir Şeydir

Pek çok kişi “Mülküm 10 milyon TL ama 3 milyon TL’ye satıldı, kesin iptal olur” yanılgısına düşer. Oysa Yargıtay’a göre mülk bedavaya bile verilmiş olsa, eğer satıcının özel bir zayıf hali (subjektif unsur) yoksa, bu bir “bağışlama” veya “kötü bir ticaret” olarak görülür ve dava reddedilir.

• Püf Noktası: Sadece “zarar ettim” demeyin. “O an mecburdum, çünkü…” veya “Olayı kavrayamadım, çünkü…” diyerek zayıflığınızı kanıtlayan belgeleri (hastane kaydı, icra borcu, ceza davası tehdidi vb.) ön plana çıkarın.

 Sömürme Kastının (İstismar) İspatı

Mahkeme sadece sizin durumunuza bakmaz, alıcının niyetine de bakar. Alıcı, sizin çaresizliğinizi veya tecrübesizliğinizi bilerek ve bunu bir fırsat olarak kullanarak mı bu işlemi yaptı?

• Püf Noktası: Alıcının sizin durumunuzu bildiğini tanıklarla veya yazışmalarla (WhatsApp, e-posta vb.) ispatlamalısınız. Eğer alıcı sizin durumunuzu hiç bilmiyorsa ve “Ben sadece ilandaki ucuza malı aldım” diyebiliyorsa gabin davası çöker.

 Hak Düşürücü Sürenin Iskalanamaz Doğası

Gabin davalarında süre “hak düşürücüdür”, yani geçtiği an hakkınız tamamen biter.

• Püf Noktası: 1 yıllık süre, sözleşmenin yapıldığı tarihten değil, “zor durumun bittiği” veya “tecrübesizliğin anlaşıldığı” tarihten başlar.

  • Örnek: Ameliyat parası için evi sattıysanız, 1 yıllık süre ameliyatın bittiği ve o psikolojik baskının üzerinizden kalktığı gün başlar. Dilekçenizde bu başlangıç tarihini stratejik olarak belirlemelisiniz.

---

Özetle Strateji Tablosu

Durum	Stratejik Hamle
Bilirkişi Raporu	Sadece emsal satışları değil, taşınmazın gelecekteki imar durumunu ve potansiyel değerini de raporlatın.
Tanık Seçimi	“Evet ucuza sattı” diyen tanık değil, “O gün borç yüzünden intiharın eşiğindeydi, alıcı da bunu biliyordu” diyen tanık kazandırır.
Süre Hesabı	1 yıllık süreyi başlatacak “öğrenme” anını belgeleyebileceğiniz bir olayla ilişkilendirin (örneğin bir emlakçıdan rayiç öğrenme yazısı).

 İyiniyetli 3. Kişiler Yönünden Değerlendirme

Dava açtığınız kişi taşınmazı hemen başkasına devrederse ve o kişi sizin gabine uğradığınızı bilmiyorsa, artık tapuyu geri alamazsınız; sadece ilk kişiden tazminat istersiniz.

1. Hukuki Niteliği

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 29 uyarınca bir ön sözleşme niteliğindedir.

• Çift Taraflı Borç Yükler: Hem satıcıya (devir borcu) hem de alıcıya (bedel ödeme borcu) sorumluluk yükler.

• Kişisel Hak Sağlar: Bu sözleşme alıcıya ayni (mülkiyet) bir hak değil, sadece mülkiyetin devrini isteme yetkisi veren şahsi bir hak sağlar.

• Tapuya Şerh Edilebilir: Tapu Kanunu m. 26 uyarınca tapuya şerh edilebilir. Şerh edildiğinde, bu şahsi hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

2. Geçerlilik Şartları ve Yasal Unsurlar

Bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şu şartların bir arada bulunması gerekir:

• Resmi Şekil Şartı: Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89 uyarınca sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı şekilde veya sadece imzası onaylanmış şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir.

• Konunun Belirliliği: Satışa konu taşınmazın tapu bilgileri net olmalı veya belirlenebilir olmalıdır.

• Bedelin Belirlenmiş Olması: Satış bedeli (semen) ve ödeme şekli sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

• Tasarruf Yetkisi: Vaat borçlusunun sözleşme anında malik olması şart değildir; ancak ifa anında (tapu devri sırasında) mülkiyetin vaat borçlusunda olması gerekir.

   Sözleşmenin Şekil Şartı ve Cezai Şart İlişkisi

  Cezai şart (ceza koşulu), Türk Borçlar Kanunu uyarınca fer’i (yan) bir haktır. Bu, cezai şartın geçerliliğinin asıl borcun/sözleşmenin geçerliliğine bağlı olduğu anlamına gelir.

  • Geçerli Sözleşme: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda “düzenleme” şeklinde yapılmışsa, sözleşmedeki cezai şart hükmü de geçerlidir. Sözleşmeyi ihlal eden taraftan bu bedel talep edilebilir.

  • Geçersiz Sözleşme: Eğer sözleşme adi yazılı şekilde (noter dışında, taraflar arasında) yapılmışsa, asıl borç geçersiz olduğu için buna bağlı cezai şart da geçersizdir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı şöyledir: “Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenemez.” (Yargıtay 3. HD., 2014/396 E.).

  . Cezai Şartın Türüne Göre İstenebilecekler

  Sözleşmede cezai şartın nasıl kararlaştırıldığı, neyi talep edebileceğinizi belirler (TBK m. 179):

  • Seçimlik Cezai Şart: Sözleşme hiç veya gereği gibi ifa edilmezse ödenecek ceza. Bu durumda alacaklı; ya taşınmazın tescilini (ifayı) ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir. İkisini birden isteyemez.

  • İfaya Ekli Cezai Şart: Gecikme veya belirli bir yerdeki ifa için kararlaştırılan ceza. Bu durumda alacaklı, hem taşınmazın tescilini hem de cezai şartı (gecikme tazminatı gibi) isteyebilir.

  . Mahkemenin Müdahalesi (Fahişlik ve İndirim)

  Mahkeme, talep edilen cezai şartı incelerken şu hususları göz önüne alır:

  • Hakimin İndirim Yetkisi: TBK m. 182/son uyarınca hakim, fahiş gördüğü cezai şartı kendiliğinden (re’sen) indirmekle yükümlüdür. İndirim yapılırken tarafların ekonomik durumu, kusur oranı ve alacaklının uğradığı muhtemel zarar dikkate alınır.

  • Tacirler İçin İstisna: Eğer borçlu bir tacir ise, kural olarak cezai şartın fahişliği nedeniyle indirim talep edemez (TTK m. 22). Ancak ceza, borçlunun ekonomik mahvına sebep olacak kadar ağırsa dürüstlük kuralı çerçevesinde indirim yapılabilir.

  ---

  ** Önemli Bir İstisna: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Müteahhit, kendisine kalacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere adi yazılı sözleşme ile “alacağın temliki” hükümlerine göre satmışsa; Yargıtay bu sözleşmeleri geçerli kabul edebilmektedir. Bu durumda adi yazılı olsa dahi cezai şartın istenmesi mümkün olabilmektedir.

3. Tapu İptal ve Tescil Davası (Cebri Tescil)

Vaat borçlusu, sözleşmede kararlaştırılan şartlar gerçekleşmesine rağmen tapuda devir işlemini yapmaktan kaçınırsa, vaat alacaklısı “Cebri Tescil” (Tapu İptal ve Tescil) davası açabilir.

Davanın Hukuki Niteliği

Bu dava bir eda davasıdır. Mahkeme kararı, mülkiyeti doğrudan nakleden bir hüküm doğurur (TMK m. 716).

İleri Sürülecek Hususlar ve Şartlar

1. Sözleşmenin Geçerliliği: Noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı.

2. Muacceliyet: Sözleşmede belirlenen sürenin gelmiş veya şartın gerçekleşmiş olması.

3. Edimin İfası: Alıcının satış bedelini tamamen ödemiş olması (Eğer bakiye varsa, mahkemece depo edilmesi istenir).

4. İfa İmkânı: Taşınmazın dava tarihinde vaat borçlusu adına kayıtlı olması gerekir. Satışa konu pay mevzuat gereği devredilip devredilemeyeceğine bakılmalıdır. Örneğin İmar Kanunu m. 18 uygulaması yapılmayan yerlerde satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.

4. Dava Süreci ve Toplanacak Deliller

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

Yapılması Gerekenler ve Deliller:

• İhtiyati Tedbir Talebi: Taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tapu kaydına “davalıdır” şerhi veya tedbir konulması istenir.

• Tapu Kayıtları: Taşınmazın güncel tapu kaydı ve tedavülleri (geçmiş kayıtları) celbedilir.

• Noter Sözleşmesi: Sözleşmenin aslı veya onaylı örneği.

• Ödeme Belgeleri: Banka dekontları, makbuzlar veya tanık beyanları (bedelin ödendiğine dair).

• Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın değer tespiti ve sözleşmedeki şartların uygunluğu için.

5. Mahkeme Kararı ve Göz Önüne Alınan Hususlar

Mahkeme şu hususları titizlikle inceler:

• Sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyet) tabi olup olmadığı. (Eğer elbirliği mülkiyeti varsa, tüm ortakların vaadi gerekir; aksi halde dava reddedilebilir).

• Zamanaşımı: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı 10 yıldır. Ancak taşınmaz alıcıya teslim edilmişse zamanaşımı savunması “dürüstlük kuralına” aykırı sayılır.

Karar ve Hüküm: Şartlar oluşmuşsa mahkeme; “Davalının tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline” karar verir. Bu karar kesinleştiğinde doğrudan tapu dairesine götürülerek tescil işlemi yapılır.

Davanın Kabulü Halinde (Örnek Hüküm):

“Davacının davasının KABULÜ ile; … ili, … ilçesi, … ada, … parselde kayıtlı taşınmazdaki davalı adına olan tapu kaydının İPTALİ ile, davacı adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE…”

• Tescil Hükmü: Karar kesinleştiğinde bu hüküm, davacıya doğrudan tapu dairesine giderek mülkiyeti üzerine alma hakkı verir.

• Bedel Depo Edilmişse: Eğer alıcı bakiye borcunu mahkeme veznesine yatırmışsa, hükümde bu paranın karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine de yer verilir.

Davanın İfa İmkansızlığı Nedeniyle Tazminata Dönüşmesi Halinde:

“Tapu iptal ve tescil talebinin ifa imkansızlığı nedeniyle reddine; davacının tazminat talebinin kabulü ile …-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine…”

 Harçlar, Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

Bu davalar, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden harçlandırılır.

A. Harçlar

• Başvuruda: Dava açılırken taşınmazın bildirilen değeri üzerinden nispi karar ve ilam harcının 1/4’ü peşin alınır.

• Karar Aşamasında: Dava kazanılırsa, taşınmazın keşifte belirlenen değeri üzerinden hesaplanan toplam harcın kalan 3/4’ü davalıdan tahsil edilir. Davacı peşin ödediği harcı davalıdan geri alır.

B. Yargılama Giderleri

Davayı kazanan tarafın yaptığı tüm masraflar kaybeden tarafa yükletilir (HMK m. 326).

• Neler Dahildir: Keşif harcı, bilirkişi ücretleri (ziraat, fen, mülk bilirkişileri), tanık ücretleri, tebligat giderleri ve posta masrafları.

• Paylaşım: Eğer dava kısmen kabul, kısmen reddedilmişse; masraflar taraflar arasında haklılık oranına göre (yüzdesel olarak) paylaştırılır.

C. Vekalet Ücreti

Avukatla takip edilen davalarda, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) uyarınca nispi vekalet ücretine hükmedilir.

• Hesaplama: Taşınmazın keşifte belirlenen ve hükme esas alınan değeri üzerinden, tarifedeki yüzdelik oranlara göre hesaplanır.

 A-Davanın Reddi (Tescil Bakımından)

Eğer taşınmaz, davanın açıldığı tarihte vaat borçlusu (satıcı) adına kayıtlı değilse ve tapu kaydında bir ihtiyati tedbir de yoksa, mahkeme taşınmazın mülkiyetinin devrine (tescile) karar veremez. Bu durumda mülkiyetin nakli talebi yönünden dava ifa imkansızlığı nedeniyle reddedilir.

 B-Terditli (Kademeli) Talep ve Tazminat

Uygulamada bu tür davalar genellikle “Tapu iptal ve tescil, bu mümkün olmazsa rayiç bedelin tazmini” şeklinde teriditli açılır.

• Tazminata Hükmedilmesi: Eğer tapu tescili ifa imkansızlığı nedeniyle mümkün değilse, mahkeme davanın tazminat (bedel) yönünden devamına karar verir.

• Tazminatın Miktarı: İfa imkansızlığının oluştuğu tarihteki (veya dava tarihindeki) gerçek piyasa rayiç değeri üzerinden tazminata hükmedilir. Sadece ödenen paranın iadesi değil, taşınmazın güncel değeri talep edilebilir.

C-. İfa İmkansızlığı Türlerine Göre Sonuçlar

• Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devredilmesi: Eğer vaat borçlusu taşınmazı bir başkasına satmışsa ve bu kişi “iyiniyetli” ise (yani satış vaadinden haberi yoksa ve tapuda şerh bulunmuyorsa), tescil davası düşer ve dava tazminata döner.

• Elbirliği Mülkiyeti (İştirak): Eğer taşınmaz mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetine tabi ise ve tüm mirasçılar sözleşmeye imza atmamışsa, iştirak çözülene kadar “ifa imkansızlığı” olduğu kabul edilir. Ancak Yargıtay, bu durumda davanın hemen reddini değil, iştirakın çözülmesinin bekletici mesele yapılmasını öngörür.

• İmar Mevzuatı: Taşınmazın ifrazı (bölünmesi) mümkün değilse veya yasal kısıtlamalar tescile engel ise mahkeme davayı reddeder.

6. Dava Açılırken Tedbir Konulmamışsa

Eğer dava açılırken taşınmazın kaydına ihtiyati tedbir konulmamış ve davalı taşınmazı yargılama sürerken bir başkasına devretmişse; davacı HMK m. 125 uyarınca seçimlik hakkını kullanabilir:

1. Davayı taşınmazı yeni devralan kişiye yöneltir (Eğer yeni malik kötü niyetliyse).

2. Davayı tazminat davasına dönüştürerek eski davalıdan (vaat borçlusundan) taşınmazın değerini ister.

 Örnek Yargıtay Kararları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayalı davalarda Yargıtay’ın yerleşik içtihatları; sözleşmenin şekli, zamanaşımı, bedelin ödenmesi ve ifa imkansızlığı gibi temel sütunlar üzerine kuruludur.

İşte konuyu aydınlatan güncel ve emsal nitelikteki Yargıtay kararlarının özetleri:

a- Geçerlilik Şartı (Resmi Şekil) Hakkında

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/3541, K. 2021/11025

• Özet: Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda “düzenleme” şeklinde yapılmalıdır. Haricen (adi yazılı) düzenlenen sözleşmelere dayanılarak tapu iptal ve tescil istenemez. Bu tür geçersiz sözleşmelerde taraflar ancak verdiklerini “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine göre geri isteyebilirler.

• Önemli Not: Geçersiz sözleşmede tazminat, taşınmazın rayiç değeri üzerinden değil, ödenen paranın denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncellenmiş değeri üzerinden hesaplanır.

b-İfa İmkansızlığı ve Tazminat Hakkında

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/14231, K. 2020/2561

• Özet: Satış vaadine konu taşınmazın, dava dışı üçüncü bir kişiye satılması durumunda “ifa imkansızlığı” ortaya çıkar. Bu durumda davacı, tescil talebinden vazgeçerek davasını tazminata (bedele) dönüştürebilir.

• Hüküm: Borçlar Kanunu m. 112 (Yeni TBK m. 112) uyarınca, borçlu ifanın imkansızlaşmasında kusurlu ise, alacaklı taşınmazın ifa imkansızlığının oluştuğu tarihteki rayiç değerini tazminat olarak talep edebilir.

c- Zamanaşımı ve Zilyetlik İlişkisi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/14-1710, K. 2021/325

• Özet: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı süresi 10 yıldır. Ancak, taşınmaz vaat alacaklısına (alıcıya) fiilen teslim edilmişse (zilyetlik devredilmişse), satıcının 10 yıllık zamanaşımı def’ini ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırıdır.

• Hüküm: Fiili teslimin olduğu durumlarda, zamanaşımı süresi geçmiş olsa bile tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

d- Bedelin Depo Edilmesi (Bakiye Borç)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/15720, K. 2018/5173

• Özet: Tapu iptal ve tescil kararı verilebilmesi için satış bedelinin tam olarak ödenmiş olması gerekir.

• Hüküm: Eğer bedelin bir kısmı ödenmemişse, mahkeme davacıya bu bakiye bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için uygun bir süre vermeli; bedel depo edildiğinde tescile karar vermeli, edilmezse davayı reddetmelidir.

e- Elbirliği Mülkiyeti (Miraslı Taşınmazlar)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/5152, K. 2018/7420

• Özet: Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda, ortaklardan birinin kendi payını satmayı vaat etmesi geçerlidir ancak iştirak (elbirliği) çözülmedikçe tescile karar verilemez.

• Hüküm: Mahkeme, mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için açılmış bir dava varsa bunun sonucunu beklemeli (bekletici mesele yapmalı), tescil imkanı doğduğunda hüküm kurmalıdır.

Yargıtay Kararları Işığında Stratejik Özet Tablosu

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/4751, K. 2019/3221

• Özet: Satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davalarında, satış bedeli tam ödenmemişse mahkemece bu bedelin depo edilmesi için süre verilmeli, ödeme yapıldığında tescile karar verilmelidir. Bedel ödenmeden tescil kararı verilemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/14-1710, K. 2021/325

• Özet: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Ancak, taşınmazın zilyetliği alıcıya devredilmiş ve bedel ödenmişse, bilahare şekil noksanlığına dayanarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek “hakkın kötüye kullanılması” teşkil eder.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/10245, K. 2016/541

• Özet: Elbirliği mülkiyetine (iştirak) konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin yaptığı satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte, iştirak çözülmedikçe veya paylı mülkiyete geçilmedikçe tescil istenemez. Bu durumda dava “ifa imkansızlığı” nedeniyle değil, “bekletici mesele” yapılarak görülmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre; “Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın ifasının imkansız hale gelmesi durumunda, vaat alacaklısı borçludan TBK m. 112 gereğince müspet zararının (taşınmazın güncel değerinin) tazminini isteyebilir.

1. Davanın Hukuki Niteliği

Vekalet sözleşmesi, taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanır. Borçlar Kanunu uyarınca vekil, müvekkilinin yararına ve iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Eğer vekil, sahip olduğu temsil yetkisini kasıtlı olarak müvekkilinin zararına ve kendisinin veya bir üçüncü kişinin yararına kullanırsa, yapılan işlem hukuka aykırı hale gelir.

Bu dava, “yolsuz tescilin düzeltilmesi” amacını taşır. Eğer taşınmazı devralan üçüncü kişi de vekilin kötü niyetini biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, tescil yolsuz sayılır ve iptali gerekir.

2. Dava Açılmadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Dava ikame edilmeden önce şu temel unsurlar titizlikle analiz edilmelidir:

• Vekaletnamenin Kapsamı: Vekaletnamede taşınmaz satış yetkisinin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Ancak yetki olsa dahi, bu yetkinin kötüye kullanılması davaya engel değildir.

• Zarar Unsuru: Müvekkilin malvarlığında somut bir azalma veya beklenebilecek bir artışın engellenmesi durumu var mıdır?

• Üçüncü Kişinin İyiniyeti: Taşınmazı vekilden satın alan kişinin, vekilin müvekkilini zarara uğrattığını bilip bilmediği araştırılmalıdır. (TMK m. 1023 korumasından yararlanıp yararlanamayacağı).Belirtilen bu duruma göre tapu iptal ve tescil isteğinin yanında terditli olarak 3.kişinin iyiniyetli olması ihtimaline binaen tazminat talep edilmelidir.

• Zamanaşımı: Bu davalar kural olarak herhangi bir zamanaşımına tabi değildir; ancak hakkın kötüye kullanılması itirazı ile karşılaşmamak için makul sürede açılmalıdır.

3. Mahkeme Tarafından Aranan Şartlar

Yargılama sırasında mahkeme şu dört ana kriterin varlığını sorgular:

1. Vekalet İlişkisinin Varlığı: Geçerli bir temsil yetkisinin olup olmadığı.

2. Vekilin Özen ve Sadakat Borcuna Aykırılığı: Vekilin, müvekkilinin menfaatlerini göz ardı ederek hareket etmesi.

3. Zarar ve İlliyet Bağı: Yapılan işlem sonucunda müvekkilin zarar görmüş olması ve bu zararın vekilin eyleminden kaynaklanması.

4. Üçüncü Kişinin Kötüniyeti: Alıcının, vekilin görevini kötüye kullandığını bilmesi veya hayatın olağan akışı gereği bilmesinin gerekmesi (Örneğin: Taşınmazın değerinin çok altında devredilmesi).

4. İleri Sürülmesi Gereken Deliller

Dava aşamasında ispat yükü davacıdadır. Şu delillerin sunulması davanın seyrini değiştirir:

• Bilirkişi Raporu (Rayiç Değer): Taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki aşırı fark.

• Banka Kayıtları: Satış bedelinin müvekkile ödenip ödenmediğini gösteren dekontlar.

• Tanık Beyanları: Vekil ile üçüncü kişi arasındaki yakınlık (akrabalık, iş ortaklığı vb.) veya muvazaalı (danışıklı) ilişkiyi kanıtlayan beyanlar.

• Ailevi ve Sosyal Durum Araştırması: Müvekkilin o dönemde taşınmazı satmaya ihtiyacı olup olmadığı.

5. Davalının Sunabileceği Savunmalar

Davalı yan (vekil veya üçüncü kişi), genellikle şu savunmalara dayanır:

• Bedelin Ödendiği Savunması: Satış bedelinin müvekkile elden veya banka kanalıyla tam olarak ödendiği.

• Talimat Savunması: İşlemin müvekkilin sözlü veya yazılı talimatı doğrultusunda, belirtilen bedelle yapıldığı.

• İyiniyet İddiası (Üçüncü Kişi İçin): Tapu siciline güven ilkesi gereği, vekilin yetkisiz olduğunu veya kötü niyetli olduğunu bilmediği savunması.

• Borca Karşılık Devir: Taşınmazın, müvekkilin vekile olan bir borcu karşılığında devredildiği iddiası.

Yargıtay  Hukuk Dairesi Kararı: > “Vekil, vekalet görevini yerine getirirken müvekkilinin menfaatini gözetmek zorundadır. Satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki fahiş fark, tek başına kötü niyetin kanıtı olmasa da, diğer yan delillerle desteklendiğinde vekalet görevinin kötüye kullanıldığının karinesidir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı: > “Eğer üçüncü kişi (alıcı), vekil ile el ve iş birliği içerisinde hareket ederek müvekkili zarara uğratmışsa, bu kişinin tapu siciline güven ilkesinden (TMK 1023) yararlanması mümkün değildir. İptal ve tescil kararı verilmelidir.”

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında Yargıtay’ın güncel ve yerleşik içtihatları, belirli kriterler etrafında şekillenmiştir. Bu kararların özeti, davanın ispatı ve savunma stratejileri için temel teşkil eder:

A. “Sadakat ve Özen Borcu” Vurgusu

Yargıtay, vekilin sadece yetki sınırları içinde kalmasını yeterli görmez; vekilin, müvekkilinin yararına en uygun olanı yapma yükümlülüğünü vurgular.

• Özet: Vekil, satış yetkisi olsa dahi, taşınmazı müvekkilinin zararına olacak şekilde çok düşük bir bedelle devredemez. Vekilin kendi yararına veya üçüncü kişinin yararına hareket etmesi, sadakat borcuna aykırılık teşkil eder ve bu durum işlemin geçersizliği sonucunu doğurur.

B. “Bedel Farkı ve Kötü Niyet” Kriteri

Mahkemelerce en çok dikkat edilen husus, tapudaki satış bedeli ile taşınmazın o tarihteki gerçek rayiç değeri arasındaki farktır.

• Özet: Yargıtay kararlarında, “bedeller arasındaki fahiş fark” tek başına vekalet görevinin kötüye kullanıldığını kanıtlamaz; ancak bu fark, alıcının kötü niyetini gösteren en güçlü karinedir. Eğer alıcı, taşınmazın gerçek değerinin çok altında olduğunu biliyorsa, Türk Medeni Kanunu m. 1023 (tapu siciline güven) korumasından yararlanamaz.

C. “El Birliği ve İş Birliği” İlkesi

Üçüncü kişinin (alıcının) durumu, davanın kabulü için kilit rol oynar.

• Özet: Eğer vekil ile alıcı arasında akrabalık, iş ortaklığı veya yakın arkadaşlık gibi bir bağ varsa, Yargıtay alıcının “vekilin görevini kötüye kullandığını bildiğini veya bilmesi gerektiğini” kabul eder. Bu durumda “el birliği ile müvekkili zarara uğratma” olgusu sabit sayılır ve tapu iptal edilir.

D. “Zamanaşımı Bulunmaması” Kararı

Bu dava türünde zamanaşımı konusu sıklıkla tartışılır.

• Özet: Yargıtay’ın güncel görüşüne göre, vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, yolsuz tescil mahiyetinde olduğundan herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak davanın çok uzun yıllar sonra açılması “hakkın kötüye kullanılması” (TMK m. 2) olarak değerlendirilebilir.

E. “İspat Yükü ve Hayatın Olağan Akışı”

İspatın nasıl yapılacağına dair güncel yaklaşımlar:

• Özet: Davacı, satış bedelinin kendisine ödenmediğini iddia ediyorsa, ispat yükü yer değiştirerek davalıya (vekil veya alıcıya) geçer. Davalı, ödemeyi banka kaydı gibi somut delillerle ispat etmelidir. Yargıtay, elden ödeme iddialarına (özellikle yüksek meblağlarda) hayatın olağan akışına aykırı olduğu gerekçesiyle şüpheyle yaklaşmaktadır.”Vekil ile sözleşme yapan kişi iyiniyetli ise vekilin temsil yetkisini kötüye kullanması asıl maliki bağlar; ancak vekil ile alıcı el birliği içinde müvekkili zarara uğratmışlarsa, tescil yolsuzdur ve iptali gerekir.”

Vekalet görevinin kötüye kullanılması davalarında, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi (tapu siciline güven) çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay, bu iyiniyetin varlığını veya yokluğunu tespit ederken belirli somut kriterler aramaktadır.

Bedel Farkı (Objektif Kriter)

Yargıtay, taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki farkın, alıcının iyiniyetini sorgulamak için en temel gösterge olduğunu kabul eder.

• Karar Özeti: “Taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri ile tapudaki satış bedeli arasında aşırı (fahiş) bir fark varsa, hayatın olağan akışına göre alıcının bu durumu bilmediğinden söz edilemez. Alıcı, vekilin müvekkilini zarara uğrattığını sezebilecek durumdadır; dolayısıyla iyiniyet iddiası dinlenmez.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi)

6. Taraflar Arasındaki Şahsi ve Yakın İlişki (Sübjektif Kriter)

Vekil ile alıcı arasındaki sosyal veya ekonomik bağ, iyiniyeti ortadan kaldıran en güçlü delillerden biridir.

•  “Vekil ile taşınmazı devralan üçüncü kişi arasında akrabalık, iş ortaklığı, komşuluk veya yakın arkadaşlık gibi bir ilişki varsa; alıcının, vekilin asıl maliki (müvekkili) zarara uğratma kastından haberdar olduğu karine olarak kabul edilir. Bu gibi durumlarda ‘el ve iş birliği’ (muvazaa) olduğu varsayılır.”

7. Araştırma ve Özen Yükümlülüğü

Alıcının, tapu siciline güvenmesi yeterli değildir; makul bir kişinin göstermesi gereken özeni gösterip göstermediğine bakılır.

• “Bir kimsenin iyiniyetinden söz edilebilmesi için, durumun gerektirdiği özeni göstermiş olması gerekir. Vekaletname ile yapılan satışlarda alıcı, vekilin yetkisini kötüye kullandığına dair bir kuşku duyuyorsa veya duyulabilecek bir ortam varsa araştırmalıdır. Kaba bir inceleme ile dahi anlaşılabilecek suistimallerde, alıcının tapu siciline güvenerek mülkiyeti kazandığı kabul edilemez.” (

8. Ödemenin Yapılış Biçimi

Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve kime ödendiği, iyiniyetin tespitinde kritiktir.

•  “Yüksek bedelli taşınmaz satışlarında bedelin banka kanalıyla değil de nakit olarak (elden) ödendiği iddiası, hayatın olağan akışına uygun düşmez. Ayrıca bedelin vekile ödenmiş olması, vekilin bu parayı müvekkile aktarmaması durumunda alıcıyı sorumluluktan kurtarmaz; alıcının bu paranın müvekkile ulaştığından emin olması veya iyi niyetini somutlaştırması gerekir.” (Yargıtay Güncel Karar Özeti)

9. “Kötüniyet Def’i” Her Zaman İleri Sürülebilir

Yargıtay, kötüniyetin hukuk tarafından korunmayacağını ve bunun her aşamada mahkemece re’sen (kendiliğinden) dikkate alınabileceğini belirtir.

•  “Kötüniyetli kişinin tapu siciline güveni korunmaz. Üçüncü kişi, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tescil yolsuzdur. Bu durumun kanıtlanması halinde davacı asıl malik, tapunun iptalini ve kendi adına tescilini her zaman isteyebilir.”

10. Bedel Farkı ve Kötüniyet İlişkisi Hakkında

Bu karar, tapudaki bedel ile rayiç değer arasındaki aşırı farkın, alıcının iyiniyetini nasıl ortadan kaldırdığını açıklar.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2021/1574

• Karar No: 2021/3421

• Özet: “Vekil edeni zararlandırma kastı, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişinin el ve işbirliği içerisinde olması halinde somutlaşır. Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fahiş fark, tek başına vekalet görevinin kötüye kullanıldığının kanıtı değilse de, davalı alıcının vekilin amacını bildiği veya bilmesi gerektiğini gösteren en önemli delildir. Bu durumda TMK 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanılamaz.”

11. El Birliği ve Yakın Akrabalık İlişkisi

Vekil ile alıcı arasındaki yakınlığın ispat yüküne etkisine dair temel karar.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2020/2145

• Karar No: 2021/1120

• Özet: “Dava konusu taşınmazın vekil tarafından kendi eşine/yakın akrabasına devredilmesi durumunda, alıcının vekilin müvekkilini zarara uğrattığını bilmediği kabul edilemez. Yakın akrabalık ilişkisi, hayatın olağan akışı gereği vekilin sadakat borcuna aykırı hareket ettiğinin alıcı tarafından bilindiği karinesini oluşturur.”3. İspat Yükü ve Banka Kayıtlarının Önemi

Satış bedelinin ödenip ödenmediği konusundaki ispat kuralları.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2019/4582

• Karar No: 2020/1247

• Özet: “Davalı alıcı, satış bedelini vekile ödediğini savunmuşsa da, bu bedelin vekil tarafından müvekkile aktarıldığı ispatlanmalıdır. Özellikle yüksek meblağlı işlemlerde bedelin banka kanalı yerine elden ödendiğine dair savunmalara itibar edilemez. Ödeme kanıtlanamadığı ve rayiç değer ile tapu değeri arasında uçurum olduğu takdirde tescilin yolsuz olduğu kabul edilmelidir.”

12. Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı

Bu davanın ne zaman açılması gerektiğine dair usul kuralı.

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

• Esas No: 2017/1-1250

• Karar No: 2020/352

• Özet: “Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, ayni hakka ilişkin olup yolsuz tescilin düzeltilmesi mahiyetindedir. Bu niteliği itibarıyla dava açılması herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.“

---

Mahkeme Kararlarının Ortak Analizi (Sentez)

Mahkemeler bu kararları verirken şu mantık silsilesini takip eder:

1. Yetki Var mı? Önce vekaletnamede satış yetkisi aranır.

2. Zarar Var mı? Müvekkilin malvarlığı eksilmiş mi bakılır.

3. Hukuki Sebep Geçerli mi? Vekil, müvekkilin talimatına mı uydu yoksa kendi kafasına göre mi hareket etti?

4. Üçüncü Kişi Korunur mu? Alıcı “ben bilmeden aldım” diyebiliyor mu? (Değer farkı ve akrabalık,vekil adına hareket eden ile 3.kişinin devir öncesi tanışıklığının olup olmadığı gibi hususlar burada devreye girer).

Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı bir davada, mahkemeden istenecek taleplerin doğru formüle edilmesi, davanın sonucunda hak kaybına uğramamanız açısından kritiktir.

A. Asli Talep: Tapu İptali ve Tescil

Davanın temel amacıdır. Taşınmazın davalı üzerindeki kaydının silinerek, yeniden müvekkil adına kaydedilmesi istenir.

• Talep Şekli: “Davalı adına kayıtlı olan … ada … parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil [İsim] adına tapuya tesciline karar verilmesi” şeklinde formüle edilir.

B. Kademeli (Terditli) Talep: Tazminat

Eğer taşınmaz, davalı üçüncü kişi tarafından iyiniyetli dördüncü bir kişiye devredilmişse artık tapu iptali imkansız hale gelebilir (TMK m. 1023 gereği). Bu riske karşı, iptal mümkün olmazsa taşınmazın değerinin nakden ödenmesi istenir.

• Talep Şekli: “Tapu iptali ve tescil talebimizin reddi halinde; taşınmazın dava tarihindeki (veya karar tarihindeki) güncel rayiç bedelinin, satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi” talep edilir.

C. İhtiyati Tedbir Talebi

Yargılama süresince taşınmazın başkasına devrini önlemek için istenir. (Önceki adımda detaylandırdığımız maddedir).

D. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi

Eğer taşınmaz davalı tarafından kullanılıyorsa veya kiraya verilerek gelir elde ediliyorsa, müvekkilin bu mahrum kaldığı kullanım bedeli de aynı dava ile istenebilir.

• Talep Şekli: “Taşınmazın haksız işgali nedeniyle geriye dönük 5 yıllık (veya devir tarihinden itibaren) ecrimisil bedelinin davalıdan tahsiline” karar verilmesi istenir.

E. Gelirlerin ve Kira Bedellerinin İadesi

Vekil veya üçüncü kişi taşınmazdan bir gelir (kira vb.) elde etmişse, bu bedellerin “Vekaletsiz İş Görme” veya “Sebepsiz Zenginleşme” hükümlerine göre iadesi talep edilebilir.

---

Mahkeme Sürecinin İşleyiş Şeması

Davanın hangi aşamalardan geçeceğini anlamak, taleplerin yönetimini kolaylaştırır:

---

Özet Karar Tablosu (Ne İstenmeli?)

Talep Türü	Ne Zaman İstenmeli?	Amacı Nedir?
Tapu İptal & Tescil	Her zaman (Asli Talep)	Mülkiyeti geri almak.
Bedel Tazminatı	Taşınmaz el değiştirmişse	Mülkiyet alınamazsa parayı kurtarmak.
İhtiyati Tedbir	Dava açılır açılmaz	Taşınmazın kaçırılmasını önlemek.
Ecrimisil	Davalı taşınmazı kullanıyorsa	Kullanım bedelini (kira tazminatı) almak.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, mahkemenin yargılama sonunda kuracağı hüküm, davanın ispatlanıp ispatlanamadığına ve taşınmazın güncel mülkiyet durumuna göre üç ana ihtimalden oluşur.

a. Davanın Kabulü Halinde: Tapu İptal ve Tescil Hükmü

Davacı, vekilin kötü niyetli olduğunu ve alıcının (üçüncü kişinin) bu durumu bildiğini ispatlamışsa mahkeme şu şekilde hüküm kurar:

• Hüküm Fıkrası Örneği: “Davalı [Alıcı Adı] adına kayıtlı olan … ili, … ilçesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının İPTALİ ile, davacı [Müvekkil Adı] adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,”

• Sonucu: Bu hüküm “inşai” (yenilik doğuran) bir hükümdür. Karar kesinleştiğinde tapu dairesine yazılacak bir müzekkere ile eski malik (müvekkil) yeniden mülkiyet hakkını kazanır.

b. Kademeli Talep Halinde: Tazminat Hükmü

Eğer yargılama sırasında taşınmazın iyiniyetli bir dördüncü kişiye devredildiği veya alıcının gerçekten iyiniyetli olduğu (ancak vekilin kusurlu olduğu) anlaşılırsa, tapu iptali reddedilir ve tazminata hükmedilir.

• Hüküm Fıkrası Örneği: “Tapu iptal ve tescil talebinin reddine; davacının terditli talebinin kabulü ile taşınmazın karar tarihindeki güncel rayiç bedeli olan … TL’nin, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı [Vekil Adı]’ndan alınarak davacıya verilmesine,”

• Sonucu: Mülkiyet davacıya dönmez ancak malın güncel bedeli vekilden tahsil edilir.

c. Davanın Reddi Hükmü

Davacı; vekilin sadakat borcuna aykırı davrandığını veya alıcının kötü niyetli olduğunu yeterli delille ispatlayamazsa dava reddedilir.

• Hüküm Fıkrası Örneği: “Davacının davasının İSPATLANAMADIĞINDAN REDDİNE, mevcut ihtiyati tedbirin karar kesinleştiğinde kaldırılmasına,”

• Sonucu: Mevcut tapu kaydı korunur. Davacı, karşı tarafın avukatlık ücretini (vekalet ücreti) ve yargılama giderlerini ödemekle yükümlü tutulur.

1. Davanın Hukuksal Niteliği

Ketmi verese, bir mirasbırakanın vefatından sonra mirasçılardan bir veya birkaçının, diğer mirasçıları dışlayarak (gizleyerek) aldıkları veraset ilamı (mirasçılık belgesi) vasıtasıyla taşınmazları kendi üzerlerine tescil ettirmeleri durumudur.

• Hukuki Temel: Bu dava, yolsuz tescilin düzeltilmesi niteliğinde bir tapu iptal ve tescil davasıdır (TMK m. 1025).

• Dayanak: Mirasçı oldukları halde tapu sicilinde adları geçmeyen kişilerin, mülkiyet hakkına dayalı olarak açtıkları aynî bir davadır.

2. İleri Sürülecek Hususlar ve İspat Külfeti

Davacı taraf, aşağıdaki hususları iddia ve ispat etmekle yükümlüdür:

• Mirasbırakan ile olan soybağı (Mirasçılık sıfatı).

• Taşınmazın intikali sırasında kullanılan veraset ilamının gerçeğe aykırı olduğu veya eksik mirasçı içerdiği.

• Taşınmazın, bu hatalı belgeye dayanılarak davalılar adına tescil edildiği.

3. Mahkemece Re’sen Göz Önünde Bulundurulacak Hususlar

Taraf ve Dava Ehliyeti

• Davacı: Mirasçılık belgesinde yer almayan veya payı eksik gösterilen gerçek mirasçıdır.

• Davalı: Yolsuz tescil sonucunda taşınmazı üzerine geçiren diğer mirasçılar veya onlardan kötüniyetle devralan üçüncü kişilerdir.

• Mecburi Dava Arkadaşlığı: Elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğunda, davanın tüm mirasçılara karşı veya tüm mirasçılar tarafından açılması gerekebilir; ancak ketmi verese durumunda payı gasp edilen mirasçı, kendi payı oranında davayı açabilir.(Yargıtay 1. Hukuk
  Dairesinin 13.03.2017 tarihli ve 2014/20396 E., 2017/1241 K. sayılı kararı; 09.11.2022 tarihli ve 2022/4205
  E., 2022/7379 K. sayılı kararı)

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Ketmi verese nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davaları ayni hakka (mülkiyet hakkına) dayandığı için zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Mirasçılık sıfatı devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

4. Araştırılması Gereken Hususlar ve Delillerin Değerlendirilmesi

Mahkeme, yargılama sırasında şu araştırmaları yapmak zorundadır:

1. Nüfus Kayıtlarının İncelenmesi: Mirasbırakanın tüm alt ve üst soyunu gösterir vukuatlı nüfus kayıt tablosu getirtilir.

2. Veraset İlamlarının Karşılaştırılması: Davaya esas alınan “ketmedilmiş” (eksik) veraset ilamı ile güncel nüfus kayıtlarına göre alınmış “hasımlı” veraset ilamı karşılaştırılır.

3. Tapu Kayıtları ve Dayanak Belgeleri: Taşınmazın intikal işlemleri (tashih, intikal, satış vb.) resmi senetleri tapu müdürlüğünden celbedilir.

4. İyi Niyet Sorgusu: Eğer taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse, TMK m. 1023 uyarınca bu kişinin iyi niyetli olup olmadığı araştırılır. Ketmi verese durumunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin iyiniyeti korunmaz.

5. Netice-i Talep Kısmında İstenmesi Gerekenler

Dava dilekçesinin netice kısmında şu ibareler yer almalıdır:

Miras Payının Gizlenmesi(Ketmedilmesi) Nedeniyle Devir Edilen Taşınmazın Tapu Kaydının İptali ve Müvekkilin Hissesi Oranında Tapuya Tesciline Karar Verilmesi,olmadığı takdirde tazminata hükmedilmesi talebidir

6. Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

• Nisbi Harç: Bu davalar taşınmazın değeri üzerinden nisbi harca tabidir.

• Vekalet Ücreti: Karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT uyarınca, davanın kabul edilen mülkiyet değeri üzerinden nisbi vekalet ücretine hükmedilir.

“Mirasçılardan birinin veya birkaçının gizlenerek (ketmedilerek) alınan mirasçılık belgesine dayanılarak yapılan intikaller yolsuz tescil hükmündedir. Yolsuz tescil, TMK m. 1025 uyarınca her zaman iptali istenebilir bir durum olup, mülkiyet hakkına dayanan bu istemlerde zamanaşımı işlemez.”

7. Bu Davadan Sonra Açılması Gereken Diğer Davalar

Ketmi verese davası kazanıldıktan sonra, hak kaybını tam olarak telafi etmek için şu davalar gündeme gelebilir:

1. Mirasçılık Belgesinin İptali Davası: Eğer tapu davası içinde bu sorun çözülmemişse, hatalı veraset ilamının iptali ve yenisinin verilmesi için ayrı bir dava açılmalıdır (Genellikle tapu davasında bekletici mesele yapılır).Ketmi vereseye dayalı tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak olan hasımlı veraset ilamının iptali davası ile birlikte götürülmesi daha uygundur.Aksi halde tapu iptal davasını yürüten mahkeme davacıya bu davayı açması için süre verecektir.

2. Ecri misil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Taşınmazı haksız yere kullanan veya kira geliri elde eden diğer mirasçılardan, geçmişe dönük (5 yıllık zamanaşımı içinde) kullanım bedeli talep edilebilir.

3. Terditli Olarak Tazminat Davası: Eğer taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmiş ve tapu iptali imkansız hale gelmişse, tapu değerinin davalı mirasçılardan tahsili için tazminat davası açılır.

Mirasçının mirasçılık belgesinde gösterilmemesi (ketmedilmesi) ve taşınmazın bu süreçte üçüncü bir kişiye devredilmiş olması, davanın seyrini ve stratejisini önemli ölçüde değiştiren teknik bir durumdur. Bu durumda izlenmesi gereken hukuki yol ve dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

8. Üçüncü Kişinin İyi niyetinin Korunup Korunmaması (TMK m. 1023)

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre, tapu kütüğündeki tescile dayanarak iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Ancak ketmi verese durumunda iki ihtimal vardır:

• Üçüncü Kişi Kötüniyetli İse: Eğer taşınmazı devralan kişi, mirasçıların gizlendiğini biliyorsa veya durumun gereği olarak bilmesi gerekiyorsa (örneğin; aile yakınıysa, taşınmazın miras malı olduğunu ve bir mirasçının dışlandığını bilebilecek durumdaysa), bu kişinin iyiniyeti korunmaz. Bu durumda Tapu İptal ve Tescil davası doğrudan bu üçüncü kişiye karşı da açılabilir.

• Üçüncü Kişi İyiniyetli İse: Eğer üçüncü kişi tapu kaydına güvenerek, gerçek durumu bilmeden ve bilecek durumda olmadan taşınmazı satın almışsa, onun mülkiyeti korunur. Bu durumda tapu iptali mümkün olmaz; dava “Bedel (Tazminat)” davasına dönüşür.

9. Davanın Kime Karşı Açılacağı

Bu aşamada dava şu kişilere yöneltilmelidir:

• Mirasçıyı Gizleyen Diğer Mirasçılar: Yolsuz tescili gerçekleştiren kişiler.

• Taşınmazı Devralan Üçüncü Kişi: (İyiniyetli olup olmadığının tespiti ve tapu iptali talebi için).

10. Netice-i Talep Kısmında “Terditli” (Kademeli) İstemi

Üçüncü kişiye devir söz konusu olduğunda, davanın reddedilme riskine karşı talepler şu şekilde sıralanmalıdır:

1. Öncelikle: Tapu kaydının iptali ile davacı payı oranında tescili,

2. Mümkün Olmaması Halinde (Üçüncü kişi iyiniyetli çıkarsa): Taşınmazın güncel rayiç bedelinin, mirasçıyı gizleyen diğer mirasçılardan (haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre) davacı payı oranında tahsili.

11. Mahkemece Yapılacak Araştırmalar

• İyiniyet Araştırması: Mahkeme, üçüncü kişinin sosyal ve ekonomik durumunu, mirasçılarla olan yakınlığını, satış bedelinin gerçek değerle uyumlu olup olmadığını,ilgili taşınmazın gerçekten satılıp satılmadığı ve sonrasında ki devir hareketlerinin inceleyerek (düşük bedelli satışlar kötüniyet karinesidir) araştırır.

• Banka Kayıtları ve Ödemeler: Satışın gerçek bir satış mı yoksa mal kaçırma amaçlı muvazaalı bir işlem mi olduğunu anlamak için satış bedelinin banka üzerinden ödenip ödenmediği incelenir.

12. Açılması Gereken Ek Davalar / Yapılması Gerekenler

• İhtiyati Tedbir: Dava açılır açılmaz, taşınmazın devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla tapu kaydı üzerine “İhtiyati Tedbir” konulması talep edilmelidir.

• Mirasçılık Belgesinin İptali: Hatalı olan (davacı mirasçının yer almadığı) mirasçılık belgesinin iptali ve doğrusunun verilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ayrı bir dava açılmalı ve bu dava, tapu iptal davasında bekletici mesele yapılmalıdır.

13.Örnek Yargıtay Kararları

1. Yolsuz Tescil Kararı

Yargıtay 1. HD, 2014/13955 E., 2016/4351 K.

• Özet: Diğer mirasçıların varlığını bilmesine rağmen, onları veraset ilamında göstermeyerek taşınmazı kendi adına tescil ettiren mirasçının yaptığı işlem “yolsuz tescil” niteliğindedir. Bu tescil hukuken geçersizdir ve gerçek paylar oranında iptal edilmelidir.

2. Bilme Şartı ve Karine Kararı

Yargıtay 1. HD, 2012/12185 E., 2013/461 K.

• Özet: Aynı aile içinde veya yakın akrabalık bağı olan kişilerin diğer mirasçıları “tanımıyorum/bilmiyorum” savunması hayatın olağan akışına aykırıdır. Bilinçli gizleme (ketmetme) kanıtlandığında iyiniyet iddiası dinlenmez.

3. Taşınmazın Satılması Durumunda Tazminat Kararı

Yargıtay 1. HD, 2016/112 E., 2018/12543 K.

• Özet: “Ketmi verese hukuksal sebebine dayalı davalarda, taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmişse, TMK m. 1023 uyarınca bu kişilere karşı açılan tapu iptal davası reddedilir. Ancak bu durum, miras hakkı elinden alınan kişinin zararının karşılanmayacağı anlamına gelmez. Mirasçıyı gizleyerek haksız mal iktisap eden kişi, haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, dışlanan mirasçının payına düşen taşınmazın dava tarihindeki tam değerini tazminat olarak ödemekle yükümlüdür.”

4. Mirasçılık Belgesinin İptali Ön Koşulu

Yargıtay 7. HD, 2021/1458 E., 2022/350 K.

• Özet: Tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce veya dava sırasında, ketmi verese eylemine konu olan hatalı veraset ilamının iptali ve yenisinin alınması davanın temel dayanağıdır (Bekletici mesele yapılmalıdır).

5. Haksız Fiil ve Zamanaşımı Kararı

Yargıtay HGK, 2017/1-1250 E., 2020/25 K.

• Özet:”Ketmi verese olgusuna dayalı tapu iptal ve tescil davaları, doğrudan doğruya mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Yolsuz tescil işleminin üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin, mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz. Mirasçı, mirasçı olduğunun ve ketmedildiğinin (saklandığının) öğrenilmesinden itibaren her zaman bu davayı açabilir. Haksız tescil, hiçbir zaman haklı bir mülkiyet kazandırmaz

6. Miras Payının Devri Kararı

Yargıtay 1. HD, 2015/15444 E., 2018/11832 K.

• Özet: Mirasçılardan birinin gizlenerek tereke malları üzerinde tasarrufta bulunulması, payı gizlenen mirasçının mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Mahkeme, mirasçıların güncel veraset ilamındaki paylarına göre tescil kararı vermelidir.

7.Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4580, K. 2022/1250 

• Gerekçe Özeti: “TMK’nın 1023. maddesi uyarınca tapu siciline güven ilkesi esastır. Ancak, alıcı kişi yolsuz tescili biliyor veya kendisinden beklenen özeni gösterseydi bilebilecek durumda ise (TMK m. 1024), bu kişinin iyiniyeti korunmaz. Ketmi verese ile (evlatlığın gizlenmesiyle) oluşan yolsuz tescile dayalı satışlarda, alıcının murisi tanıması veya evlatlık ilişkisinin yörede herkesçe bilinmesi durumunda tapu kaydı iptal edilerek gerçek mirasçı (evlatlık) adına tescil edilmelidir.“

8.Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2022/1102, K. 2023/450 (Güncel)

• Gerekçe Özeti: “Taşınmazın iyiniyetli 3. kişiye devredilmesi nedeniyle tapu iptali mümkün olmayan hallerde; ketmi verese eylemini gerçekleştiren (evlatlığı gizleyen) mirasçıların sorumluluğu haksız fiil hükümlerine dayanır. Davacı evlatlık, miras payına tekabül eden bedeli, taşınmazın karar tarihine en yakın (güncel) rayiç değeri üzerinden tazminat olarak talep etme hakkına sahiptir. Bu bedel hesaplanırken satış tarihindeki bedel değil, davanın sonuçlandığı tarihteki piyasa değeri esas alınır.”

Hukuki Tavsiye:

Eğer üçüncü kişi tamamen yabancı biriyse ve gerçek değeri üzerinden banka kanalıyla ödeme yaparak taşınmazı almışsa, tapuyu geri almak oldukça zordur. Bu durumda odak noktasını, payınızı gizleyen diğer mirasçılardan nakdi tazminat (taşınmazın güncel değeri) almaya kaydırmanız hukuken daha sağlıklı olacaktır.Ancak belirtmek gerekir ki tapuda gösterilen bedel ile gerçekte ödenen bedelin arasında fahiş farkın bulunması tek başına kötüniyeti ispata yeterli olmayacaktır.Taşınmazın sonrasında kime satıldığı,davacı ve diğer davalıların arasındaki durumu bilip bilmediği,satış işleminden sonra ilgili taşınmazda tasarruf yetkisinin kimin tarafından kullanıldığı ve ilgili taşınmaza ilişkin iş ve işlemlerin kimin tarafından yapıldığının önemi bulunmaktadır.