1. Hukuki Dayanak ve Şartlar

Davanın temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 36 ve Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1025 maddeleridir.

• Hile Şartları: Karşı tarafın (veya üçüncü bir kişinin) kasıtlı olarak gerçeğe aykırı beyanda bulunması, bu beyanın sözleşmeyi yapma kararında etkili olması ve bir illiyet bağının bulunması gerekir.

• Hak Düşürücü Süre: Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.  (TBK m. 39).

2. İleri Sürülmesi Gerekenler ve Deliller

Mahkemede davanın ispatı için şu hususlar ileri sürülmelidir:

• İradi Yanıltma: Hangi yalan veya hileli davranışla kandırıldığınızı net şekilde belirtmelisiniz.

• Bedel Farkı: Taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasındaki fahiş fark (Gülünç bedel), hilenin en güçlü karinesidir.

Toplanacak Deliller:

• Tapu kayıtları, akit tablosu ve resmi senetler.

• Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın devir tarihindeki gerçek piyasa değerinin tespiti.

• Tanık Beyanları: Hile, her türlü delille ispatlanabilir; bu nedenle tanık anlatımları hayatidir.

• Banka kayıtları (ödeme yapılıp yapılmadığına dair).

a. “Kasıtlı Yanıltma” Unsuru

Yargıtay, hilenin varlığı için davalının davacıyı bilerek ve isteyerek (kasten) hataya düşürmüş olmasını arar.

• İnceleme Kriteri: Yanıltma eylemi bir “aktif davranış” (yalan beyan) olabileceği gibi, açıklanması gereken bir gerçeğin “gizlenmesi” (pasif hile) şeklinde de olabilir. Ancak her yanlış bilgi hile değildir; Yargıtay bu bilginin karşı tarafın iradesini sakatlayacak ağırlıkta olmasını şart koşar.

b. Bedel Farkı (Gülünç Bedel) Kriteri

Hile davalarında en sık bakılan somut kriter, tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın devir tarihindeki gerçek piyasa değeri arasındaki farktır.

• Yargıtay Görüşü: Tek başına “bedel farkı” hileyi ispat etmez (HGK 2022/1415 K.). Ancak, eğer bedel farkı “fahiş” düzeyde ise (örneğin 10 milyon TL’lik mülkün 500 bin TL gösterilmesi), Yargıtay bunu hilenin en güçlü karinesi (belirtisi) olarak kabul eder ve diğer delillerle birleştirir.

c. İlliyet Bağı (Uygun Neden-Sonuç İlişkisi)

Yargıtay, aldatma fiili ile sözleşmenin yapılması arasında doğrudan bir bağ olup olmadığına bakar.

• Kriter: “Eğer bu hileli davranış olmasaydı, davacı bu sözleşmeyi yine de yapar mıydı?” sorusuna yanıt aranır. Eğer hile olmasa bile davacı mülkü satacak idiyse, hile hukuki sebebiyle iptal kararı verilmez.

d. Tarafların Sosyal ve Ekonomik Durumu

Yargıtay kararlarında “tarafların sıfatı, eğitim düzeyi ve yaşı” ispat yükü ve hilenin kabulü açısından kritiktir.

• Yaşlılık ve Hastalık: Davacı yaşlı, okuma yazması olmayan veya hukuki işlem ehliyeti zayıf biriyse, Yargıtay hilenin daha kolay gerçekleşebileceğini kabul ederek incelemeyi derinleştirir.

• Hayatın Olağan Akışı: Örneğin, bir kişinin tüm mal varlığını hiç tanımadığı birine çok düşük bedelle devretmesini Yargıtay “hayatın olağan akışına aykırı” bularak hile karinesi sayar.

e. Hak Düşürücü Süre Denetimi (1 Yıl)

Yargıtay’ın en katı olduğu kriterlerden biridir. TBK m. 39 uyarınca, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.

• Kriter: Mahkeme, davacının hileyi tam olarak hangi tarihte öğrendiğini araştırmak zorundadır. Yargıtay, “şüphelenilen” tarihi değil, “hileli durumun kesin olarak anlaşıldığı” tarihi başlangıç kabul eder.

f. Üçüncü Kişilerin Durumu (İyi Niyet Denetimi)

Eğer taşınmaz hileli işlemden sonra 3. bir kişiye devredilmişse;

• TMK 1023: Yargıtay, 3. kişinin “kötü niyetli” (hileyi bilen veya bilmesi gereken konumda) olduğunu davacının ispat etmesini bekler. Eğer 3. kişi piyasa değerinde ve normal şartlarda satın almışsa, tapu kaydı korunur.

Hileye dayalı tapu iptal davalarında tanık beyanları, davanın “kilit” taşıdır. Çünkü hile, taraflar arasında gizli kapaklı yürütülen bir süreçtir ve genellikle yazılı bir belgeye bağlanmaz. Yargıtay, hilenin her türlü delille (özellikle tanıkla) ispatlanabileceğini kabul eder.

Hazırlık ve Kandırma Süreci (Niyetin İspatı)

Tanıklar, davalının davacıyı nasıl ikna ettiğini adım adım anlatmalıdır.

• Vadedilen nedir? (Örn: “Davalının, yaşlı amcaya ‘ölene kadar sana bakacağım, bu sadece formalite’ dediğini bizzat duydum.”)

• Hangi yalan söylendi? (Örn: “Davalının, davacıya ‘taşınmazın üzerinde haciz var, kurtarmak için geçici devretmen lazım’ dediğine şahit oldum.”)

• Baskı veya ikna çabası: Davacının normalde satma niyeti yokken, davalının hangi telkinlerle bu fikri aşıladığına dair gözlemler.

g. İrade Sakatlığı (Davacının Durumu)

Davacının o anki ruhsal, fiziksel veya sosyal durumu hakkında bilgiler:

• Yaş ve Sağlık: “Davacı 85 yaşındaydı, gözleri az seçiyordu, kendisine okunan metni tam anlamamıştı.”

• Eğitim/Bilgi Düzeyi: “Okuma yazması yoktu, sadece mühür basardı, tapuda neye imza attığını ‘hizmet sözleşmesi’ sanıyordu.”

• Güven İlişkisi: “Dalı, davacının yeğeniydi; aralarında çok sıkı bir güven vardı, davacı ona sorgusuz inanırdı.”

h. Bedel Ödenmemesi veya Komik Bedel (Maddi Gerçeklik)

Taşınmazın ekonomik boyutu hakkındaki tanıklıklar:

• Para Alışverişi: “Tapu dairesinden çıktıktan sonra hiçbir para ödenmediğini, davalının ‘parayı eve gidince vereceğim’ diyerek davacıyı geçiştirdiğini gördüm.”

• Piyasa Değeri Bilgisi: “O mahalledeki evlerin 5 milyon TL ettiğini herkes bilir ama bu ev tapuda 200 bin TL gösterildi.”

j. Hilenin Öğrenildiği Tarih (Süre Açısından)

1 yıllık hak düşürücü sürenin hesaplanması için tanık beyanı kritiktir:

Önemli Uyarı: “Duyuma Dayalı” vs. “Görgüye Dayalı” Tanık

• Duyum: “Başkalarından duydum ki kandırmışlar.” (Yargıtay bu beyana çok değer vermez).

• Görgü: “Yanlarındaydım, davalı ‘şuraya imza at, emekli maaşın artacak’ dedi, ben de kulaklarımla duydum.” (Yargıtay bu beyanı hükme esas alır).

• Hileye dayalı tapu iptal davalarında tanık listesi oluştururken, “tarafsızlık” ve “olaya yakınlık” dengesini kurmak gerekir. Yargıtay, birinci derece akrabaların beyanlarına (şüpheyle baksa da) değer verir; ancak davanın kaderini genellikle “menfaati olmayan dış gözlemciler” belirler.

  İşte öncelik sırasına göre seçmeniz gereken tanık profilleri ve nedenleri:

  1. Sosyal Çevre ve Sınır Komşuları (En Güçlü Tanıklar)

  Bu kişiler, taşınmazın üzerindeki zilyetliği (kimin oturduğunu) ve taraflar arasındaki ilişkiyi en iyi bilenlerdir.

  • Neden: Eğer davacı evi satmış görünmesine rağmen hala içinde oturmaya devam ediyorsa veya bahçesini ekiyor/biçiyorsa, komşu; “Evi sattığını hiç duymadık, hala o kullanıyor, davalı ise buraya hiç gelmez” diyerek hilenin (muvazaalı/hileli görünümün) en büyük delilini sunar.

  2. Olay Anında Orada Bulunan “Tesadüfi” Tanıklar

  Satış öncesi pazarlıkta, noter kapısında veya tapu dairesi bahçesinde tarafların yanında bulunan kişiler.

  • Örnek: Tarafları tapuya götüren taksi şoförü, o gün orada bulunan bir ortak arkadaş veya emlakçı.

  • Kritik Beyan: “Davacı yaşlıydı, davalı sürekli koluna girmiş ‘merak etme amca her şey senin iyiliğin için’ diyordu, davacı ise neye imza atacağını tam bilmiyor gibiydi.”

  3. Aile Bireyleri ve Akrabalar

  Her ne kadar “taraflı” sayılabilecek olsalar da, aile içindeki gizli konuşmaları sadece onlar bilir.

  • Strateji: Davacının diğer çocukları veya mirasçıları yerine; daha uzak ama aileye yakın, saygınlığı olan (örneğin ailenin büyüğü bir dayı veya hala) tanıklar daha etkilidir.

  • Kritik Beyan: “Davalı, aile meclisinde ‘amcamın işlerini halletmek için tapuyu üzerime alacağım, sonra geri vereceğim’ dedi.”

  4. Varsa Sağlık Personeli veya Bakıcılar

  Eğer hile, davacının hastalığı veya yaşlılığı kullanılarak yapılmışsa;

  • Kimler: Eve gelen hemşire, mahalle eczacısı veya özel bakıcı.

  • Neden: Davacının o tarihlerdeki zihinsel berraklığı veya telkine ne kadar açık olduğu konusunda bilimsel olmasa da gözlemsel bir veri sunarlar.

  5. Banka veya Ödeme Noktası Çalışanları

  Eğer satış bedelinin ödendiği iddia ediliyorsa ama aslında ödenmemişse;

  • Neden: “Birlikte bankaya geldiler ama hesapta hiçbir hareket olmadı” ya da “Para çekilmedi” gibi somut gözlemler hileyi doğrular.

3. Ceza Davasının Etkisi

Ceza davasının (nitelikli dolandırıcılık vb.) açılmış olması, hukuk davasını bekletici mesele yapabilir.

• BK m. 74 uyarınca: Hukuk hakimi, ceza mahkemesinin beraat kararıyla bağlı değildir; ancak ceza mahkemesinin tespit ettiği maddi olgular (örneğin imzanın sahteliği veya hilenin varlığı sabitleşmişse) hukuk hakimini bağlar.Ayrıca savcılık şikayeti sonucunda işbu dava nazarında davalı olarak karakol yada savcılık tarafından ifadesi alınan kişinin beyanları hukuk mahkemesi tarafından dikkate alınır.Yapılan işlemin hile sonucunda olup olmadığı konusunda verilen ifadenin önemi büyüktür.

4. Dava Açılmadan Önce 3. Kişiye Devir

Dava açılmadan önce taşınmaz iyi niyetli bir 3. kişiye devredilmişse, TMK m. 1023 uyarınca bu kişinin mülkiyeti korunur ve tapu iptali yapılamaz. Ancak:

• 3. kişi hileyi biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa (kötü niyetliyse) tapu iptal edilebilir.

• Eğer 3. kişi iyi niyetliyse, dava “tazminat davasına” dönüştürülerek bedel hileyi yapandan tahsil edilir.

Mahkemenin Usuli İşlemi: Dava sırasında devri önlemek için mutlaka İhtiyati Tedbir kararı istenmelidir.

5. Yargıtay Kararları ile Örnekler

 Davacı, yaşlılığı ve hastalığından faydalanılarak kandırıldığını iddia etmiştir. Mahkemece, taşınmazın satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki aşırı farkın tek başına hileyi ispatlamayacağı, ancak hilenin en önemli belirtisi olduğu vurgulanmıştır. Tanıklık ve sağlık raporları ile hile ispatlanmış, tapu iptaline karar verilmiştir.

 Hile iddiasına dayalı davalarda, 1 yıllık hak düşürücü sürenin “hilenin öğrenildiği” tarihten başladığı, ispat yükünün davacıda olduğu ve her türlü delille ispatın mümkün olduğu belirtilmiştir.

6. Karar ve Yargılama Giderleri

Mahkeme Hükmü: Eğer hile ispatlanırsa; “Davaya konu tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline” karar verilir. İptal mümkün değilse tazminata hükmedilir.

Hesaplamalar:

• Harç: Bu dava nispi harca tabidir. Taşınmazın değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç alınır (1/4’ü peşin).

• Avukatlık Ücreti: Karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) uyarınca, taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır.

• Yargılama Giderleri: Davayı kaybeden taraf, tüm mahkeme masraflarını (bilirkişi, keşif, tebligat) ödemekle yükümlüdür.

• ---

  Hile (aldatma) hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasının sonunda, mahkemenin ulaştığı vicdani kanıya ve davanın ispat durumuna göre kuracağı hükümler Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu çerçevesinde şu şekildedir:

  7. Davanın Kabulü Halinde Kurulacak Hüküm (Asıl Talep)

  Mahkeme, hile olgusunun gerçekleştiğine ve davacının iradesinin sakatlandığına kanaat getirirse, tapu kaydının yolsuz tescil haline geldiğine hükmeder.

  • Hüküm Fıkrası Örneği: “Davanın KABULÜ ile; … ili, … ilçesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının, Türk Borçlar Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca hile nedeniyle İPTALİNE, taşınmazın davacı … adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,”

  a. Taşınmazın 3. Kişiye Devredilmesi Halinde Kurulacak Hükümler

  Eğer dava konusu taşınmaz, dava açılmadan önce veya dava sürerken iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredilmiş ve bu nedenle tapu iptali imkansız hale gelmişse mahkeme şu kararları verir:

  • İptal Talebinin Reddi, Bedelin Tahsili: “Taşınmazın 3. kişiye iyi niyetle devredilmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE; davacının teriditli (kademeli) talebi haklı görülerek, taşınmazın devir tarihindeki güncel rayiç bedeli olan … TL’nin, devir tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,”

  b. Fer’i Müdahaleler ve Usuli Hükümler (Yargılama Giderleri)

  Mahkeme esas hakkındaki hükmünü kurarken, yargılama giderlerini ve vekalet ücretini de resen (kendiliğinden) hüküm altına alır:

  • Harç Tamamlanması: Davanın başında yatırılan peşin harç, taşınmazın bilirkişice belirlenen değeri üzerinden hesaplanan nispi karar harcından mahsup edilir. Eksik kalan harcın davalıdan tahsiline veya davanın başında davacıya tamamlattırılmasına karar verilir.

  • Vekalet Ücreti: “Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) uyarınca, dava değeri üzerinden hesaplanan … TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,”

  • Yargılama Giderleri: Bilirkişi ücreti, keşif harcı ve posta giderlerinin davalı tarafa yükletilmesine hükmedilir.

  c. Davanın Reddi Halinde Kurulacak Hüküm

  Hile iddiası ispatlanamazsa veya 1 yıllık hak düşürücü süre geçirilmişse mahkeme şu hükmü kurar:

  • Hüküm Fıkrası Örneği: “Davacının davasının İSPATLANAMAMASI (veya hak düşürücü sürenin dolması) nedeniyle REDDİNE, davalı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına, davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden … TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,”

  ---

  Mahkemenin Hüküm Kurarken Esas Aldığı Değerlendirme Mantığı (Özet)

  Mahkeme hüküm kurmadan önce şu silsileyi takip eder:

  1. Süre Kontrolü: Hilenin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl geçti mi?

  2. Hile Olgusu: Tanık, bilirkişi raporu (bedel farkı) ve diğer delillerle aldatma fiili sübut buldu mu?

  3. İlliyet Bağı: Davacı, bu aldatma olmasaydı taşınmazı yine de devreder miydi?

  4. İyi Niyet Denetimi: Taşınmaz el değiştirdiyse, son malik hileyi biliyor muydu? (TMK m. 1023).

• Mahkeme Kararının İcrası (Tapuda Tescil)

  Tapu iptal ve tescil kararları, niteliği gereği kesinleşmeden icra edilemez. Yani yerel mahkeme kararı verdikten sonra karşı taraf istinafa giderse, tapu dairesi tescil işlemini yapmak için davanın tamamen bitmesini (Yargıtay/Bölge Adliye onamasını) bekler. Ancak bu süreçte taşınmazın başkasına satılmaması için mahkemenin koyduğu “İhtiyati Tedbir” şerhi tapu kaydında durmaya devam eder.

Örnek Yargıtay Kararları

1. Bedel Farkı ve Hile İlişkisi (Güncel Hukuk Genel Kurulu Kararı)

Yargıtay, taşınmazın tapudaki satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki farkın tek başına hileyi ispat etmeyeceğini, ancak önemli bir belirti (karine) olduğunu vurgular.

• Esas No: 2020/128

• Karar No: 2022/1415

• Karar Tarihi: 02.11.2022 (Güncel uygulamaya yön veren temel karar)

• Özet: Davacı 79 yaşındadır ve taşınmazı devretmiştir. Yargıtay, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek değerin çok altında olmasının tek başına hilenin kanıtı sayılamayacağına, ancak bu durumun diğer yan delillerle (tanık, sağlık durumu, güven ilişkisi) desteklenmesi gerektiğine hükmetmiştir.

2. İspat Vasıtaları: “Her Türlü Delil” ve Tanık İlkesi

Hile bir maddi olgu olduğu için Yargıtay, yazılı delil (senet) kısıtlamasına bakılmaksızın tanık dinlenmesini zorunlu kılar.

• Esas No: 2023/473

• Karar No: 2023/4254

• Karar Tarihi: 12.09.2023

• Özet: Mahkemece hile iddiasının ispat edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Yargıtay bu kararında, hilenin her türlü delil (tanık dahil) ile ispat edilebileceğini ve yerel mahkemenin tanık beyanlarına dayanarak kurduğu hükmün hukuka uygun olduğunu onamıştır.

3. “Uçucu Kalem” ile Dolandırıcılık

Hilenin yeni nesil yöntemlerle (teknik hileler) gerçekleştirilmesi durumunda yargının tavrını gösteren önemli bir karardır.

• Esas No: 2023/1715

• Karar No: 2025/572 (İstanbul 2. Hukuk Dairesi /)

• Karar Tarihi: 26.02.2025

• Özet: Davalı şirket temsilcisinin, sözleşmeyi uçucu kalem kullanarak imzalattığı ve tescili bu şekilde hileyle sağladığı iddia edilmiştir. Mahkeme, bu tür bir “aktif aldatma” fiilinin TBK 36 kapsamında hile oluşturduğuna ve üçüncü kişilerin de kötü niyetli olması durumunda tapunun iptal edilmesi gerektiğine vurgu yapmıştır.

4. Hak Düşürücü Süre (1 Yıl) Denetimi

Yargıtay, mahkemenin hilenin “öğrenilme tarihini” titizlikle araştırması gerektiğini belirtir.

• Esas No: 2018/7215

• Karar No: 2023/4056

• Karar Tarihi: 06.07.2023

• Özet: Hata ve hile nedenine dayalı davalarda, 1 yıllık hak düşürücü sürenin hilenin öğrenildiği tarihten başladığı, mahkemenin bu tarihi netleştirmeden işin esasına girmemesi gerektiği belirtilmiştir.

5. Vekilin Hilesi (Vekalet görevinin kötüye kullanılması)

Vekil aracılığıyla yapılan hileli işlemlerde 3. kişilerin iyi niyeti bu kararla sorgulanır.

• Esas No: 2021/1-335

• Karar No: 2023/21

• Karar Tarihi: 01.02.2023 (Hukuk Genel Kurulu)

• Özet: “Vekilin hilesi, üçüncü kişinin hilesi olarak değil, doğrudan karşı tarafın hilesi olarak değerlendirilmelidir.” Bu ilke uyarınca, eğer vekil ile alıcı el birliği yaparak davacıyı aldattıysa, alıcının “ben iyi niyetliyim” savunması geçersiz kabul edilir.

. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/1540, K. 2024/520

Özet: Davacı, taşınmazının belediye tarafından istimlak edileceği yalanıyla korkutulmuş ve taşınmazını düşük bedelle davalıya devretmiştir.

• Mahkemenin Kriteri: Hilede “aktif aldatma” kadar, karşı tarafın korku ve tecrübesizliğinden yararlanmak da esastır.

• Hüküm: Taşınmazın gerçek değeri ile tapudaki bedel arasındaki 5 katlık fark ve tanık beyanları ile sabit olan “yanıltma” eylemi nedeniyle tapu iptaline karar verilmiştir.

. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1-450, K. 2023/12

Özet: Vekalet görevinin kötüye kullanılması ve hilenin iç içe geçtiği bir olaydır.

• Mahkemenin Kriteri: Vekilin, üçüncü kişiyle el birliği yaparak asıl maliki aldatması durumunda, üçüncü kişinin “tapu siciline güven” (TMK 1023) ilkesinden yararlanamayacağı vurgulanmıştır.

• Hüküm: El birliği (iş birliği) varsa, 3. kişinin mülkiyet hakkı korunmaz; tapu iptal edilerek asıl malike iade edilir.

. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4890, K. 2022/3500

Özet: Okuma yazması olmayan davacıya “emeklilik işlemi” denilerek tapuda satış imzalatılmıştır.

• Mahkemenin Kriteri: “İşlem hilesi” durumunda, kişinin iradesi ile beyanı arasında tam bir uyumsuzluk vardır.

• Hüküm: Davacının sosyal durumu (okuma yazma bilmemesi) ve tanıkların “tapu dairesinde davacının ne imzaladığını bilmediği” yönündeki beyanları hilenin ispatı için yeterli görülmüştür.

Bedel Farkı ve Elden Ödeme Savunması” Üzerine

İstanbul BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2021/1850, K. 2023/1420

• Özet: Davacı, kandırılarak taşınmazının devredildiğini iddia etmiştir. Davalı ise bedeli elden ödediğini savunmuştur.

• Karar: İstinaf dairesi, taşınmazın gerçek değeri ile tapudaki değer arasında 7 kat fark olduğunu tespit etmiştir. Davalının “elden ödeme” savunmasını hayatın olağan akışına aykırı bularak; bedel farkı, tanık beyanları ve davacının ekonomik durumunu birlikte değerlendirmiş ve yerel mahkemenin iptal ve tescil kararını onamıştır.

. “Hak Düşürücü Sürenin Başlangıcı” Üzerine

Ankara BAM 16. Hukuk Dairesi – E. 2022/450, K. 2024/110

• Özet: Davalı, hilenin üzerinden 3 yıl geçtiğini ve 1 yıllık sürenin dolduğunu iddia ederek davanın reddini istemiştir.

• Karar: BAM, hilede 1 yıllık sürenin “devir tarihinde” değil, “hilenin öğrenildiği tarihte” başlayacağını vurgulamıştır. Davacının hileyi ancak taşınmazın 3. kişiye satışı sırasında öğrendiği ispatlandığından, davanın süresinde açıldığına karar vererek yerel mahkemenin ret kararını bozmuştur.

. “Davacının Yaşı ve Kandırılma Kolaylığı” Üzerine

İzmir BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/915, K. 2024/530

• Özet: 85 yaşındaki davacının “hizmet sözleşmesi” sanarak tapuda satış imzalaması olayıdır.

• Karar: Mahkeme, davacının yaşlılığı nedeniyle telkine açık olduğunu, tapu memurunun okuduğu metni tam idrak edemediğini ve taşınmazı satması için mantıklı bir neden bulunmadığını belirtmiştir. “İrade fesadı” (hilenin varlığı) sabit görülerek yerel mahkemenin kabul kararı uygun bulunmuştur.

. “3. Kişinin İyi Niyetinin Sorgulanması” Üzerine

Antalya BAM 2. Hukuk Dairesi – E. 2022/1100, K. 2023/2100

• Özet: Hileli devirden sonra taşınmazın çok kısa sürede (1 hafta içinde) 3. kişiye satılması durumudur.

• Karar: 3. kişinin taşınmazın “hile ile alındığını” bilmediği savunulsa da; BAM, ardışık devirlerin hızı ve 3. kişinin taşınmazın gerçek değerinden çok daha ucuza almasını “kötü niyet” karinesi saymış ve mülkiyet korumasını (TMK 1023) kaldırmıştır.

• 1. Yaşlılık ve Kandırma (İşlem Hilesi)

  İzmir BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/2415, K. 2024/112

  • Olay Özet: 78 yaşındaki davacıya, çocukları tarafından “hastanede sağlık güvencesi sağlanacağı” ve “emeklilik evrakları imzalatıldığı” söylenmiş, ancak tapuda taşınmazın devri yapılmıştır.

  • Değerlendirme: Mahkeme, davacının yaşını ve eğitim durumunu göz önüne alarak, davalının “bilgilendirme yükümlülüğünü” yerine getirmediğini ve davacının gerçek iradesinin satış olmadığını tespit etmiştir.

  • Karar: Yerel mahkemenin davanın reddine dair kararı kaldırılarak, hilenin varlığı nedeniyle tapu iptal ve tescile karar verilmiştir.

  . Bedel Farkı ve Hayatın Olağan Akışı

  İzmir BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/890, K. 2024/455

  • Olay Özet: Davacı, borç para karşılığı teminat olarak verdiğini sandığı tapusunun doğrudan satıldığını iddia etmiştir.

  • Değerlendirme: İzmir BAM, taşınmazın devir tarihindeki piyasa değerinin 4.500.000 TL olduğunu, ancak tapuda 400.000 TL gösterildiğini saptamıştır. Davalının bu bedeli ödediğine dair banka kaydı sunamaması ve aradaki “fahiş fark”, hilenin ispatı sayılmıştır.

  • Karar: İstinaf başvurusu esastan reddedilerek yerel mahkemenin iptal kararı onanmıştır.

  . Üçüncü Kişinin Kötü Niyeti (TMK 1023 Şerhi)

  İzmir BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2021/1105, K. 2023/1820

  • Olay Özet: Hileli satıştan hemen sonra taşınmaz, davalının yakın arkadaşına devredilmiştir.

  • Değerlendirme: İzmir BAM, 3. kişinin taşınmazı satın almadan önce evi gelip görmemesini, tapudaki düşük bedeli bilmesini ve satıcıyla olan sosyal ilişkisini “iyi niyetin sorgulanması” için yeterli görmüştür.

  • Karar: 3. kişinin “iyi niyetli hamili” olmadığına, hileyi bildiğine veya bilebilecek durumda olduğuna hükmedilerek tapu kaydı iptal edilmiştir.

“Bedel Farkı ve Banka Kaydı Eksikliği” Kararı

Antalya BAM 2. Hukuk Dairesi – E. 2023/1450, K. 2024/210

• Olay Özeti: Davacı, taşınmazını bir yatırım ortaklığı vaadiyle devretmiş ancak kendisine herhangi bir ödeme yapılmamıştır. Davalı ise bedeli tapu dışında “nakit” olarak ödediğini savunmuştur.

• Değerlendirme: Mahkeme, Antalya gibi rayiç bedellerin yüksek olduğu bir bölgede, milyonluk ödemelerin banka kanalı kullanılmadan yapılmasını hayatın olağan akışına aykırı bulmuştur. Bilirkişi raporundaki piyasa değeri ile tapudaki satış bedeli arasında 10 kat fark olduğu tespit edilmiştir.

• Karar: Hilenin varlığı kabul edilerek yerel mahkemenin davanın reddine dair kararı kaldırılmış ve tapu iptal ile tesciline karar verilmiştir.

 “Bakım Vaadi ve Vasiyetname Hilesi” Kararı

Antalya BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/2800, K. 2023/1950

• Olay Özeti: Yaşlı davacıya “sana ölene kadar bakacağız” denilerek noterde vekaletname alınmış, ancak vekaletname ile taşınmaz doğrudan davalının eşine satılmıştır.

• Değerlendirme: Antalya BAM, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ve davacının “bakım sözleşmesi” yapılacağı inancıyla aldatıldığını belirtmiştir. Davacının işlem tarihindeki sağlık raporları incelenmiş ve telkine açık olduğu saptanmıştır.

• Karar: Tapu kaydının hile nedeniyle iptaline ve davacı adına tesciline hükmedilmiştir.

 “3. Kişinin Kötü Niyetinin İspatı” Kararı

Antalya BAM 2. Hukuk Dairesi – E. 2023/560, K. 2024/15

• Olay Özeti: Hileli devirden hemen sonra taşınmaz, davalının iş ortağına satılmıştır.

• Değerlendirme: Antalya BAM, 3. kişinin (satın alanın) davalı ile olan iş ortaklığı ve yakın sosyal ilişkisini, taşınmazın devir hızını ve fiyatın düşüklüğünü “kötü niyet” karinesi saymıştır. TMK 1023 (tapu siciline güven) korumasından yararlanamayacağı vurgulanmıştır.

• Karar: 3. kişi üzerindeki tapu kaydının iptaline karar verilmiştir.

 “Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması ve Hile” Kararı

Bursa BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/1205, K. 2024/310

• Olay Özeti: Davacı, sadece “kredi çekilmesi” için arkadaşına vekâletname vermiş, ancak arkadaşı (vekil) bu vekâletnameyi kullanarak taşınmazı kendi üzerine devretmiştir.

• Değerlendirme: Bursa BAM, vekilin müvekkiline karşı “sadakat borcu” olduğunu, vekâletnamenin içeriği ne olursa olsun asıl amacın dışında kullanılmasının hileli bir davranış olduğunu belirtmiştir. Davacının borç para alma inancıyla yanıltıldığı sabit görülmüştür.

• Karar: Yerel mahkemenin davanın reddine dair kararı kaldırılmış, hilenin ispatlandığı gerekçesiyle tapu iptali ve tesciline hükmedilmiştir.

“Gülünç Bedel ve Tanığın Görgüye Dayalı Beyanı” Kararı

Bursa BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/2840, K. 2023/1520

• Olay Özeti: Çanakkale’de bulunan değerli bir arazinin, piyasa değerinin %10’u kadar bir bedelle tapuda satış gösterilmesi olayıdır.

• Değerlendirme: Mahkeme, sadece bedel farkının yetmeyeceğini ancak davacı tanıklarının “davalının, davacıyı taşınmazın üzerine kamulaştırma şerhi konulacağı yalanıyla korkuttuğuna” dair görgüye dayalı beyanlarını esas almıştır.

• Karar: İradenin hata ve hile ile sakatlandığına kanaat getirilerek yerel mahkemenin iptal kararı onanmıştır.

 “3. Kişinin İyi Niyeti ve Aradaki Mesafenin Uzaklığı” Kararı

Bursa BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/500, K. 2024/45

• Olay Özeti: Hileli satıştan 15 gün sonra taşınmaz, başka bir şehirde yaşayan 3. bir kişiye devredilmiştir.

• Değerlendirme: Bursa BAM, 3. kişinin taşınmazı hiç görmeden, yerinde inceleme yapmadan ve piyasa araştırması yapmadan satın almasını “hayatın olağan akışına aykırı” bulmuştur. Ayrıca satıcı ile alıcı arasındaki telefon trafikleri incelendiğinde, bu kişinin hileyi bildiği sonucuna varılmıştır.

• Karar: 3. kişinin kötü niyetli olduğuna ve tapunun iptal edilmesi gerektiğine karar verilmiştir.

 “Okuma-Yazma Bilmeme ve Sağlık Raporu Eksikliği” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/1420, K. 2024/310

• Özet: Okuma yazması olmayan ve 80 yaşın üzerinde olan davacıya, “hizmet sözleşmesi” adı altında tapuda devir yaptırılmıştır.

• Karar: Mahkeme, davacının yaşlılığı ve eğitim durumu nedeniyle işlemin niteliğini kavrayamayacağını, tapu memurunun bilgilendirmesinin bu durumu telafi etmediğini saptamıştır. Hileli işlem sabit görülerek yerel mahkemenin iptal kararı onanmıştır.

“Bakım Vaadiyle Kandırma ve Tahliye Talebi” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/1985, K. 2023/1150

• Özet: Davacı, kendisine ölene kadar bakılacağı vaadiyle mülkünü torununa devretmiş; ancak devirden hemen sonra torunu davacıyı evden tahliye etmek için icra takibi başlatmıştır.

• Karar: BAM, devirden hemen sonra başlatılan tahliye girişimini “hilenin ve kötü niyetin en açık delili” olarak kabul etmiştir. Davacının güven ilişkisinin kötüye kullanıldığı gerekçesiyle tapu iptal edilmiştir.

“Düşük Bedel ve Banka Hesabı Hareketleri” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/850, K. 2024/45

• Özet: Tapu senedinde satış bedeli ödenmiş görünmesine rağmen, davacı paranın hiçbir zaman kendisine verilmediğini iddia etmiştir.

• Karar: Mahkeme, davalının “parayı elden verdim” savunmasına itibar etmemiş; Erzurum gibi yerel ekonomide bu ölçekteki nakit hareketlerinin banka kaydı olmamasını hayatın olağan akışına aykırı bularak yolsuz tescil nedeniyle iptale hükmetmiştir.

 “3. Kişinin Akrabalık Bağı ve Kötü Niyeti” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/2100, K. 2023/1840

• Özet: Hileyle alınan taşınmaz, davalının amcasının oğluna (3. kişi) devredilmiştir.

• Karar: 3. kişinin “iyi niyetli olduğu ve aile içindeki hileyi bilmediği” savunması, Erzurum BAM tarafından reddedilmiştir. Aradaki yakın akrabalık bağı nedeniyle 3. kişinin bu durumu bilmemesinin mümkün olmadığı vurgulanarak tapu kaydı 3. kişiden de iptal edilmiştir.

“Korkutma (İkrah) ile Birleşen Hile” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/440, K. 2024/95

• Özet: Davacı, borçlu olduğu kişilerin taşınmazına el koyacağı yalanıyla korkutulmuş ve taşınmazını “emaneten” davalıya devretmiştir.

• Karar: Mahkeme, davalının davacıyı asılsız bir tehlike ile korkutarak iradesini sakatladığını, hilenin korkutma ile desteklendiğini saptamıştır. 1 yıllık hak düşürücü sürenin, korkunun ortadan kalktığı tarihte başladığı belirtilerek dava kabul edilmiştir.

1. Davanın Hukuki Niteliği

Vekalet sözleşmesi, taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanır. Borçlar Kanunu uyarınca vekil, müvekkilinin yararına ve iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Eğer vekil, sahip olduğu temsil yetkisini kasıtlı olarak müvekkilinin zararına ve kendisinin veya bir üçüncü kişinin yararına kullanırsa, yapılan işlem hukuka aykırı hale gelir.

Bu dava, “yolsuz tescilin düzeltilmesi” amacını taşır. Eğer taşınmazı devralan üçüncü kişi de vekilin kötü niyetini biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, tescil yolsuz sayılır ve iptali gerekir.

2. Dava Açılmadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Dava ikame edilmeden önce şu temel unsurlar titizlikle analiz edilmelidir:

• Vekaletnamenin Kapsamı: Vekaletnamede taşınmaz satış yetkisinin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Ancak yetki olsa dahi, bu yetkinin kötüye kullanılması davaya engel değildir.

• Zarar Unsuru: Müvekkilin malvarlığında somut bir azalma veya beklenebilecek bir artışın engellenmesi durumu var mıdır?

• Üçüncü Kişinin İyiniyeti: Taşınmazı vekilden satın alan kişinin, vekilin müvekkilini zarara uğrattığını bilip bilmediği araştırılmalıdır. (TMK m. 1023 korumasından yararlanıp yararlanamayacağı).Belirtilen bu duruma göre tapu iptal ve tescil isteğinin yanında terditli olarak 3.kişinin iyiniyetli olması ihtimaline binaen tazminat talep edilmelidir.

• Zamanaşımı: Bu davalar kural olarak herhangi bir zamanaşımına tabi değildir; ancak hakkın kötüye kullanılması itirazı ile karşılaşmamak için makul sürede açılmalıdır.

3. Mahkeme Tarafından Aranan Şartlar

Yargılama sırasında mahkeme şu dört ana kriterin varlığını sorgular:

1. Vekalet İlişkisinin Varlığı: Geçerli bir temsil yetkisinin olup olmadığı.

2. Vekilin Özen ve Sadakat Borcuna Aykırılığı: Vekilin, müvekkilinin menfaatlerini göz ardı ederek hareket etmesi.

3. Zarar ve İlliyet Bağı: Yapılan işlem sonucunda müvekkilin zarar görmüş olması ve bu zararın vekilin eyleminden kaynaklanması.

4. Üçüncü Kişinin Kötüniyeti: Alıcının, vekilin görevini kötüye kullandığını bilmesi veya hayatın olağan akışı gereği bilmesinin gerekmesi (Örneğin: Taşınmazın değerinin çok altında devredilmesi).

4. İleri Sürülmesi Gereken Deliller

Dava aşamasında ispat yükü davacıdadır. Şu delillerin sunulması davanın seyrini değiştirir:

• Bilirkişi Raporu (Rayiç Değer): Taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki aşırı fark.

• Banka Kayıtları: Satış bedelinin müvekkile ödenip ödenmediğini gösteren dekontlar.

• Tanık Beyanları: Vekil ile üçüncü kişi arasındaki yakınlık (akrabalık, iş ortaklığı vb.) veya muvazaalı (danışıklı) ilişkiyi kanıtlayan beyanlar.

• Ailevi ve Sosyal Durum Araştırması: Müvekkilin o dönemde taşınmazı satmaya ihtiyacı olup olmadığı.

5. Davalının Sunabileceği Savunmalar

Davalı yan (vekil veya üçüncü kişi), genellikle şu savunmalara dayanır:

• Bedelin Ödendiği Savunması: Satış bedelinin müvekkile elden veya banka kanalıyla tam olarak ödendiği.

• Talimat Savunması: İşlemin müvekkilin sözlü veya yazılı talimatı doğrultusunda, belirtilen bedelle yapıldığı.

• İyiniyet İddiası (Üçüncü Kişi İçin): Tapu siciline güven ilkesi gereği, vekilin yetkisiz olduğunu veya kötü niyetli olduğunu bilmediği savunması.

• Borca Karşılık Devir: Taşınmazın, müvekkilin vekile olan bir borcu karşılığında devredildiği iddiası.

Yargıtay  Hukuk Dairesi Kararı: > “Vekil, vekalet görevini yerine getirirken müvekkilinin menfaatini gözetmek zorundadır. Satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki fahiş fark, tek başına kötü niyetin kanıtı olmasa da, diğer yan delillerle desteklendiğinde vekalet görevinin kötüye kullanıldığının karinesidir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı: > “Eğer üçüncü kişi (alıcı), vekil ile el ve iş birliği içerisinde hareket ederek müvekkili zarara uğratmışsa, bu kişinin tapu siciline güven ilkesinden (TMK 1023) yararlanması mümkün değildir. İptal ve tescil kararı verilmelidir.”

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında Yargıtay’ın güncel ve yerleşik içtihatları, belirli kriterler etrafında şekillenmiştir. Bu kararların özeti, davanın ispatı ve savunma stratejileri için temel teşkil eder:

A. “Sadakat ve Özen Borcu” Vurgusu

Yargıtay, vekilin sadece yetki sınırları içinde kalmasını yeterli görmez; vekilin, müvekkilinin yararına en uygun olanı yapma yükümlülüğünü vurgular.

• Özet: Vekil, satış yetkisi olsa dahi, taşınmazı müvekkilinin zararına olacak şekilde çok düşük bir bedelle devredemez. Vekilin kendi yararına veya üçüncü kişinin yararına hareket etmesi, sadakat borcuna aykırılık teşkil eder ve bu durum işlemin geçersizliği sonucunu doğurur.

B. “Bedel Farkı ve Kötü Niyet” Kriteri

Mahkemelerce en çok dikkat edilen husus, tapudaki satış bedeli ile taşınmazın o tarihteki gerçek rayiç değeri arasındaki farktır.

• Özet: Yargıtay kararlarında, “bedeller arasındaki fahiş fark” tek başına vekalet görevinin kötüye kullanıldığını kanıtlamaz; ancak bu fark, alıcının kötü niyetini gösteren en güçlü karinedir. Eğer alıcı, taşınmazın gerçek değerinin çok altında olduğunu biliyorsa, Türk Medeni Kanunu m. 1023 (tapu siciline güven) korumasından yararlanamaz.

C. “El Birliği ve İş Birliği” İlkesi

Üçüncü kişinin (alıcının) durumu, davanın kabulü için kilit rol oynar.

• Özet: Eğer vekil ile alıcı arasında akrabalık, iş ortaklığı veya yakın arkadaşlık gibi bir bağ varsa, Yargıtay alıcının “vekilin görevini kötüye kullandığını bildiğini veya bilmesi gerektiğini” kabul eder. Bu durumda “el birliği ile müvekkili zarara uğratma” olgusu sabit sayılır ve tapu iptal edilir.

D. “Zamanaşımı Bulunmaması” Kararı

Bu dava türünde zamanaşımı konusu sıklıkla tartışılır.

• Özet: Yargıtay’ın güncel görüşüne göre, vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, yolsuz tescil mahiyetinde olduğundan herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak davanın çok uzun yıllar sonra açılması “hakkın kötüye kullanılması” (TMK m. 2) olarak değerlendirilebilir.

E. “İspat Yükü ve Hayatın Olağan Akışı”

İspatın nasıl yapılacağına dair güncel yaklaşımlar:

• Özet: Davacı, satış bedelinin kendisine ödenmediğini iddia ediyorsa, ispat yükü yer değiştirerek davalıya (vekil veya alıcıya) geçer. Davalı, ödemeyi banka kaydı gibi somut delillerle ispat etmelidir. Yargıtay, elden ödeme iddialarına (özellikle yüksek meblağlarda) hayatın olağan akışına aykırı olduğu gerekçesiyle şüpheyle yaklaşmaktadır.”Vekil ile sözleşme yapan kişi iyiniyetli ise vekilin temsil yetkisini kötüye kullanması asıl maliki bağlar; ancak vekil ile alıcı el birliği içinde müvekkili zarara uğratmışlarsa, tescil yolsuzdur ve iptali gerekir.”

Vekalet görevinin kötüye kullanılması davalarında, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi (tapu siciline güven) çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay, bu iyiniyetin varlığını veya yokluğunu tespit ederken belirli somut kriterler aramaktadır.

Bedel Farkı (Objektif Kriter)

Yargıtay, taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki farkın, alıcının iyiniyetini sorgulamak için en temel gösterge olduğunu kabul eder.

• Karar Özeti: “Taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri ile tapudaki satış bedeli arasında aşırı (fahiş) bir fark varsa, hayatın olağan akışına göre alıcının bu durumu bilmediğinden söz edilemez. Alıcı, vekilin müvekkilini zarara uğrattığını sezebilecek durumdadır; dolayısıyla iyiniyet iddiası dinlenmez.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi)

6. Taraflar Arasındaki Şahsi ve Yakın İlişki (Sübjektif Kriter)

Vekil ile alıcı arasındaki sosyal veya ekonomik bağ, iyiniyeti ortadan kaldıran en güçlü delillerden biridir.

•  “Vekil ile taşınmazı devralan üçüncü kişi arasında akrabalık, iş ortaklığı, komşuluk veya yakın arkadaşlık gibi bir ilişki varsa; alıcının, vekilin asıl maliki (müvekkili) zarara uğratma kastından haberdar olduğu karine olarak kabul edilir. Bu gibi durumlarda ‘el ve iş birliği’ (muvazaa) olduğu varsayılır.”

7. Araştırma ve Özen Yükümlülüğü

Alıcının, tapu siciline güvenmesi yeterli değildir; makul bir kişinin göstermesi gereken özeni gösterip göstermediğine bakılır.

• “Bir kimsenin iyiniyetinden söz edilebilmesi için, durumun gerektirdiği özeni göstermiş olması gerekir. Vekaletname ile yapılan satışlarda alıcı, vekilin yetkisini kötüye kullandığına dair bir kuşku duyuyorsa veya duyulabilecek bir ortam varsa araştırmalıdır. Kaba bir inceleme ile dahi anlaşılabilecek suistimallerde, alıcının tapu siciline güvenerek mülkiyeti kazandığı kabul edilemez.” (

8. Ödemenin Yapılış Biçimi

Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve kime ödendiği, iyiniyetin tespitinde kritiktir.

•  “Yüksek bedelli taşınmaz satışlarında bedelin banka kanalıyla değil de nakit olarak (elden) ödendiği iddiası, hayatın olağan akışına uygun düşmez. Ayrıca bedelin vekile ödenmiş olması, vekilin bu parayı müvekkile aktarmaması durumunda alıcıyı sorumluluktan kurtarmaz; alıcının bu paranın müvekkile ulaştığından emin olması veya iyi niyetini somutlaştırması gerekir.” (Yargıtay Güncel Karar Özeti)

9. “Kötüniyet Def’i” Her Zaman İleri Sürülebilir

Yargıtay, kötüniyetin hukuk tarafından korunmayacağını ve bunun her aşamada mahkemece re’sen (kendiliğinden) dikkate alınabileceğini belirtir.

•  “Kötüniyetli kişinin tapu siciline güveni korunmaz. Üçüncü kişi, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tescil yolsuzdur. Bu durumun kanıtlanması halinde davacı asıl malik, tapunun iptalini ve kendi adına tescilini her zaman isteyebilir.”

10. Bedel Farkı ve Kötüniyet İlişkisi Hakkında

Bu karar, tapudaki bedel ile rayiç değer arasındaki aşırı farkın, alıcının iyiniyetini nasıl ortadan kaldırdığını açıklar.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2021/1574

• Karar No: 2021/3421

• Özet: “Vekil edeni zararlandırma kastı, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişinin el ve işbirliği içerisinde olması halinde somutlaşır. Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fahiş fark, tek başına vekalet görevinin kötüye kullanıldığının kanıtı değilse de, davalı alıcının vekilin amacını bildiği veya bilmesi gerektiğini gösteren en önemli delildir. Bu durumda TMK 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanılamaz.”

11. El Birliği ve Yakın Akrabalık İlişkisi

Vekil ile alıcı arasındaki yakınlığın ispat yüküne etkisine dair temel karar.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2020/2145

• Karar No: 2021/1120

• Özet: “Dava konusu taşınmazın vekil tarafından kendi eşine/yakın akrabasına devredilmesi durumunda, alıcının vekilin müvekkilini zarara uğrattığını bilmediği kabul edilemez. Yakın akrabalık ilişkisi, hayatın olağan akışı gereği vekilin sadakat borcuna aykırı hareket ettiğinin alıcı tarafından bilindiği karinesini oluşturur.”3. İspat Yükü ve Banka Kayıtlarının Önemi

Satış bedelinin ödenip ödenmediği konusundaki ispat kuralları.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2019/4582

• Karar No: 2020/1247

• Özet: “Davalı alıcı, satış bedelini vekile ödediğini savunmuşsa da, bu bedelin vekil tarafından müvekkile aktarıldığı ispatlanmalıdır. Özellikle yüksek meblağlı işlemlerde bedelin banka kanalı yerine elden ödendiğine dair savunmalara itibar edilemez. Ödeme kanıtlanamadığı ve rayiç değer ile tapu değeri arasında uçurum olduğu takdirde tescilin yolsuz olduğu kabul edilmelidir.”

12. Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı

Bu davanın ne zaman açılması gerektiğine dair usul kuralı.

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

• Esas No: 2017/1-1250

• Karar No: 2020/352

• Özet: “Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, ayni hakka ilişkin olup yolsuz tescilin düzeltilmesi mahiyetindedir. Bu niteliği itibarıyla dava açılması herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.“

---

Mahkeme Kararlarının Ortak Analizi (Sentez)

Mahkemeler bu kararları verirken şu mantık silsilesini takip eder:

1. Yetki Var mı? Önce vekaletnamede satış yetkisi aranır.

2. Zarar Var mı? Müvekkilin malvarlığı eksilmiş mi bakılır.

3. Hukuki Sebep Geçerli mi? Vekil, müvekkilin talimatına mı uydu yoksa kendi kafasına göre mi hareket etti?

4. Üçüncü Kişi Korunur mu? Alıcı “ben bilmeden aldım” diyebiliyor mu? (Değer farkı ve akrabalık,vekil adına hareket eden ile 3.kişinin devir öncesi tanışıklığının olup olmadığı gibi hususlar burada devreye girer).

Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı bir davada, mahkemeden istenecek taleplerin doğru formüle edilmesi, davanın sonucunda hak kaybına uğramamanız açısından kritiktir.

A. Asli Talep: Tapu İptali ve Tescil

Davanın temel amacıdır. Taşınmazın davalı üzerindeki kaydının silinerek, yeniden müvekkil adına kaydedilmesi istenir.

• Talep Şekli: “Davalı adına kayıtlı olan … ada … parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil [İsim] adına tapuya tesciline karar verilmesi” şeklinde formüle edilir.

B. Kademeli (Terditli) Talep: Tazminat

Eğer taşınmaz, davalı üçüncü kişi tarafından iyiniyetli dördüncü bir kişiye devredilmişse artık tapu iptali imkansız hale gelebilir (TMK m. 1023 gereği). Bu riske karşı, iptal mümkün olmazsa taşınmazın değerinin nakden ödenmesi istenir.

• Talep Şekli: “Tapu iptali ve tescil talebimizin reddi halinde; taşınmazın dava tarihindeki (veya karar tarihindeki) güncel rayiç bedelinin, satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi” talep edilir.

C. İhtiyati Tedbir Talebi

Yargılama süresince taşınmazın başkasına devrini önlemek için istenir. (Önceki adımda detaylandırdığımız maddedir).

D. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi

Eğer taşınmaz davalı tarafından kullanılıyorsa veya kiraya verilerek gelir elde ediliyorsa, müvekkilin bu mahrum kaldığı kullanım bedeli de aynı dava ile istenebilir.

• Talep Şekli: “Taşınmazın haksız işgali nedeniyle geriye dönük 5 yıllık (veya devir tarihinden itibaren) ecrimisil bedelinin davalıdan tahsiline” karar verilmesi istenir.

E. Gelirlerin ve Kira Bedellerinin İadesi

Vekil veya üçüncü kişi taşınmazdan bir gelir (kira vb.) elde etmişse, bu bedellerin “Vekaletsiz İş Görme” veya “Sebepsiz Zenginleşme” hükümlerine göre iadesi talep edilebilir.

---

Mahkeme Sürecinin İşleyiş Şeması

Davanın hangi aşamalardan geçeceğini anlamak, taleplerin yönetimini kolaylaştırır:

---

Özet Karar Tablosu (Ne İstenmeli?)

Talep Türü	Ne Zaman İstenmeli?	Amacı Nedir?
Tapu İptal & Tescil	Her zaman (Asli Talep)	Mülkiyeti geri almak.
Bedel Tazminatı	Taşınmaz el değiştirmişse	Mülkiyet alınamazsa parayı kurtarmak.
İhtiyati Tedbir	Dava açılır açılmaz	Taşınmazın kaçırılmasını önlemek.
Ecrimisil	Davalı taşınmazı kullanıyorsa	Kullanım bedelini (kira tazminatı) almak.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, mahkemenin yargılama sonunda kuracağı hüküm, davanın ispatlanıp ispatlanamadığına ve taşınmazın güncel mülkiyet durumuna göre üç ana ihtimalden oluşur.

a. Davanın Kabulü Halinde: Tapu İptal ve Tescil Hükmü

Davacı, vekilin kötü niyetli olduğunu ve alıcının (üçüncü kişinin) bu durumu bildiğini ispatlamışsa mahkeme şu şekilde hüküm kurar:

• Hüküm Fıkrası Örneği: “Davalı [Alıcı Adı] adına kayıtlı olan … ili, … ilçesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının İPTALİ ile, davacı [Müvekkil Adı] adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,”

• Sonucu: Bu hüküm “inşai” (yenilik doğuran) bir hükümdür. Karar kesinleştiğinde tapu dairesine yazılacak bir müzekkere ile eski malik (müvekkil) yeniden mülkiyet hakkını kazanır.

b. Kademeli Talep Halinde: Tazminat Hükmü

Eğer yargılama sırasında taşınmazın iyiniyetli bir dördüncü kişiye devredildiği veya alıcının gerçekten iyiniyetli olduğu (ancak vekilin kusurlu olduğu) anlaşılırsa, tapu iptali reddedilir ve tazminata hükmedilir.

• Hüküm Fıkrası Örneği: “Tapu iptal ve tescil talebinin reddine; davacının terditli talebinin kabulü ile taşınmazın karar tarihindeki güncel rayiç bedeli olan … TL’nin, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı [Vekil Adı]’ndan alınarak davacıya verilmesine,”

• Sonucu: Mülkiyet davacıya dönmez ancak malın güncel bedeli vekilden tahsil edilir.

c. Davanın Reddi Hükmü

Davacı; vekilin sadakat borcuna aykırı davrandığını veya alıcının kötü niyetli olduğunu yeterli delille ispatlayamazsa dava reddedilir.

• Hüküm Fıkrası Örneği: “Davacının davasının İSPATLANAMADIĞINDAN REDDİNE, mevcut ihtiyati tedbirin karar kesinleştiğinde kaldırılmasına,”

• Sonucu: Mevcut tapu kaydı korunur. Davacı, karşı tarafın avukatlık ücretini (vekalet ücreti) ve yargılama giderlerini ödemekle yükümlü tutulur.