Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası, birden fazla kişinin paydaş olduğu bir taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortaklık yapısını bitirip, malın paylaştırılmasını veya satılarak bedelinin bölüştürülmesini sağlayan bir dava türüdür.
Hukuk dilinde karmaşık görünse de, temel mantığı “birlikte mülkiyeti sona erdirmek” üzerine kuruludur.
1. Davanın Temel Özellikleri
Bu dava türü, Türk Medeni Kanunu’na dayanır ve kendine has bazı kuralları vardır:
-
Çift Taraflı Bir Davadır: Bu davada “kazanan” veya “kaybeden” yoktur. Davayı açan (davacı) ile kendisine dava açılan (davalı) aynı haklara sahiptir.
-
Herkes İsteyebilir: Ortaklardan her biri, diğerlerinin rızası olmasa bile bu davayı açma hakkına sahiptir.
-
Tüm Ortaklar Dahil Edilmelidir: Tapuda veya mal varlığı kaydında adı geçen tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Bir kişi bile eksik olsa karar verilemez.
2. Ortaklık Nasıl Giderilir? (Yöntemler)
Mahkeme, ortaklığı iki ana yöntemden biriyle sonlandırır. Öncelik her zaman “Aynen Taksim” yöntemindedir.
A. Aynen Taksim (Malın Bölünmesi)
Eğer söz konusu mal (örneğin bir arazi) parçalara ayrılmaya müsaitse ve her paydaşa bir parça düşebiliyorsa mahkeme malı böler.
-
Parçaların değerleri eşit değilse, eksik değer alan tarafa nakit para (ivaz) ödenmesine karar verilebilir.
-
Şehir imar planları veya tarım arazisi büyüklük kısıtlamaları bölünmeye izin vermiyorsa bu yöntem uygulanamaz.
B. Satış Suretiyle Giderilme (Açık Artırma)
Malın bölünmesi mümkün değilse veya bölünme malın değerini aşırı düşürecekse, mahkeme malın icra yoluyla satılmasına karar verir.
-
Satış kural olarak genel (herkese açık) yapılır.
-
Ancak tüm paydaşlar oy birliği ile anlaşırsa, satışın sadece kendi aralarında yapılmasına karar verilebilir.
-
Satıştan elde edilen para, payları oranında ortaklara dağıtılır.
3. Dava Süreci Nasıl İşler?
- Dava açılmadan önce ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin arabuluculuk dava şartı bulunduğundan öncesinde bu dava şartı gerçekleştirilip, ortaklar arasında arabuluculuk aşamasında çözülemez ise anlaşamama tutanağı ile birlikte dava açılır.
-
Yetkili Mahkeme: Taşınmaz mallarda (ev, arsa vb.), malın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
-
Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, malın değerini belirlemek ve bölünmeye uygun olup olmadığını anlamak için keşif yapar ve bilirkişi atar.
-
Muhdesat İddiası: Eğer gayrimenkul üzerindeki bir yapı (örneğin tarladaki ev) veya ağaçlar sadece bir ortağa aitse, bu durumun tespit edilmesi istenir. Bu, satış bedelinin paylaşımında o ortağa avantaj sağlar.
4. Masrafları Kim Öder?
Davanın başında harç ve gider avansını davayı açan taraf öder. Ancak davanın sonunda, tüm yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri paydaşlara payları oranında paylaştırılır. Yani masraflar ortaklaşa karşılanmış olur.
5. Satış Aşaması ve “KDV” Detayı
Mahkeme satış kararı verdikten sonra dosya satış memurluğuna (İcra Dairesi) gider.
-
Malın değeri tekrar belirlenir.
-
İhale usulüyle satış yapılır.
- Satışın akabinde yapılan ihaleyi ilişkin 7 günlük süre içerisinde ihalenin feshi davasının açılıp açılmadığı mahkemeye müzekkere yolu ile sorulur.Eğer yasal süre içerisinde ihalenin feshi davası açılmamış ise ihale kesinleşir ve tapuda ihale alıcısı adına tescil işlemi gerçekleşir.