Gabin (Aşırı Yararlanma) hukukumuzda sözleşme özgürlüğünün sınırlarından biridir ve Borçlar Kanunu’nun 28. maddesinde düzenlenmiştir. Bir tarafın, diğer tarafın zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden faydalanarak edimler arasında açık bir orantısızlık yaratması durumunda ortaya çıkar.
1. Davanın Hukuki Niteliği
Gabin sebebiyle tapu iptal ve tescil davası, yenilik doğuran (inşai) bir niteliğe sahiptir. Sözleşmenin kurulmasındaki irade sakatlığına dayanır.
-
Askıda Geçersizlik: Gabinle sakatlanan bir sözleşme kendiliğinden geçersiz olmaz. Mağdur taraf, süresi içinde sözleşmeyi iptal ettiğini bildirirse sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar.
-
Mülkiyetin İadesi: Sözleşme iptal edilince, tapudaki tescil “yolsuz tescil” haline gelir ve taşınmazın eski malik adına tescili istenir.
2. Dava Açılırken Yapılması Gerekenler
-
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
-
Süreler (Hak Düşürücü Süre): TBK m. 28 uyarınca; aşırı yararlanma durumunda mağdur, düşüncesizliğini veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor kalma durumunda ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak 1 yıl ve herhalde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 5 yıl içinde davayı açmalıdır.
Gabin (Aşırı Yararlanma) hukukunda hak düşürücü süreler, Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesinde iki aşamalı olarak düzenlenmiştir. Bu süreler geçtikten sonra dava açma hakkı ortadan kalkar ve mahkeme bu durumu kendiliğinden (re’sen) gözetir.
İşte hesaplama yöntemleri ve kritik başlangıç noktaları:
-
Nispi (Kısa) Süre: 1 Yıl Mağdur olan tarafın, sözleşmenin iptali için kullanacağı 1 yıllık süre, mağduriyetin türüne göre şu anlarda başlar:
-
Düşüncesizlik veya Deneyimsizlikte: Bu durumun (yanıldığının, aldatıldığının veya edimler arasındaki aşırı farkın) öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Örneğin; taşınmazı çok ucuza sattığını bir emlakçıdan veya bilirkişiden öğrendiği gün süre işlemeye başlar.
-
Zor Kalmada (Muzayaka): Bu durumun ortadan kalktığı tarihten itibaren başlar. Örneğin; üzerindeki ağır borç baskısı veya tehdit unsuru ne zaman biterse, 1 yıllık süre o günden itibaren hesaplanır.
. Mutlak (Uzun) Süre: 5 Yıl
Öğrenme veya zor durumun bitmesi gerçekleşse de gerçekleşmese de, sözleşmenin kurulduğu (tapuda devrin yapıldığı veya sözleşmenin imzalandığı) tarihten itibaren 5 yıl geçince dava hakkı tamamen düşer.
Hesaplama Örneği
-
Sözleşme Tarihi: 01.01.2020 (5 yıllık mutlak süre 01.01.2025’te dolar).
-
Zor Durumun Bitmesi: Davacı çok borçludur ve taşınmazı bu baskıyla ucuza satmıştır. Borçlarını kapatıp baskıdan kurtulduğu tarih 15.06.2023 olsun.
-
Dava Açma Süresi: 15.06.2023’ten itibaren 1 yıl içinde (yani 15.06.2024’e kadar) davayı açmalıdır.
-
Kritik Sınır: Eğer zor durum 01.01.2025’ten sonra biterse, 5 yıllık mutlak süre dolduğu için artık dava açılamaz.
Yargıtay’ın Süre Konusundaki Yaklaşımı
Yargıtay, sürenin başlangıcı konusunda oldukça titizdir:
-
İspat Yükü: Süre geçmediğini ispat etmek davacıya (gabine uğrayana) aittir.
-
Öğrenme Tarihi: Eğer davacı “ben taşınmazın gerçek değerini yeni öğrendim” diyorsa, bu iddiasını somut delillerle (örneğin bir ilan, başka bir satış örneği vb.) desteklemelidir.
Not: Bu süreler “hak düşürücü” olduğu için durmaz veya kesilmez
-
-
İhtiyati Tedbir Talebi: Taşınmazın dava sürecinde üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla mutlaka “ihtiyati tedbir” talep edilmelidir.
-
Kritik Bilgi: Eğer dava devam ederken taşınmaz iyi niyetli 3. bir kişiye satılırsa, gabin davası o kişiye karşı kural olarak sürdürülemez (TMK m. 1023 koruması)
3. Gabinin Üç Temel Unsuru (Mahkemenin Bakacağı Kriterler)
Mahkeme, davanın kabulü için şu üç unsurun aynı anda gerçekleşip gerçekleşmediğine bakar:
-
Objektif Unsur (Edimler Arasındaki Açık Orantısızlık): Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında göze çarpan, aşırı bir fark olmalıdır.
-
Subjektif Unsur (Dara Düşme, Düşüncesizlik veya Deneyimsizlik): * Dara Düşme (Muzayaka): Ekonomik sıkıntı, ailevi baskı veya acil para ihtiyacı.
-
Düşüncesizlik (Hafiflik): Olayın önemini kavrayamama, anlık kararlar verme.
-
Deneyimsizlik (Tecrübesizlik): İş hayatında veya taşınmaz alım-satım konularında yeterli bilgiye sahip olmama.
-
-
Sömürme Kasti (İstismar): Karşı tarafın, mağdurun bu özel durumunu bilerek ve ondan yararlanarak sözleşmeyi yapması gerekir.
Gabin (aşırı yararlanma) davalarında tanık beyanları, davanın “subjektif” yani kişinin ruhsal ve ekonomik durumunu ilgilendiren kısmını ispatlamak için en kritik delildir. Çünkü taşınmazın değerini bilirkişi belirlese de, sizin o anki “çaresizliğinizi” veya “tecrübesizliğinizi” ancak olayları yakından gözlemleyenler anlatabilir.
-
Ekonomik Durum Tanıkları: Sizin o dönemdeki borç baskınızı, icra takiplerinizi veya acil para ihtiyacınızı (hastalık, borç vb.) bilen yakın arkadaşlar veya akrabalar.
-
Kişisel Durum Tanıkları: Yaşlılık, eğitim durumu veya iş hayatındaki tecrübesizliğinizi bilen kişiler.
-
Süreci Bilen Tanıkları: Satış öncesi ve sonrası alıcının size karşı tutumunu (ısrarı, baskısı veya kandırma çabası) bizzat gözlemleyer
-
“Davacının bu taşınmazı satma kararı alırken içinde bulunduğu özel bir zorluk (hastalık, borç vb.) var mıydı?”
-
“Davalı (alıcı), davacının bu zor durumundan haberdar mıydı?”
-
“Taraflar arasındaki pazarlık sürecinde davalının bir yönlendirmesi veya baskısı oldu mu?”
-
“Davacı, taşınmazın o dönemdeki gerçek değerini bilebilecek bir tecrübeye sahip miydi?
Belirtilen durumlar gabin davalarında önemli olup sadece fiyat farkına (objektif unsur) dayanılarak gabin şartlarının oluştuğu gerekçesine dayanılmayıp diğer hususlarında mahkeme tarafından irdenelerek subjektif unsurun gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda yol göstermektedir. Mahkeme, zayıf tarafın içinde bulunduğu özel durumun (subjektif unsur) sömürülüp sömürülmediğini titizlikle inceler.Her iki tarafın delillerini toplar,yapılan işleme ilişkin olarak varsa tanıkları dinler ve yapılacak yargılama sonucunda karar verilir.
Dava sonucunda verilecek kararlar nelerdir?
1. Sözleşmenin İptali ve Tapu İptal-Tescil Kararı
Davacının asıl talebi sözleşmenin feshi ve taşınmazın geri alınması ise:
-
Hüküm: Mahkeme, gabin şartlarının oluştuğuna ikna olursa, satış sözleşmesinin iptaline ve taşınmazın davalı (alıcı) üzerindeki tapu kaydının iptali ile davacı (eski malik) adına tesciline karar verir.
-
İade Koşulu: Bu durumda “karşılıklı iade” ilkesi geçerlidir. Davacı taşınmazını geri alırken, davalıdan almış olduğu satış bedelini de (yasal faiziyle birlikte) davalıya geri ödemekle yükümlü kılınır.
2. Sözleşmenin Ayakta Tutulması ve Bedelin İndirilmesi (Tenkis)
Türk Borçlar Kanunu m. 28/2 uyarınca, mağdur olan taraf her zaman sözleşmenin iptalini istemek zorunda değildir. Sözleşmenin geçerli kalmasını ama aradaki fahiş farkın giderilmesini isteyebilir:
-
Hüküm: Mahkeme sözleşmeyi iptal etmez, ancak bilirkişi tarafından belirlenen “gerçek bedel” ile “ödenen bedel” arasındaki farkın davacıya ödenmesine karar verir.
-
Hâkimin Takdiri: Davacı iptal istese bile, eğer sözleşmenin iptali dürüstlük kuralına aykırı bir sonuç doğuracaksa (örneğin taşınmaz üzerinde geri dönülemez değişiklikler yapılmışsa), hâkim sadece bedel farkının ödenmesine hükmedebilir.
3. Davanın Reddi Kararı
Mahkeme şu durumlarda davanın reddine karar verir:
-
Süre Aşımı: 1 yıllık veya 5 yıllık hak düşürücü süreler geçmişse.
-
Unsur Eksikliği: Edimler arasında aşırı bir oransızlık yoksa veya oransızlık olsa bile davacının “zor durumda kalma, tecrübesizlik veya düşüncesizlik” hali ispatlanamamışsa.
-
Sömürme Kastının Yokluğu: Alıcının, satıcının zor durumunu bilmediği ve iyi niyetli olduğu kanaatine varılırsa.
4.Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti
-
Dava Kabul Edilirse: Harçlar, bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve davacının avukatlık ücreti davalı tarafa yükletilir.
-
Dava Reddedilirse: Tüm yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılır ve davacı, davalı tarafın avukatına vekalet ücreti ödemek zorunda kalır.
4. Toplanması Gereken Deliller ve İspat
İspat yükü, gabine uğradığını iddia eden davacı üzerindedir.
-
Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek piyasa değerinin tespiti (Objektif unsur için şarttır).
-
Tanık Beyanları: Davacının o dönemdeki ekonomik durumu, ailevi baskı görüp görmediği veya tecrübesizliği tanıkla ispatlanabilir.
-
Banka Kayıtları ve İcra Dosyaları: Davacının borç baskısı altında (dara düşme) olduğunu kanıtlayan belgeler.
-
Sağlık Raporları: Eğer yaşlılık veya hastalık nedeniyle bir “düşüncesizlik” durumu varsa, bu durum raporla desteklenmelidir.
5. Güncel Yargıtay Kararları ve Özetleri
Yargıtay, gabin davalarında özellikle “edimler arasındaki farkın tek başına yeterli olmadığını”, mutlaka bir sömürme kastının aranması gerektiğini vurgular.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2020/2287, K. 2021/3452
Özet: Davacının yaşlı ve yalnız olması, tecrübesizliğinden faydalanılarak taşınmazın değerinin çok altında satılması durumunda gabin oluşur. Mahkeme, sadece bedel farkına değil, davacının içinde bulunduğu psikolojik ve sosyal duruma da bakmalıdır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4500, K. 2022/120
Özet: Gabin iddiasına dayalı davalarda 1 yıllık hak düşürücü sürenin başlangıcı, “öğrenme” veya “zor durumun ortadan kalkması” anıdır. Bu süre geçtikten sonra açılan davalar, esas incelenmeksizin reddedilmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1-1245, K. 2020/25
Özet: Aşırı yararlanmanın varlığı için tarafların ekonomik güçleri arasındaki dengesizlik ve davalının bu durumu bilerek avantaj sağlama iradesi (istismar kastı) somut delillerle kanıtlanmalıdır.
Miras Payı Devrinde Gabin ve İspat Şartları
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/749, K. 2024/4974
Olay: Mirasçı, tereke mallarının yönetilmesi amacıyla diğer mirasçılara vekaletname ve feragatname vermiş; ancak bu belgelerle miras payı çok düşük bedellerle devredilmiştir.
Özet: Mahkeme, davacının “zor durumda kalma” (muzayaka) halini incelemiş ve edimler arasındaki açık orantısızlığın bu zor durumun sömürülmesiyle oluştuğuna hükmetmiştir.
Kritik Kriter: Miras haklarından feragat veya pay devri gibi işlemlerde, tarafların ailevi güven ilişkisi içinde olması “deneyimsizlik” veya “düşüncesizlik” unsurlarını güçlendiren bir karine olarak kabul edilmektedir.
Sadece Bedel Farkı Yeterli Değildir
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Güncel İlkesel Kararları
Özet: Yargıtay, taşınmaz satışlarında rayiç değer ile satış bedeli arasındaki farkın 2 veya 3 kat olması durumunda bile, eğer satıcının “zor durumda kalma”, “deneyimsizlik” veya “düşüncesizlik” hali ispatlanamazsa gabin davasının reddedilmesi gerektiğini vurgular.
Kritik Kriter: Gabin davasında ilk bakılacak husus “objektif unsur” (bedel farkı), ardından ise bu farkın neden oluştuğunu açıklayan **”subjektif unsur”**dur. Biri eksikse dava reddedilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Gabin
Yargıtay Yerleşik İçtihadı
Özet: Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri “tesadüfi (rizikolu)” nitelikte olduğu için, bakım borçlusunun ne kadar süre bakacağı belli değildir. Bu nedenle, bakım alacaklısının kısa sürede ölmesi durumunda “edimler arasında dengesizlik var” denilerek gabin davası açılamaz.
İstisna: Eğer sözleşme anında bakım alacaklısı zaten ölmek üzereyse veya bakıma muhtaç olmayacak kadar zengin olup mülkü sömürme kastıyla alınmışsa dava açılabilir.
4. Ticari İşlerde ve Tacirler Arasında Gabin
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2144, K. 2024/243
Özet: Tacirlerin “basiretli bir iş adamı” gibi davranma yükümlülüğü (TTK m. 18/2) nedeniyle, ticari satışlarda “deneyimsizlik” veya “düşüncesizlik” iddiasına dayalı gabin davaları neredeyse hiç kabul edilmez.
Kritik Kriter: Tacirler ancak çok ağır ve ispatlanmış bir “dara düşme (muzayaka)” hali varsa gabin hükümlerinden faydalanabilirler.
Mahkemenin Bakacağı Somut Kriter Tablosu
Kriter Mahkemenin İnceleme Yöntemi Piyasa Değeri Satış tarihindeki rayiç bedel için bilirkişi raporu alınır. Sömürme Kastı Davalının, davacının zor durumunu bilip bilmediği tanıkla araştırılır. Süre Kontrolü 1 yıllık ve 5 yıllık sürelerin dolup dolmadığına re’sen bakılır. Kişisel Durum Davacının yaşı, eğitim düzeyi ve o andaki mali tablosu incelenir. “Aşırı Fark” Tek Başına Hiçbir Şeydir
Pek çok kişi “Mülküm 10 milyon TL ama 3 milyon TL’ye satıldı, kesin iptal olur” yanılgısına düşer. Oysa Yargıtay’a göre mülk bedavaya bile verilmiş olsa, eğer satıcının özel bir zayıf hali (subjektif unsur) yoksa, bu bir “bağışlama” veya “kötü bir ticaret” olarak görülür ve dava reddedilir.
Püf Noktası: Sadece “zarar ettim” demeyin. “O an mecburdum, çünkü…” veya “Olayı kavrayamadım, çünkü…” diyerek zayıflığınızı kanıtlayan belgeleri (hastane kaydı, icra borcu, ceza davası tehdidi vb.) ön plana çıkarın.
Sömürme Kastının (İstismar) İspatı
Mahkeme sadece sizin durumunuza bakmaz, alıcının niyetine de bakar. Alıcı, sizin çaresizliğinizi veya tecrübesizliğinizi bilerek ve bunu bir fırsat olarak kullanarak mı bu işlemi yaptı?
Püf Noktası: Alıcının sizin durumunuzu bildiğini tanıklarla veya yazışmalarla (WhatsApp, e-posta vb.) ispatlamalısınız. Eğer alıcı sizin durumunuzu hiç bilmiyorsa ve “Ben sadece ilandaki ucuza malı aldım” diyebiliyorsa gabin davası çöker.
Hak Düşürücü Sürenin Iskalanamaz Doğası
Gabin davalarında süre “hak düşürücüdür”, yani geçtiği an hakkınız tamamen biter.
Püf Noktası: 1 yıllık süre, sözleşmenin yapıldığı tarihten değil, “zor durumun bittiği” veya “tecrübesizliğin anlaşıldığı” tarihten başlar.
Örnek: Ameliyat parası için evi sattıysanız, 1 yıllık süre ameliyatın bittiği ve o psikolojik baskının üzerinizden kalktığı gün başlar. Dilekçenizde bu başlangıç tarihini stratejik olarak belirlemelisiniz.
Özetle Strateji Tablosu
Durum Stratejik Hamle Bilirkişi Raporu Sadece emsal satışları değil, taşınmazın gelecekteki imar durumunu ve potansiyel değerini de raporlatın. Tanık Seçimi “Evet ucuza sattı” diyen tanık değil, “O gün borç yüzünden intiharın eşiğindeydi, alıcı da bunu biliyordu” diyen tanık kazandırır. Süre Hesabı 1 yıllık süreyi başlatacak “öğrenme” anını belgeleyebileceğiniz bir olayla ilişkilendirin (örneğin bir emlakçıdan rayiç öğrenme yazısı). İyiniyetli 3. Kişiler Yönünden Değerlendirme
Dava açtığınız kişi taşınmazı hemen başkasına devrederse ve o kişi sizin gabine uğradığınızı bilmiyorsa, artık tapuyu geri alamazsınız; sadece ilk kişiden tazminat istersiniz.