Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın (vaat borçlusu) ileride belirli bir taşınmazı diğer tarafa (vaat alacaklısı) satmayı, diğer tarafın da bu taşınmazı satın almayı taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir.
1. Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 29 uyarınca bir ön sözleşme niteliğindedir.
-
Çift Taraflı Borç Yükler: Hem satıcıya (devir borcu) hem de alıcıya (bedel ödeme borcu) sorumluluk yükler.
-
Kişisel Hak Sağlar: Bu sözleşme alıcıya ayni (mülkiyet) bir hak değil, sadece mülkiyetin devrini isteme yetkisi veren şahsi bir hak sağlar.
-
Tapuya Şerh Edilebilir: Tapu Kanunu m. 26 uyarınca tapuya şerh edilebilir. Şerh edildiğinde, bu şahsi hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
2. Geçerlilik Şartları ve Yasal Unsurlar
Bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şu şartların bir arada bulunması gerekir:
-
Resmi Şekil Şartı: Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89 uyarınca sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı şekilde veya sadece imzası onaylanmış şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir.
-
Konunun Belirliliği: Satışa konu taşınmazın tapu bilgileri net olmalı veya belirlenebilir olmalıdır.
-
Bedelin Belirlenmiş Olması: Satış bedeli (semen) ve ödeme şekli sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
-
Tasarruf Yetkisi: Vaat borçlusunun sözleşme anında malik olması şart değildir; ancak ifa anında (tapu devri sırasında) mülkiyetin vaat borçlusunda olması gerekir.
Sözleşmenin Şekil Şartı ve Cezai Şart İlişkisi
Cezai şart (ceza koşulu), Türk Borçlar Kanunu uyarınca fer’i (yan) bir haktır. Bu, cezai şartın geçerliliğinin asıl borcun/sözleşmenin geçerliliğine bağlı olduğu anlamına gelir.
-
Geçerli Sözleşme: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda “düzenleme” şeklinde yapılmışsa, sözleşmedeki cezai şart hükmü de geçerlidir. Sözleşmeyi ihlal eden taraftan bu bedel talep edilebilir.
-
Geçersiz Sözleşme: Eğer sözleşme adi yazılı şekilde (noter dışında, taraflar arasında) yapılmışsa, asıl borç geçersiz olduğu için buna bağlı cezai şart da geçersizdir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı şöyledir: “Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenemez.” (Yargıtay 3. HD., 2014/396 E.).
. Cezai Şartın Türüne Göre İstenebilecekler
Sözleşmede cezai şartın nasıl kararlaştırıldığı, neyi talep edebileceğinizi belirler (TBK m. 179):
-
Seçimlik Cezai Şart: Sözleşme hiç veya gereği gibi ifa edilmezse ödenecek ceza. Bu durumda alacaklı; ya taşınmazın tescilini (ifayı) ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir. İkisini birden isteyemez.
-
İfaya Ekli Cezai Şart: Gecikme veya belirli bir yerdeki ifa için kararlaştırılan ceza. Bu durumda alacaklı, hem taşınmazın tescilini hem de cezai şartı (gecikme tazminatı gibi) isteyebilir.
. Mahkemenin Müdahalesi (Fahişlik ve İndirim)
Mahkeme, talep edilen cezai şartı incelerken şu hususları göz önüne alır:
-
Hakimin İndirim Yetkisi: TBK m. 182/son uyarınca hakim, fahiş gördüğü cezai şartı kendiliğinden (re’sen) indirmekle yükümlüdür. İndirim yapılırken tarafların ekonomik durumu, kusur oranı ve alacaklının uğradığı muhtemel zarar dikkate alınır.
-
Tacirler İçin İstisna: Eğer borçlu bir tacir ise, kural olarak cezai şartın fahişliği nedeniyle indirim talep edemez (TTK m. 22). Ancak ceza, borçlunun ekonomik mahvına sebep olacak kadar ağırsa dürüstlük kuralı çerçevesinde indirim yapılabilir.
** Önemli Bir İstisna: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Müteahhit, kendisine kalacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere adi yazılı sözleşme ile “alacağın temliki” hükümlerine göre satmışsa; Yargıtay bu sözleşmeleri geçerli kabul edebilmektedir. Bu durumda adi yazılı olsa dahi cezai şartın istenmesi mümkün olabilmektedir.
-
3. Tapu İptal ve Tescil Davası (Cebri Tescil)
Vaat borçlusu, sözleşmede kararlaştırılan şartlar gerçekleşmesine rağmen tapuda devir işlemini yapmaktan kaçınırsa, vaat alacaklısı “Cebri Tescil” (Tapu İptal ve Tescil) davası açabilir.
Davanın Hukuki Niteliği
Bu dava bir eda davasıdır. Mahkeme kararı, mülkiyeti doğrudan nakleden bir hüküm doğurur (TMK m. 716).
İleri Sürülecek Hususlar ve Şartlar
-
Sözleşmenin Geçerliliği: Noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı.
-
Muacceliyet: Sözleşmede belirlenen sürenin gelmiş veya şartın gerçekleşmiş olması.
-
Edimin İfası: Alıcının satış bedelini tamamen ödemiş olması (Eğer bakiye varsa, mahkemece depo edilmesi istenir).
-
İfa İmkânı: Taşınmazın dava tarihinde vaat borçlusu adına kayıtlı olması gerekir. Satışa konu pay mevzuat gereği devredilip devredilemeyeceğine bakılmalıdır. Örneğin İmar Kanunu m. 18 uygulaması yapılmayan yerlerde satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.
4. Dava Süreci ve Toplanacak Deliller
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Yapılması Gerekenler ve Deliller:
-
İhtiyati Tedbir Talebi: Taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tapu kaydına “davalıdır” şerhi veya tedbir konulması istenir.
-
Tapu Kayıtları: Taşınmazın güncel tapu kaydı ve tedavülleri (geçmiş kayıtları) celbedilir.
-
Noter Sözleşmesi: Sözleşmenin aslı veya onaylı örneği.
-
Ödeme Belgeleri: Banka dekontları, makbuzlar veya tanık beyanları (bedelin ödendiğine dair).
-
Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın değer tespiti ve sözleşmedeki şartların uygunluğu için.
5. Mahkeme Kararı ve Göz Önüne Alınan Hususlar
Mahkeme şu hususları titizlikle inceler:
-
Sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyet) tabi olup olmadığı. (Eğer elbirliği mülkiyeti varsa, tüm ortakların vaadi gerekir; aksi halde dava reddedilebilir).
-
Zamanaşımı: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı 10 yıldır. Ancak taşınmaz alıcıya teslim edilmişse zamanaşımı savunması “dürüstlük kuralına” aykırı sayılır.
Karar ve Hüküm: Şartlar oluşmuşsa mahkeme; “Davalının tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline” karar verir. Bu karar kesinleştiğinde doğrudan tapu dairesine götürülerek tescil işlemi yapılır.
Davanın Kabulü Halinde (Örnek Hüküm):
“Davacının davasının KABULÜ ile; … ili, … ilçesi, … ada, … parselde kayıtlı taşınmazdaki davalı adına olan tapu kaydının İPTALİ ile, davacı adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE…”
-
Tescil Hükmü: Karar kesinleştiğinde bu hüküm, davacıya doğrudan tapu dairesine giderek mülkiyeti üzerine alma hakkı verir.
-
Bedel Depo Edilmişse: Eğer alıcı bakiye borcunu mahkeme veznesine yatırmışsa, hükümde bu paranın karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine de yer verilir.
Davanın İfa İmkansızlığı Nedeniyle Tazminata Dönüşmesi Halinde:
“Tapu iptal ve tescil talebinin ifa imkansızlığı nedeniyle reddine; davacının tazminat talebinin kabulü ile …-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine…”
Harçlar, Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti
Bu davalar, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden harçlandırılır.
A. Harçlar
-
Başvuruda: Dava açılırken taşınmazın bildirilen değeri üzerinden nispi karar ve ilam harcının 1/4’ü peşin alınır.
-
Karar Aşamasında: Dava kazanılırsa, taşınmazın keşifte belirlenen değeri üzerinden hesaplanan toplam harcın kalan 3/4’ü davalıdan tahsil edilir. Davacı peşin ödediği harcı davalıdan geri alır.
B. Yargılama Giderleri
Davayı kazanan tarafın yaptığı tüm masraflar kaybeden tarafa yükletilir (HMK m. 326).
-
Neler Dahildir: Keşif harcı, bilirkişi ücretleri (ziraat, fen, mülk bilirkişileri), tanık ücretleri, tebligat giderleri ve posta masrafları.
-
Paylaşım: Eğer dava kısmen kabul, kısmen reddedilmişse; masraflar taraflar arasında haklılık oranına göre (yüzdesel olarak) paylaştırılır.
C. Vekalet Ücreti
Avukatla takip edilen davalarda, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) uyarınca nispi vekalet ücretine hükmedilir.
-
Hesaplama: Taşınmazın keşifte belirlenen ve hükme esas alınan değeri üzerinden, tarifedeki yüzdelik oranlara göre hesaplanır.
A-Davanın Reddi (Tescil Bakımından)
Eğer taşınmaz, davanın açıldığı tarihte vaat borçlusu (satıcı) adına kayıtlı değilse ve tapu kaydında bir ihtiyati tedbir de yoksa, mahkeme taşınmazın mülkiyetinin devrine (tescile) karar veremez. Bu durumda mülkiyetin nakli talebi yönünden dava ifa imkansızlığı nedeniyle reddedilir.
B-Terditli (Kademeli) Talep ve Tazminat
Uygulamada bu tür davalar genellikle “Tapu iptal ve tescil, bu mümkün olmazsa rayiç bedelin tazmini” şeklinde teriditli açılır.
-
Tazminata Hükmedilmesi: Eğer tapu tescili ifa imkansızlığı nedeniyle mümkün değilse, mahkeme davanın tazminat (bedel) yönünden devamına karar verir.
-
Tazminatın Miktarı: İfa imkansızlığının oluştuğu tarihteki (veya dava tarihindeki) gerçek piyasa rayiç değeri üzerinden tazminata hükmedilir. Sadece ödenen paranın iadesi değil, taşınmazın güncel değeri talep edilebilir.
C-. İfa İmkansızlığı Türlerine Göre Sonuçlar
-
Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devredilmesi: Eğer vaat borçlusu taşınmazı bir başkasına satmışsa ve bu kişi “iyiniyetli” ise (yani satış vaadinden haberi yoksa ve tapuda şerh bulunmuyorsa), tescil davası düşer ve dava tazminata döner.
-
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak): Eğer taşınmaz mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetine tabi ise ve tüm mirasçılar sözleşmeye imza atmamışsa, iştirak çözülene kadar “ifa imkansızlığı” olduğu kabul edilir. Ancak Yargıtay, bu durumda davanın hemen reddini değil, iştirakın çözülmesinin bekletici mesele yapılmasını öngörür.
-
İmar Mevzuatı: Taşınmazın ifrazı (bölünmesi) mümkün değilse veya yasal kısıtlamalar tescile engel ise mahkeme davayı reddeder.
6. Dava Açılırken Tedbir Konulmamışsa
Eğer dava açılırken taşınmazın kaydına ihtiyati tedbir konulmamış ve davalı taşınmazı yargılama sürerken bir başkasına devretmişse; davacı HMK m. 125 uyarınca seçimlik hakkını kullanabilir:
-
Davayı taşınmazı yeni devralan kişiye yöneltir (Eğer yeni malik kötü niyetliyse).
-
Davayı tazminat davasına dönüştürerek eski davalıdan (vaat borçlusundan) taşınmazın değerini ister.
Örnek Yargıtay Kararları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayalı davalarda Yargıtay’ın yerleşik içtihatları; sözleşmenin şekli, zamanaşımı, bedelin ödenmesi ve ifa imkansızlığı gibi temel sütunlar üzerine kuruludur.
İşte konuyu aydınlatan güncel ve emsal nitelikteki Yargıtay kararlarının özetleri:
a- Geçerlilik Şartı (Resmi Şekil) Hakkında
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/3541, K. 2021/11025
-
Özet: Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda “düzenleme” şeklinde yapılmalıdır. Haricen (adi yazılı) düzenlenen sözleşmelere dayanılarak tapu iptal ve tescil istenemez. Bu tür geçersiz sözleşmelerde taraflar ancak verdiklerini “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine göre geri isteyebilirler.
-
Önemli Not: Geçersiz sözleşmede tazminat, taşınmazın rayiç değeri üzerinden değil, ödenen paranın denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncellenmiş değeri üzerinden hesaplanır.
b-İfa İmkansızlığı ve Tazminat Hakkında
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/14231, K. 2020/2561
-
Özet: Satış vaadine konu taşınmazın, dava dışı üçüncü bir kişiye satılması durumunda “ifa imkansızlığı” ortaya çıkar. Bu durumda davacı, tescil talebinden vazgeçerek davasını tazminata (bedele) dönüştürebilir.
-
Hüküm: Borçlar Kanunu m. 112 (Yeni TBK m. 112) uyarınca, borçlu ifanın imkansızlaşmasında kusurlu ise, alacaklı taşınmazın ifa imkansızlığının oluştuğu tarihteki rayiç değerini tazminat olarak talep edebilir.
c- Zamanaşımı ve Zilyetlik İlişkisi
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/14-1710, K. 2021/325
-
Özet: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı süresi 10 yıldır. Ancak, taşınmaz vaat alacaklısına (alıcıya) fiilen teslim edilmişse (zilyetlik devredilmişse), satıcının 10 yıllık zamanaşımı def’ini ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırıdır.
-
Hüküm: Fiili teslimin olduğu durumlarda, zamanaşımı süresi geçmiş olsa bile tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
d- Bedelin Depo Edilmesi (Bakiye Borç)
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/15720, K. 2018/5173
-
Özet: Tapu iptal ve tescil kararı verilebilmesi için satış bedelinin tam olarak ödenmiş olması gerekir.
-
Hüküm: Eğer bedelin bir kısmı ödenmemişse, mahkeme davacıya bu bakiye bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için uygun bir süre vermeli; bedel depo edildiğinde tescile karar vermeli, edilmezse davayı reddetmelidir.
e- Elbirliği Mülkiyeti (Miraslı Taşınmazlar)
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/5152, K. 2018/7420
-
Özet: Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda, ortaklardan birinin kendi payını satmayı vaat etmesi geçerlidir ancak iştirak (elbirliği) çözülmedikçe tescile karar verilemez.
-
Hüküm: Mahkeme, mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için açılmış bir dava varsa bunun sonucunu beklemeli (bekletici mesele yapmalı), tescil imkanı doğduğunda hüküm kurmalıdır.
Yargıtay Kararları Işığında Stratejik Özet Tablosu
| Durum | Yargıtay’ın Yaklaşımı | Sonuç |
| Sözleşme Noter Dışıysa | Şekil şartı yokluğu | Tescil reddedilir, sadece para iadesi alınır. |
| Taşınmaz Başkasına Satılmışsa | İfa imkansızlığı | Güncel rayiç değer tazminat olarak istenir. |
| Zaman Geçmiş Ama Evde Alıcı Oturuyorsa | Zamanaşımı işlemez | Dava açılabilir, tescil alınabilir. |
| Para Eksik Ödenmişse | “Birlikte İfa” kuralı | Mahkemeye para yatırılarak tapu alınır. |
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/4751, K. 2019/3221
Özet: Satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davalarında, satış bedeli tam ödenmemişse mahkemece bu bedelin depo edilmesi için süre verilmeli, ödeme yapıldığında tescile karar verilmelidir. Bedel ödenmeden tescil kararı verilemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/14-1710, K. 2021/325
Özet: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Ancak, taşınmazın zilyetliği alıcıya devredilmiş ve bedel ödenmişse, bilahare şekil noksanlığına dayanarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek “hakkın kötüye kullanılması” teşkil eder.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/10245, K. 2016/541
Özet: Elbirliği mülkiyetine (iştirak) konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin yaptığı satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte, iştirak çözülmedikçe veya paylı mülkiyete geçilmedikçe tescil istenemez. Bu durumda dava “ifa imkansızlığı” nedeniyle değil, “bekletici mesele” yapılarak görülmelidir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre; “Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın ifasının imkansız hale gelmesi durumunda, vaat alacaklısı borçludan TBK m. 112 gereğince müspet zararının (taşınmazın güncel değerinin) tazminini isteyebilir.