Hile Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Hile (aldatma) sebebiyle tapu iptal ve tescil davası, bir kimsenin iradesinin yanıltılarak taşınmazını devretmeye ikna edilmesi durumunda açılan, mülkiyet hakkını koruyan önemli bir dava türüdür.

1. Hukuki Dayanak ve Şartlar

Davanın temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 36 ve Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1025 maddeleridir.

• Hile Şartları: Karşı tarafın (veya üçüncü bir kişinin) kasıtlı olarak gerçeğe aykırı beyanda bulunması, bu beyanın sözleşmeyi yapma kararında etkili olması ve bir illiyet bağının bulunması gerekir.

• Hak Düşürücü Süre: Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.  (TBK m. 39).

2. İleri Sürülmesi Gerekenler ve Deliller

Mahkemede davanın ispatı için şu hususlar ileri sürülmelidir:

• İradi Yanıltma: Hangi yalan veya hileli davranışla kandırıldığınızı net şekilde belirtmelisiniz.

• Bedel Farkı: Taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasındaki fahiş fark (Gülünç bedel), hilenin en güçlü karinesidir.

Toplanacak Deliller:

• Tapu kayıtları, akit tablosu ve resmi senetler.

• Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın devir tarihindeki gerçek piyasa değerinin tespiti.

• Tanık Beyanları: Hile, her türlü delille ispatlanabilir; bu nedenle tanık anlatımları hayatidir.

• Banka kayıtları (ödeme yapılıp yapılmadığına dair).

a. “Kasıtlı Yanıltma” Unsuru

Yargıtay, hilenin varlığı için davalının davacıyı bilerek ve isteyerek (kasten) hataya düşürmüş olmasını arar.

• İnceleme Kriteri: Yanıltma eylemi bir “aktif davranış” (yalan beyan) olabileceği gibi, açıklanması gereken bir gerçeğin “gizlenmesi” (pasif hile) şeklinde de olabilir. Ancak her yanlış bilgi hile değildir; Yargıtay bu bilginin karşı tarafın iradesini sakatlayacak ağırlıkta olmasını şart koşar.

b. Bedel Farkı (Gülünç Bedel) Kriteri

Hile davalarında en sık bakılan somut kriter, tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın devir tarihindeki gerçek piyasa değeri arasındaki farktır.

• Yargıtay Görüşü: Tek başına “bedel farkı” hileyi ispat etmez (HGK 2022/1415 K.). Ancak, eğer bedel farkı “fahiş” düzeyde ise (örneğin 10 milyon TL’lik mülkün 500 bin TL gösterilmesi), Yargıtay bunu hilenin en güçlü karinesi (belirtisi) olarak kabul eder ve diğer delillerle birleştirir.

c. İlliyet Bağı (Uygun Neden-Sonuç İlişkisi)

Yargıtay, aldatma fiili ile sözleşmenin yapılması arasında doğrudan bir bağ olup olmadığına bakar.

• Kriter: “Eğer bu hileli davranış olmasaydı, davacı bu sözleşmeyi yine de yapar mıydı?” sorusuna yanıt aranır. Eğer hile olmasa bile davacı mülkü satacak idiyse, hile hukuki sebebiyle iptal kararı verilmez.

d. Tarafların Sosyal ve Ekonomik Durumu

Yargıtay kararlarında “tarafların sıfatı, eğitim düzeyi ve yaşı” ispat yükü ve hilenin kabulü açısından kritiktir.

• Yaşlılık ve Hastalık: Davacı yaşlı, okuma yazması olmayan veya hukuki işlem ehliyeti zayıf biriyse, Yargıtay hilenin daha kolay gerçekleşebileceğini kabul ederek incelemeyi derinleştirir.

• Hayatın Olağan Akışı: Örneğin, bir kişinin tüm mal varlığını hiç tanımadığı birine çok düşük bedelle devretmesini Yargıtay “hayatın olağan akışına aykırı” bularak hile karinesi sayar.

e. Hak Düşürücü Süre Denetimi (1 Yıl)

Yargıtay’ın en katı olduğu kriterlerden biridir. TBK m. 39 uyarınca, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.

• Kriter: Mahkeme, davacının hileyi tam olarak hangi tarihte öğrendiğini araştırmak zorundadır. Yargıtay, “şüphelenilen” tarihi değil, “hileli durumun kesin olarak anlaşıldığı” tarihi başlangıç kabul eder.

f. Üçüncü Kişilerin Durumu (İyi Niyet Denetimi)

Eğer taşınmaz hileli işlemden sonra 3. bir kişiye devredilmişse;

• TMK 1023: Yargıtay, 3. kişinin “kötü niyetli” (hileyi bilen veya bilmesi gereken konumda) olduğunu davacının ispat etmesini bekler. Eğer 3. kişi piyasa değerinde ve normal şartlarda satın almışsa, tapu kaydı korunur.

Kriter	Hile Lehine Yorumlanan Durum	Hile Aleyhine Yorumlanan Durum
Bedel Farkı	Gerçek değerin çok altında satış	Piyasa değerine yakın satış
Tanık Beyanı	Tutarlı ve olayı bilen tanıklar	Duyuma dayalı, çelişkili beyanlar
Hastalık/Yaş	Davacının kandırılmaya açık olması	Davacının tacir veya hukukçu olması
Ödeme Kanıtı	Banka kaydı yok, elden ödeme iddiası	Banka havalesi, dekont mevcudiyeti

 

Hileye dayalı tapu iptal davalarında tanık beyanları, davanın “kilit” taşıdır. Çünkü hile, taraflar arasında gizli kapaklı yürütülen bir süreçtir ve genellikle yazılı bir belgeye bağlanmaz. Yargıtay, hilenin her türlü delille (özellikle tanıkla) ispatlanabileceğini kabul eder.

Hazırlık ve Kandırma Süreci (Niyetin İspatı)

Tanıklar, davalının davacıyı nasıl ikna ettiğini adım adım anlatmalıdır.

• Vadedilen nedir? (Örn: “Davalının, yaşlı amcaya ‘ölene kadar sana bakacağım, bu sadece formalite’ dediğini bizzat duydum.”)

• Hangi yalan söylendi? (Örn: “Davalının, davacıya ‘taşınmazın üzerinde haciz var, kurtarmak için geçici devretmen lazım’ dediğine şahit oldum.”)

• Baskı veya ikna çabası: Davacının normalde satma niyeti yokken, davalının hangi telkinlerle bu fikri aşıladığına dair gözlemler.

g. İrade Sakatlığı (Davacının Durumu)

Davacının o anki ruhsal, fiziksel veya sosyal durumu hakkında bilgiler:

• Yaş ve Sağlık: “Davacı 85 yaşındaydı, gözleri az seçiyordu, kendisine okunan metni tam anlamamıştı.”

• Eğitim/Bilgi Düzeyi: “Okuma yazması yoktu, sadece mühür basardı, tapuda neye imza attığını ‘hizmet sözleşmesi’ sanıyordu.”

• Güven İlişkisi: “Dalı, davacının yeğeniydi; aralarında çok sıkı bir güven vardı, davacı ona sorgusuz inanırdı.”

h. Bedel Ödenmemesi veya Komik Bedel (Maddi Gerçeklik)

Taşınmazın ekonomik boyutu hakkındaki tanıklıklar:

• Para Alışverişi: “Tapu dairesinden çıktıktan sonra hiçbir para ödenmediğini, davalının ‘parayı eve gidince vereceğim’ diyerek davacıyı geçiştirdiğini gördüm.”

• Piyasa Değeri Bilgisi: “O mahalledeki evlerin 5 milyon TL ettiğini herkes bilir ama bu ev tapuda 200 bin TL gösterildi.”

j. Hilenin Öğrenildiği Tarih (Süre Açısından)

1 yıllık hak düşürücü sürenin hesaplanması için tanık beyanı kritiktir:

Önemli Uyarı: “Duyuma Dayalı” vs. “Görgüye Dayalı” Tanık

• Duyum: “Başkalarından duydum ki kandırmışlar.” (Yargıtay bu beyana çok değer vermez).

• Görgü: “Yanlarındaydım, davalı ‘şuraya imza at, emekli maaşın artacak’ dedi, ben de kulaklarımla duydum.” (Yargıtay bu beyanı hükme esas alır).

• Hileye dayalı tapu iptal davalarında tanık listesi oluştururken, “tarafsızlık” ve “olaya yakınlık” dengesini kurmak gerekir. Yargıtay, birinci derece akrabaların beyanlarına (şüpheyle baksa da) değer verir; ancak davanın kaderini genellikle “menfaati olmayan dış gözlemciler” belirler.

  İşte öncelik sırasına göre seçmeniz gereken tanık profilleri ve nedenleri:

  1. Sosyal Çevre ve Sınır Komşuları (En Güçlü Tanıklar)

  Bu kişiler, taşınmazın üzerindeki zilyetliği (kimin oturduğunu) ve taraflar arasındaki ilişkiyi en iyi bilenlerdir.

  • Neden: Eğer davacı evi satmış görünmesine rağmen hala içinde oturmaya devam ediyorsa veya bahçesini ekiyor/biçiyorsa, komşu; “Evi sattığını hiç duymadık, hala o kullanıyor, davalı ise buraya hiç gelmez” diyerek hilenin (muvazaalı/hileli görünümün) en büyük delilini sunar.

  2. Olay Anında Orada Bulunan “Tesadüfi” Tanıklar

  Satış öncesi pazarlıkta, noter kapısında veya tapu dairesi bahçesinde tarafların yanında bulunan kişiler.

  • Örnek: Tarafları tapuya götüren taksi şoförü, o gün orada bulunan bir ortak arkadaş veya emlakçı.

  • Kritik Beyan: “Davacı yaşlıydı, davalı sürekli koluna girmiş ‘merak etme amca her şey senin iyiliğin için’ diyordu, davacı ise neye imza atacağını tam bilmiyor gibiydi.”

  3. Aile Bireyleri ve Akrabalar

  Her ne kadar “taraflı” sayılabilecek olsalar da, aile içindeki gizli konuşmaları sadece onlar bilir.

  • Strateji: Davacının diğer çocukları veya mirasçıları yerine; daha uzak ama aileye yakın, saygınlığı olan (örneğin ailenin büyüğü bir dayı veya hala) tanıklar daha etkilidir.

  • Kritik Beyan: “Davalı, aile meclisinde ‘amcamın işlerini halletmek için tapuyu üzerime alacağım, sonra geri vereceğim’ dedi.”

  4. Varsa Sağlık Personeli veya Bakıcılar

  Eğer hile, davacının hastalığı veya yaşlılığı kullanılarak yapılmışsa;

  • Kimler: Eve gelen hemşire, mahalle eczacısı veya özel bakıcı.

  • Neden: Davacının o tarihlerdeki zihinsel berraklığı veya telkine ne kadar açık olduğu konusunda bilimsel olmasa da gözlemsel bir veri sunarlar.

  5. Banka veya Ödeme Noktası Çalışanları

  Eğer satış bedelinin ödendiği iddia ediliyorsa ama aslında ödenmemişse;

  • Neden: “Birlikte bankaya geldiler ama hesapta hiçbir hareket olmadı” ya da “Para çekilmedi” gibi somut gözlemler hileyi doğrular.

---

3. Ceza Davasının Etkisi

Ceza davasının (nitelikli dolandırıcılık vb.) açılmış olması, hukuk davasını bekletici mesele yapabilir.

• BK m. 74 uyarınca: Hukuk hakimi, ceza mahkemesinin beraat kararıyla bağlı değildir; ancak ceza mahkemesinin tespit ettiği maddi olgular (örneğin imzanın sahteliği veya hilenin varlığı sabitleşmişse) hukuk hakimini bağlar.Ayrıca savcılık şikayeti sonucunda işbu dava nazarında davalı olarak karakol yada savcılık tarafından ifadesi alınan kişinin beyanları hukuk mahkemesi tarafından dikkate alınır.Yapılan işlemin hile sonucunda olup olmadığı konusunda verilen ifadenin önemi büyüktür.

---

4. Dava Açılmadan Önce 3. Kişiye Devir

Dava açılmadan önce taşınmaz iyi niyetli bir 3. kişiye devredilmişse, TMK m. 1023 uyarınca bu kişinin mülkiyeti korunur ve tapu iptali yapılamaz. Ancak:

• 3. kişi hileyi biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa (kötü niyetliyse) tapu iptal edilebilir.

• Eğer 3. kişi iyi niyetliyse, dava “tazminat davasına” dönüştürülerek bedel hileyi yapandan tahsil edilir.

Mahkemenin Usuli İşlemi: Dava sırasında devri önlemek için mutlaka İhtiyati Tedbir kararı istenmelidir.

---

5. Yargıtay Kararları ile Örnekler

 Davacı, yaşlılığı ve hastalığından faydalanılarak kandırıldığını iddia etmiştir. Mahkemece, taşınmazın satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki aşırı farkın tek başına hileyi ispatlamayacağı, ancak hilenin en önemli belirtisi olduğu vurgulanmıştır. Tanıklık ve sağlık raporları ile hile ispatlanmış, tapu iptaline karar verilmiştir.

 Hile iddiasına dayalı davalarda, 1 yıllık hak düşürücü sürenin “hilenin öğrenildiği” tarihten başladığı, ispat yükünün davacıda olduğu ve her türlü delille ispatın mümkün olduğu belirtilmiştir.

---

6. Karar ve Yargılama Giderleri

Mahkeme Hükmü: Eğer hile ispatlanırsa; “Davaya konu tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline” karar verilir. İptal mümkün değilse tazminata hükmedilir.

Hesaplamalar:

• Harç: Bu dava nispi harca tabidir. Taşınmazın değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç alınır (1/4’ü peşin).

• Avukatlık Ücreti: Karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) uyarınca, taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır.

• Yargılama Giderleri: Davayı kaybeden taraf, tüm mahkeme masraflarını (bilirkişi, keşif, tebligat) ödemekle yükümlüdür.

• ---

  Hile (aldatma) hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasının sonunda, mahkemenin ulaştığı vicdani kanıya ve davanın ispat durumuna göre kuracağı hükümler Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu çerçevesinde şu şekildedir:

  7. Davanın Kabulü Halinde Kurulacak Hüküm (Asıl Talep)

  Mahkeme, hile olgusunun gerçekleştiğine ve davacının iradesinin sakatlandığına kanaat getirirse, tapu kaydının yolsuz tescil haline geldiğine hükmeder.

  • Hüküm Fıkrası Örneği: “Davanın KABULÜ ile; … ili, … ilçesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının, Türk Borçlar Kanunu’nun 36. maddesi uyarınca hile nedeniyle İPTALİNE, taşınmazın davacı … adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,”

  a. Taşınmazın 3. Kişiye Devredilmesi Halinde Kurulacak Hükümler

  Eğer dava konusu taşınmaz, dava açılmadan önce veya dava sürerken iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredilmiş ve bu nedenle tapu iptali imkansız hale gelmişse mahkeme şu kararları verir:

  • İptal Talebinin Reddi, Bedelin Tahsili: “Taşınmazın 3. kişiye iyi niyetle devredilmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE; davacının teriditli (kademeli) talebi haklı görülerek, taşınmazın devir tarihindeki güncel rayiç bedeli olan … TL’nin, devir tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,”

  b. Fer’i Müdahaleler ve Usuli Hükümler (Yargılama Giderleri)

  Mahkeme esas hakkındaki hükmünü kurarken, yargılama giderlerini ve vekalet ücretini de resen (kendiliğinden) hüküm altına alır:

  • Harç Tamamlanması: Davanın başında yatırılan peşin harç, taşınmazın bilirkişice belirlenen değeri üzerinden hesaplanan nispi karar harcından mahsup edilir. Eksik kalan harcın davalıdan tahsiline veya davanın başında davacıya tamamlattırılmasına karar verilir.

  • Vekalet Ücreti: “Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) uyarınca, dava değeri üzerinden hesaplanan … TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,”

  • Yargılama Giderleri: Bilirkişi ücreti, keşif harcı ve posta giderlerinin davalı tarafa yükletilmesine hükmedilir.

  c. Davanın Reddi Halinde Kurulacak Hüküm

  Hile iddiası ispatlanamazsa veya 1 yıllık hak düşürücü süre geçirilmişse mahkeme şu hükmü kurar:

  • Hüküm Fıkrası Örneği: “Davacının davasının İSPATLANAMAMASI (veya hak düşürücü sürenin dolması) nedeniyle REDDİNE, davalı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına, davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden … TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,”

  ---

  Mahkemenin Hüküm Kurarken Esas Aldığı Değerlendirme Mantığı (Özet)

  Mahkeme hüküm kurmadan önce şu silsileyi takip eder:

  1. Süre Kontrolü: Hilenin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl geçti mi?

  2. Hile Olgusu: Tanık, bilirkişi raporu (bedel farkı) ve diğer delillerle aldatma fiili sübut buldu mu?

  3. İlliyet Bağı: Davacı, bu aldatma olmasaydı taşınmazı yine de devreder miydi?

  4. İyi Niyet Denetimi: Taşınmaz el değiştirdiyse, son malik hileyi biliyor muydu? (TMK m. 1023).

• Mahkeme Kararının İcrası (Tapuda Tescil)

  Tapu iptal ve tescil kararları, niteliği gereği kesinleşmeden icra edilemez. Yani yerel mahkeme kararı verdikten sonra karşı taraf istinafa giderse, tapu dairesi tescil işlemini yapmak için davanın tamamen bitmesini (Yargıtay/Bölge Adliye onamasını) bekler. Ancak bu süreçte taşınmazın başkasına satılmaması için mahkemenin koyduğu “İhtiyati Tedbir” şerhi tapu kaydında durmaya devam eder.

Örnek Yargıtay Kararları

1. Bedel Farkı ve Hile İlişkisi (Güncel Hukuk Genel Kurulu Kararı)

Yargıtay, taşınmazın tapudaki satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki farkın tek başına hileyi ispat etmeyeceğini, ancak önemli bir belirti (karine) olduğunu vurgular.

• Esas No: 2020/128

• Karar No: 2022/1415

• Karar Tarihi: 02.11.2022 (Güncel uygulamaya yön veren temel karar)

• Özet: Davacı 79 yaşındadır ve taşınmazı devretmiştir. Yargıtay, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek değerin çok altında olmasının tek başına hilenin kanıtı sayılamayacağına, ancak bu durumun diğer yan delillerle (tanık, sağlık durumu, güven ilişkisi) desteklenmesi gerektiğine hükmetmiştir.

---

2. İspat Vasıtaları: “Her Türlü Delil” ve Tanık İlkesi

Hile bir maddi olgu olduğu için Yargıtay, yazılı delil (senet) kısıtlamasına bakılmaksızın tanık dinlenmesini zorunlu kılar.

• Esas No: 2023/473

• Karar No: 2023/4254

• Karar Tarihi: 12.09.2023

• Özet: Mahkemece hile iddiasının ispat edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Yargıtay bu kararında, hilenin her türlü delil (tanık dahil) ile ispat edilebileceğini ve yerel mahkemenin tanık beyanlarına dayanarak kurduğu hükmün hukuka uygun olduğunu onamıştır.

---

3. “Uçucu Kalem” ile Dolandırıcılık

Hilenin yeni nesil yöntemlerle (teknik hileler) gerçekleştirilmesi durumunda yargının tavrını gösteren önemli bir karardır.

• Esas No: 2023/1715

• Karar No: 2025/572 (İstanbul 2. Hukuk Dairesi /)

• Karar Tarihi: 26.02.2025

• Özet: Davalı şirket temsilcisinin, sözleşmeyi uçucu kalem kullanarak imzalattığı ve tescili bu şekilde hileyle sağladığı iddia edilmiştir. Mahkeme, bu tür bir “aktif aldatma” fiilinin TBK 36 kapsamında hile oluşturduğuna ve üçüncü kişilerin de kötü niyetli olması durumunda tapunun iptal edilmesi gerektiğine vurgu yapmıştır.

---

4. Hak Düşürücü Süre (1 Yıl) Denetimi

Yargıtay, mahkemenin hilenin “öğrenilme tarihini” titizlikle araştırması gerektiğini belirtir.

• Esas No: 2018/7215

• Karar No: 2023/4056

• Karar Tarihi: 06.07.2023

• Özet: Hata ve hile nedenine dayalı davalarda, 1 yıllık hak düşürücü sürenin hilenin öğrenildiği tarihten başladığı, mahkemenin bu tarihi netleştirmeden işin esasına girmemesi gerektiği belirtilmiştir.

---

5. Vekilin Hilesi (Vekalet görevinin kötüye kullanılması)

Vekil aracılığıyla yapılan hileli işlemlerde 3. kişilerin iyi niyeti bu kararla sorgulanır.

• Esas No: 2021/1-335

• Karar No: 2023/21

• Karar Tarihi: 01.02.2023 (Hukuk Genel Kurulu)

• Özet: “Vekilin hilesi, üçüncü kişinin hilesi olarak değil, doğrudan karşı tarafın hilesi olarak değerlendirilmelidir.” Bu ilke uyarınca, eğer vekil ile alıcı el birliği yaparak davacıyı aldattıysa, alıcının “ben iyi niyetliyim” savunması geçersiz kabul edilir.

. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/1540, K. 2024/520

Özet: Davacı, taşınmazının belediye tarafından istimlak edileceği yalanıyla korkutulmuş ve taşınmazını düşük bedelle davalıya devretmiştir.

• Mahkemenin Kriteri: Hilede “aktif aldatma” kadar, karşı tarafın korku ve tecrübesizliğinden yararlanmak da esastır.

• Hüküm: Taşınmazın gerçek değeri ile tapudaki bedel arasındaki 5 katlık fark ve tanık beyanları ile sabit olan “yanıltma” eylemi nedeniyle tapu iptaline karar verilmiştir.

. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1-450, K. 2023/12

Özet: Vekalet görevinin kötüye kullanılması ve hilenin iç içe geçtiği bir olaydır.

• Mahkemenin Kriteri: Vekilin, üçüncü kişiyle el birliği yaparak asıl maliki aldatması durumunda, üçüncü kişinin “tapu siciline güven” (TMK 1023) ilkesinden yararlanamayacağı vurgulanmıştır.

• Hüküm: El birliği (iş birliği) varsa, 3. kişinin mülkiyet hakkı korunmaz; tapu iptal edilerek asıl malike iade edilir.

. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4890, K. 2022/3500

Özet: Okuma yazması olmayan davacıya “emeklilik işlemi” denilerek tapuda satış imzalatılmıştır.

• Mahkemenin Kriteri: “İşlem hilesi” durumunda, kişinin iradesi ile beyanı arasında tam bir uyumsuzluk vardır.

• Hüküm: Davacının sosyal durumu (okuma yazma bilmemesi) ve tanıkların “tapu dairesinde davacının ne imzaladığını bilmediği” yönündeki beyanları hilenin ispatı için yeterli görülmüştür.

Bedel Farkı ve Elden Ödeme Savunması” Üzerine

İstanbul BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2021/1850, K. 2023/1420

• Özet: Davacı, kandırılarak taşınmazının devredildiğini iddia etmiştir. Davalı ise bedeli elden ödediğini savunmuştur.

• Karar: İstinaf dairesi, taşınmazın gerçek değeri ile tapudaki değer arasında 7 kat fark olduğunu tespit etmiştir. Davalının “elden ödeme” savunmasını hayatın olağan akışına aykırı bularak; bedel farkı, tanık beyanları ve davacının ekonomik durumunu birlikte değerlendirmiş ve yerel mahkemenin iptal ve tescil kararını onamıştır.

. “Hak Düşürücü Sürenin Başlangıcı” Üzerine

Ankara BAM 16. Hukuk Dairesi – E. 2022/450, K. 2024/110

• Özet: Davalı, hilenin üzerinden 3 yıl geçtiğini ve 1 yıllık sürenin dolduğunu iddia ederek davanın reddini istemiştir.

• Karar: BAM, hilede 1 yıllık sürenin “devir tarihinde” değil, “hilenin öğrenildiği tarihte” başlayacağını vurgulamıştır. Davacının hileyi ancak taşınmazın 3. kişiye satışı sırasında öğrendiği ispatlandığından, davanın süresinde açıldığına karar vererek yerel mahkemenin ret kararını bozmuştur.

. “Davacının Yaşı ve Kandırılma Kolaylığı” Üzerine

İzmir BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/915, K. 2024/530

• Özet: 85 yaşındaki davacının “hizmet sözleşmesi” sanarak tapuda satış imzalaması olayıdır.

• Karar: Mahkeme, davacının yaşlılığı nedeniyle telkine açık olduğunu, tapu memurunun okuduğu metni tam idrak edemediğini ve taşınmazı satması için mantıklı bir neden bulunmadığını belirtmiştir. “İrade fesadı” (hilenin varlığı) sabit görülerek yerel mahkemenin kabul kararı uygun bulunmuştur.

. “3. Kişinin İyi Niyetinin Sorgulanması” Üzerine

Antalya BAM 2. Hukuk Dairesi – E. 2022/1100, K. 2023/2100

• Özet: Hileli devirden sonra taşınmazın çok kısa sürede (1 hafta içinde) 3. kişiye satılması durumudur.

• Karar: 3. kişinin taşınmazın “hile ile alındığını” bilmediği savunulsa da; BAM, ardışık devirlerin hızı ve 3. kişinin taşınmazın gerçek değerinden çok daha ucuza almasını “kötü niyet” karinesi saymış ve mülkiyet korumasını (TMK 1023) kaldırmıştır.

• 1. Yaşlılık ve Kandırma (İşlem Hilesi)

  İzmir BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/2415, K. 2024/112

  • Olay Özet: 78 yaşındaki davacıya, çocukları tarafından “hastanede sağlık güvencesi sağlanacağı” ve “emeklilik evrakları imzalatıldığı” söylenmiş, ancak tapuda taşınmazın devri yapılmıştır.

  • Değerlendirme: Mahkeme, davacının yaşını ve eğitim durumunu göz önüne alarak, davalının “bilgilendirme yükümlülüğünü” yerine getirmediğini ve davacının gerçek iradesinin satış olmadığını tespit etmiştir.

  • Karar: Yerel mahkemenin davanın reddine dair kararı kaldırılarak, hilenin varlığı nedeniyle tapu iptal ve tescile karar verilmiştir.

  . Bedel Farkı ve Hayatın Olağan Akışı

  İzmir BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/890, K. 2024/455

  • Olay Özet: Davacı, borç para karşılığı teminat olarak verdiğini sandığı tapusunun doğrudan satıldığını iddia etmiştir.

  • Değerlendirme: İzmir BAM, taşınmazın devir tarihindeki piyasa değerinin 4.500.000 TL olduğunu, ancak tapuda 400.000 TL gösterildiğini saptamıştır. Davalının bu bedeli ödediğine dair banka kaydı sunamaması ve aradaki “fahiş fark”, hilenin ispatı sayılmıştır.

  • Karar: İstinaf başvurusu esastan reddedilerek yerel mahkemenin iptal kararı onanmıştır.

  . Üçüncü Kişinin Kötü Niyeti (TMK 1023 Şerhi)

  İzmir BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2021/1105, K. 2023/1820

  • Olay Özet: Hileli satıştan hemen sonra taşınmaz, davalının yakın arkadaşına devredilmiştir.

  • Değerlendirme: İzmir BAM, 3. kişinin taşınmazı satın almadan önce evi gelip görmemesini, tapudaki düşük bedeli bilmesini ve satıcıyla olan sosyal ilişkisini “iyi niyetin sorgulanması” için yeterli görmüştür.

  • Karar: 3. kişinin “iyi niyetli hamili” olmadığına, hileyi bildiğine veya bilebilecek durumda olduğuna hükmedilerek tapu kaydı iptal edilmiştir.

“Bedel Farkı ve Banka Kaydı Eksikliği” Kararı

Antalya BAM 2. Hukuk Dairesi – E. 2023/1450, K. 2024/210

• Olay Özeti: Davacı, taşınmazını bir yatırım ortaklığı vaadiyle devretmiş ancak kendisine herhangi bir ödeme yapılmamıştır. Davalı ise bedeli tapu dışında “nakit” olarak ödediğini savunmuştur.

• Değerlendirme: Mahkeme, Antalya gibi rayiç bedellerin yüksek olduğu bir bölgede, milyonluk ödemelerin banka kanalı kullanılmadan yapılmasını hayatın olağan akışına aykırı bulmuştur. Bilirkişi raporundaki piyasa değeri ile tapudaki satış bedeli arasında 10 kat fark olduğu tespit edilmiştir.

• Karar: Hilenin varlığı kabul edilerek yerel mahkemenin davanın reddine dair kararı kaldırılmış ve tapu iptal ile tesciline karar verilmiştir.

 “Bakım Vaadi ve Vasiyetname Hilesi” Kararı

Antalya BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/2800, K. 2023/1950

• Olay Özeti: Yaşlı davacıya “sana ölene kadar bakacağız” denilerek noterde vekaletname alınmış, ancak vekaletname ile taşınmaz doğrudan davalının eşine satılmıştır.

• Değerlendirme: Antalya BAM, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ve davacının “bakım sözleşmesi” yapılacağı inancıyla aldatıldığını belirtmiştir. Davacının işlem tarihindeki sağlık raporları incelenmiş ve telkine açık olduğu saptanmıştır.

• Karar: Tapu kaydının hile nedeniyle iptaline ve davacı adına tesciline hükmedilmiştir.

 “3. Kişinin Kötü Niyetinin İspatı” Kararı

Antalya BAM 2. Hukuk Dairesi – E. 2023/560, K. 2024/15

• Olay Özeti: Hileli devirden hemen sonra taşınmaz, davalının iş ortağına satılmıştır.

• Değerlendirme: Antalya BAM, 3. kişinin (satın alanın) davalı ile olan iş ortaklığı ve yakın sosyal ilişkisini, taşınmazın devir hızını ve fiyatın düşüklüğünü “kötü niyet” karinesi saymıştır. TMK 1023 (tapu siciline güven) korumasından yararlanamayacağı vurgulanmıştır.

• Karar: 3. kişi üzerindeki tapu kaydının iptaline karar verilmiştir.

 “Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması ve Hile” Kararı

Bursa BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/1205, K. 2024/310

• Olay Özeti: Davacı, sadece “kredi çekilmesi” için arkadaşına vekâletname vermiş, ancak arkadaşı (vekil) bu vekâletnameyi kullanarak taşınmazı kendi üzerine devretmiştir.

• Değerlendirme: Bursa BAM, vekilin müvekkiline karşı “sadakat borcu” olduğunu, vekâletnamenin içeriği ne olursa olsun asıl amacın dışında kullanılmasının hileli bir davranış olduğunu belirtmiştir. Davacının borç para alma inancıyla yanıltıldığı sabit görülmüştür.

• Karar: Yerel mahkemenin davanın reddine dair kararı kaldırılmış, hilenin ispatlandığı gerekçesiyle tapu iptali ve tesciline hükmedilmiştir.

“Gülünç Bedel ve Tanığın Görgüye Dayalı Beyanı” Kararı

Bursa BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/2840, K. 2023/1520

• Olay Özeti: Çanakkale’de bulunan değerli bir arazinin, piyasa değerinin %10’u kadar bir bedelle tapuda satış gösterilmesi olayıdır.

• Değerlendirme: Mahkeme, sadece bedel farkının yetmeyeceğini ancak davacı tanıklarının “davalının, davacıyı taşınmazın üzerine kamulaştırma şerhi konulacağı yalanıyla korkuttuğuna” dair görgüye dayalı beyanlarını esas almıştır.

• Karar: İradenin hata ve hile ile sakatlandığına kanaat getirilerek yerel mahkemenin iptal kararı onanmıştır.

 “3. Kişinin İyi Niyeti ve Aradaki Mesafenin Uzaklığı” Kararı

Bursa BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/500, K. 2024/45

• Olay Özeti: Hileli satıştan 15 gün sonra taşınmaz, başka bir şehirde yaşayan 3. bir kişiye devredilmiştir.

• Değerlendirme: Bursa BAM, 3. kişinin taşınmazı hiç görmeden, yerinde inceleme yapmadan ve piyasa araştırması yapmadan satın almasını “hayatın olağan akışına aykırı” bulmuştur. Ayrıca satıcı ile alıcı arasındaki telefon trafikleri incelendiğinde, bu kişinin hileyi bildiği sonucuna varılmıştır.

• Karar: 3. kişinin kötü niyetli olduğuna ve tapunun iptal edilmesi gerektiğine karar verilmiştir.

 “Okuma-Yazma Bilmeme ve Sağlık Raporu Eksikliği” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/1420, K. 2024/310

• Özet: Okuma yazması olmayan ve 80 yaşın üzerinde olan davacıya, “hizmet sözleşmesi” adı altında tapuda devir yaptırılmıştır.

• Karar: Mahkeme, davacının yaşlılığı ve eğitim durumu nedeniyle işlemin niteliğini kavrayamayacağını, tapu memurunun bilgilendirmesinin bu durumu telafi etmediğini saptamıştır. Hileli işlem sabit görülerek yerel mahkemenin iptal kararı onanmıştır.

“Bakım Vaadiyle Kandırma ve Tahliye Talebi” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/1985, K. 2023/1150

• Özet: Davacı, kendisine ölene kadar bakılacağı vaadiyle mülkünü torununa devretmiş; ancak devirden hemen sonra torunu davacıyı evden tahliye etmek için icra takibi başlatmıştır.

• Karar: BAM, devirden hemen sonra başlatılan tahliye girişimini “hilenin ve kötü niyetin en açık delili” olarak kabul etmiştir. Davacının güven ilişkisinin kötüye kullanıldığı gerekçesiyle tapu iptal edilmiştir.

“Düşük Bedel ve Banka Hesabı Hareketleri” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/850, K. 2024/45

• Özet: Tapu senedinde satış bedeli ödenmiş görünmesine rağmen, davacı paranın hiçbir zaman kendisine verilmediğini iddia etmiştir.

• Karar: Mahkeme, davalının “parayı elden verdim” savunmasına itibar etmemiş; Erzurum gibi yerel ekonomide bu ölçekteki nakit hareketlerinin banka kaydı olmamasını hayatın olağan akışına aykırı bularak yolsuz tescil nedeniyle iptale hükmetmiştir.

 “3. Kişinin Akrabalık Bağı ve Kötü Niyeti” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2022/2100, K. 2023/1840

• Özet: Hileyle alınan taşınmaz, davalının amcasının oğluna (3. kişi) devredilmiştir.

• Karar: 3. kişinin “iyi niyetli olduğu ve aile içindeki hileyi bilmediği” savunması, Erzurum BAM tarafından reddedilmiştir. Aradaki yakın akrabalık bağı nedeniyle 3. kişinin bu durumu bilmemesinin mümkün olmadığı vurgulanarak tapu kaydı 3. kişiden de iptal edilmiştir.

“Korkutma (İkrah) ile Birleşen Hile” Kararı

Erzurum BAM 1. Hukuk Dairesi – E. 2023/440, K. 2024/95

• Özet: Davacı, borçlu olduğu kişilerin taşınmazına el koyacağı yalanıyla korkutulmuş ve taşınmazını “emaneten” davalıya devretmiştir.

• Karar: Mahkeme, davalının davacıyı asılsız bir tehlike ile korkutarak iradesini sakatladığını, hilenin korkutma ile desteklendiğini saptamıştır. 1 yıllık hak düşürücü sürenin, korkunun ortadan kalktığı tarihte başladığı belirtilerek dava kabul edilmiştir.