Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukukumuzda dürüstlük kuralının (TMK m. 2) ve vekilin sadakat borcunun ağır bir ihlali olarak kabul edilir. Bu durumun tapu siciline yansıması halinde açılan Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebi ile Tapu İptal ve Tescil Davası, mülkiyet hakkını koruyan ayni nitelikli bir davadır.
1. Davanın Hukuki Niteliği
Vekalet sözleşmesi, taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanır. Borçlar Kanunu uyarınca vekil, müvekkilinin yararına ve iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Eğer vekil, sahip olduğu temsil yetkisini kasıtlı olarak müvekkilinin zararına ve kendisinin veya bir üçüncü kişinin yararına kullanırsa, yapılan işlem hukuka aykırı hale gelir.
Bu dava, “yolsuz tescilin düzeltilmesi” amacını taşır. Eğer taşınmazı devralan üçüncü kişi de vekilin kötü niyetini biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, tescil yolsuz sayılır ve iptali gerekir.
2. Dava Açılmadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Dava ikame edilmeden önce şu temel unsurlar titizlikle analiz edilmelidir:
-
Vekaletnamenin Kapsamı: Vekaletnamede taşınmaz satış yetkisinin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Ancak yetki olsa dahi, bu yetkinin kötüye kullanılması davaya engel değildir.
-
Zarar Unsuru: Müvekkilin malvarlığında somut bir azalma veya beklenebilecek bir artışın engellenmesi durumu var mıdır?
-
Üçüncü Kişinin İyiniyeti: Taşınmazı vekilden satın alan kişinin, vekilin müvekkilini zarara uğrattığını bilip bilmediği araştırılmalıdır. (TMK m. 1023 korumasından yararlanıp yararlanamayacağı).Belirtilen bu duruma göre tapu iptal ve tescil isteğinin yanında terditli olarak 3.kişinin iyiniyetli olması ihtimaline binaen tazminat talep edilmelidir.
-
Zamanaşımı: Bu davalar kural olarak herhangi bir zamanaşımına tabi değildir; ancak hakkın kötüye kullanılması itirazı ile karşılaşmamak için makul sürede açılmalıdır.
3. Mahkeme Tarafından Aranan Şartlar
Yargılama sırasında mahkeme şu dört ana kriterin varlığını sorgular:
-
Vekalet İlişkisinin Varlığı: Geçerli bir temsil yetkisinin olup olmadığı.
-
Vekilin Özen ve Sadakat Borcuna Aykırılığı: Vekilin, müvekkilinin menfaatlerini göz ardı ederek hareket etmesi.
-
Zarar ve İlliyet Bağı: Yapılan işlem sonucunda müvekkilin zarar görmüş olması ve bu zararın vekilin eyleminden kaynaklanması.
-
Üçüncü Kişinin Kötüniyeti: Alıcının, vekilin görevini kötüye kullandığını bilmesi veya hayatın olağan akışı gereği bilmesinin gerekmesi (Örneğin: Taşınmazın değerinin çok altında devredilmesi).
4. İleri Sürülmesi Gereken Deliller
Dava aşamasında ispat yükü davacıdadır. Şu delillerin sunulması davanın seyrini değiştirir:
-
Bilirkişi Raporu (Rayiç Değer): Taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki aşırı fark.
-
Banka Kayıtları: Satış bedelinin müvekkile ödenip ödenmediğini gösteren dekontlar.
-
Tanık Beyanları: Vekil ile üçüncü kişi arasındaki yakınlık (akrabalık, iş ortaklığı vb.) veya muvazaalı (danışıklı) ilişkiyi kanıtlayan beyanlar.
-
Ailevi ve Sosyal Durum Araştırması: Müvekkilin o dönemde taşınmazı satmaya ihtiyacı olup olmadığı.
5. Davalının Sunabileceği Savunmalar
Davalı yan (vekil veya üçüncü kişi), genellikle şu savunmalara dayanır:
-
Bedelin Ödendiği Savunması: Satış bedelinin müvekkile elden veya banka kanalıyla tam olarak ödendiği.
-
Talimat Savunması: İşlemin müvekkilin sözlü veya yazılı talimatı doğrultusunda, belirtilen bedelle yapıldığı.
-
İyiniyet İddiası (Üçüncü Kişi İçin): Tapu siciline güven ilkesi gereği, vekilin yetkisiz olduğunu veya kötü niyetli olduğunu bilmediği savunması.
-
Borca Karşılık Devir: Taşınmazın, müvekkilin vekile olan bir borcu karşılığında devredildiği iddiası.
Yargıtay Hukuk Dairesi Kararı: > “Vekil, vekalet görevini yerine getirirken müvekkilinin menfaatini gözetmek zorundadır. Satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki fahiş fark, tek başına kötü niyetin kanıtı olmasa da, diğer yan delillerle desteklendiğinde vekalet görevinin kötüye kullanıldığının karinesidir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı: > “Eğer üçüncü kişi (alıcı), vekil ile el ve iş birliği içerisinde hareket ederek müvekkili zarara uğratmışsa, bu kişinin tapu siciline güven ilkesinden (TMK 1023) yararlanması mümkün değildir. İptal ve tescil kararı verilmelidir.”
Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında Yargıtay’ın güncel ve yerleşik içtihatları, belirli kriterler etrafında şekillenmiştir. Bu kararların özeti, davanın ispatı ve savunma stratejileri için temel teşkil eder:
A. “Sadakat ve Özen Borcu” Vurgusu
Yargıtay, vekilin sadece yetki sınırları içinde kalmasını yeterli görmez; vekilin, müvekkilinin yararına en uygun olanı yapma yükümlülüğünü vurgular.
Özet: Vekil, satış yetkisi olsa dahi, taşınmazı müvekkilinin zararına olacak şekilde çok düşük bir bedelle devredemez. Vekilin kendi yararına veya üçüncü kişinin yararına hareket etmesi, sadakat borcuna aykırılık teşkil eder ve bu durum işlemin geçersizliği sonucunu doğurur.
B. “Bedel Farkı ve Kötü Niyet” Kriteri
Mahkemelerce en çok dikkat edilen husus, tapudaki satış bedeli ile taşınmazın o tarihteki gerçek rayiç değeri arasındaki farktır.
Özet: Yargıtay kararlarında, “bedeller arasındaki fahiş fark” tek başına vekalet görevinin kötüye kullanıldığını kanıtlamaz; ancak bu fark, alıcının kötü niyetini gösteren en güçlü karinedir. Eğer alıcı, taşınmazın gerçek değerinin çok altında olduğunu biliyorsa, Türk Medeni Kanunu m. 1023 (tapu siciline güven) korumasından yararlanamaz.
C. “El Birliği ve İş Birliği” İlkesi
Üçüncü kişinin (alıcının) durumu, davanın kabulü için kilit rol oynar.
Özet: Eğer vekil ile alıcı arasında akrabalık, iş ortaklığı veya yakın arkadaşlık gibi bir bağ varsa, Yargıtay alıcının “vekilin görevini kötüye kullandığını bildiğini veya bilmesi gerektiğini” kabul eder. Bu durumda “el birliği ile müvekkili zarara uğratma” olgusu sabit sayılır ve tapu iptal edilir.
D. “Zamanaşımı Bulunmaması” Kararı
Bu dava türünde zamanaşımı konusu sıklıkla tartışılır.
Özet: Yargıtay’ın güncel görüşüne göre, vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, yolsuz tescil mahiyetinde olduğundan herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak davanın çok uzun yıllar sonra açılması “hakkın kötüye kullanılması” (TMK m. 2) olarak değerlendirilebilir.
E. “İspat Yükü ve Hayatın Olağan Akışı”
İspatın nasıl yapılacağına dair güncel yaklaşımlar:
Özet: Davacı, satış bedelinin kendisine ödenmediğini iddia ediyorsa, ispat yükü yer değiştirerek davalıya (vekil veya alıcıya) geçer. Davalı, ödemeyi banka kaydı gibi somut delillerle ispat etmelidir. Yargıtay, elden ödeme iddialarına (özellikle yüksek meblağlarda) hayatın olağan akışına aykırı olduğu gerekçesiyle şüpheyle yaklaşmaktadır.”Vekil ile sözleşme yapan kişi iyiniyetli ise vekilin temsil yetkisini kötüye kullanması asıl maliki bağlar; ancak vekil ile alıcı el birliği içinde müvekkili zarara uğratmışlarsa, tescil yolsuzdur ve iptali gerekir.”
Vekalet görevinin kötüye kullanılması davalarında, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi (tapu siciline güven) çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay, bu iyiniyetin varlığını veya yokluğunu tespit ederken belirli somut kriterler aramaktadır.
Bedel Farkı (Objektif Kriter)
Yargıtay, taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki farkın, alıcının iyiniyetini sorgulamak için en temel gösterge olduğunu kabul eder.
Karar Özeti: “Taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri ile tapudaki satış bedeli arasında aşırı (fahiş) bir fark varsa, hayatın olağan akışına göre alıcının bu durumu bilmediğinden söz edilemez. Alıcı, vekilin müvekkilini zarara uğrattığını sezebilecek durumdadır; dolayısıyla iyiniyet iddiası dinlenmez.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi)
6. Taraflar Arasındaki Şahsi ve Yakın İlişki (Sübjektif Kriter)
Vekil ile alıcı arasındaki sosyal veya ekonomik bağ, iyiniyeti ortadan kaldıran en güçlü delillerden biridir.
“Vekil ile taşınmazı devralan üçüncü kişi arasında akrabalık, iş ortaklığı, komşuluk veya yakın arkadaşlık gibi bir ilişki varsa; alıcının, vekilin asıl maliki (müvekkili) zarara uğratma kastından haberdar olduğu karine olarak kabul edilir. Bu gibi durumlarda ‘el ve iş birliği’ (muvazaa) olduğu varsayılır.”
7. Araştırma ve Özen Yükümlülüğü
Alıcının, tapu siciline güvenmesi yeterli değildir; makul bir kişinin göstermesi gereken özeni gösterip göstermediğine bakılır.
“Bir kimsenin iyiniyetinden söz edilebilmesi için, durumun gerektirdiği özeni göstermiş olması gerekir. Vekaletname ile yapılan satışlarda alıcı, vekilin yetkisini kötüye kullandığına dair bir kuşku duyuyorsa veya duyulabilecek bir ortam varsa araştırmalıdır. Kaba bir inceleme ile dahi anlaşılabilecek suistimallerde, alıcının tapu siciline güvenerek mülkiyeti kazandığı kabul edilemez.” (
8. Ödemenin Yapılış Biçimi
Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve kime ödendiği, iyiniyetin tespitinde kritiktir.
“Yüksek bedelli taşınmaz satışlarında bedelin banka kanalıyla değil de nakit olarak (elden) ödendiği iddiası, hayatın olağan akışına uygun düşmez. Ayrıca bedelin vekile ödenmiş olması, vekilin bu parayı müvekkile aktarmaması durumunda alıcıyı sorumluluktan kurtarmaz; alıcının bu paranın müvekkile ulaştığından emin olması veya iyi niyetini somutlaştırması gerekir.” (Yargıtay Güncel Karar Özeti)
9. “Kötüniyet Def’i” Her Zaman İleri Sürülebilir
Yargıtay, kötüniyetin hukuk tarafından korunmayacağını ve bunun her aşamada mahkemece re’sen (kendiliğinden) dikkate alınabileceğini belirtir.
“Kötüniyetli kişinin tapu siciline güveni korunmaz. Üçüncü kişi, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tescil yolsuzdur. Bu durumun kanıtlanması halinde davacı asıl malik, tapunun iptalini ve kendi adına tescilini her zaman isteyebilir.”
10. Bedel Farkı ve Kötüniyet İlişkisi Hakkında
Bu karar, tapudaki bedel ile rayiç değer arasındaki aşırı farkın, alıcının iyiniyetini nasıl ortadan kaldırdığını açıklar.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi
Esas No: 2021/1574
Karar No: 2021/3421
Özet: “Vekil edeni zararlandırma kastı, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişinin el ve işbirliği içerisinde olması halinde somutlaşır. Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fahiş fark, tek başına vekalet görevinin kötüye kullanıldığının kanıtı değilse de, davalı alıcının vekilin amacını bildiği veya bilmesi gerektiğini gösteren en önemli delildir. Bu durumda TMK 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanılamaz.”
11. El Birliği ve Yakın Akrabalık İlişkisi
Vekil ile alıcı arasındaki yakınlığın ispat yüküne etkisine dair temel karar.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi
Esas No: 2020/2145
Karar No: 2021/1120
Özet: “Dava konusu taşınmazın vekil tarafından kendi eşine/yakın akrabasına devredilmesi durumunda, alıcının vekilin müvekkilini zarara uğrattığını bilmediği kabul edilemez. Yakın akrabalık ilişkisi, hayatın olağan akışı gereği vekilin sadakat borcuna aykırı hareket ettiğinin alıcı tarafından bilindiği karinesini oluşturur.”3. İspat Yükü ve Banka Kayıtlarının Önemi
Satış bedelinin ödenip ödenmediği konusundaki ispat kuralları.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi
Esas No: 2019/4582
Karar No: 2020/1247
Özet: “Davalı alıcı, satış bedelini vekile ödediğini savunmuşsa da, bu bedelin vekil tarafından müvekkile aktarıldığı ispatlanmalıdır. Özellikle yüksek meblağlı işlemlerde bedelin banka kanalı yerine elden ödendiğine dair savunmalara itibar edilemez. Ödeme kanıtlanamadığı ve rayiç değer ile tapu değeri arasında uçurum olduğu takdirde tescilin yolsuz olduğu kabul edilmelidir.”
12. Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı
Bu davanın ne zaman açılması gerektiğine dair usul kuralı.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Esas No: 2017/1-1250
Karar No: 2020/352
Özet: “Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, ayni hakka ilişkin olup yolsuz tescilin düzeltilmesi mahiyetindedir. Bu niteliği itibarıyla dava açılması herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.“
Mahkeme Kararlarının Ortak Analizi (Sentez)
Mahkemeler bu kararları verirken şu mantık silsilesini takip eder:
Yetki Var mı? Önce vekaletnamede satış yetkisi aranır.
Zarar Var mı? Müvekkilin malvarlığı eksilmiş mi bakılır.
Hukuki Sebep Geçerli mi? Vekil, müvekkilin talimatına mı uydu yoksa kendi kafasına göre mi hareket etti?
Üçüncü Kişi Korunur mu? Alıcı “ben bilmeden aldım” diyebiliyor mu? (Değer farkı ve akrabalık,vekil adına hareket eden ile 3.kişinin devir öncesi tanışıklığının olup olmadığı gibi hususlar burada devreye girer).
Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı bir davada, mahkemeden istenecek taleplerin doğru formüle edilmesi, davanın sonucunda hak kaybına uğramamanız açısından kritiktir.
A. Asli Talep: Tapu İptali ve Tescil
Davanın temel amacıdır. Taşınmazın davalı üzerindeki kaydının silinerek, yeniden müvekkil adına kaydedilmesi istenir.
Talep Şekli: “Davalı adına kayıtlı olan … ada … parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil [İsim] adına tapuya tesciline karar verilmesi” şeklinde formüle edilir.
B. Kademeli (Terditli) Talep: Tazminat
Eğer taşınmaz, davalı üçüncü kişi tarafından iyiniyetli dördüncü bir kişiye devredilmişse artık tapu iptali imkansız hale gelebilir (TMK m. 1023 gereği). Bu riske karşı, iptal mümkün olmazsa taşınmazın değerinin nakden ödenmesi istenir.
Talep Şekli: “Tapu iptali ve tescil talebimizin reddi halinde; taşınmazın dava tarihindeki (veya karar tarihindeki) güncel rayiç bedelinin, satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi” talep edilir.
C. İhtiyati Tedbir Talebi
Yargılama süresince taşınmazın başkasına devrini önlemek için istenir. (Önceki adımda detaylandırdığımız maddedir).
D. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi
Eğer taşınmaz davalı tarafından kullanılıyorsa veya kiraya verilerek gelir elde ediliyorsa, müvekkilin bu mahrum kaldığı kullanım bedeli de aynı dava ile istenebilir.
Talep Şekli: “Taşınmazın haksız işgali nedeniyle geriye dönük 5 yıllık (veya devir tarihinden itibaren) ecrimisil bedelinin davalıdan tahsiline” karar verilmesi istenir.
E. Gelirlerin ve Kira Bedellerinin İadesi
Vekil veya üçüncü kişi taşınmazdan bir gelir (kira vb.) elde etmişse, bu bedellerin “Vekaletsiz İş Görme” veya “Sebepsiz Zenginleşme” hükümlerine göre iadesi talep edilebilir.
Mahkeme Sürecinin İşleyiş Şeması
Davanın hangi aşamalardan geçeceğini anlamak, taleplerin yönetimini kolaylaştırır:
Özet Karar Tablosu (Ne İstenmeli?)
Talep Türü Ne Zaman İstenmeli? Amacı Nedir? Tapu İptal & Tescil Her zaman (Asli Talep) Mülkiyeti geri almak. Bedel Tazminatı Taşınmaz el değiştirmişse Mülkiyet alınamazsa parayı kurtarmak. İhtiyati Tedbir Dava açılır açılmaz Taşınmazın kaçırılmasını önlemek. Ecrimisil Davalı taşınmazı kullanıyorsa Kullanım bedelini (kira tazminatı) almak.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, mahkemenin yargılama sonunda kuracağı hüküm, davanın ispatlanıp ispatlanamadığına ve taşınmazın güncel mülkiyet durumuna göre üç ana ihtimalden oluşur.
a. Davanın Kabulü Halinde: Tapu İptal ve Tescil Hükmü
Davacı, vekilin kötü niyetli olduğunu ve alıcının (üçüncü kişinin) bu durumu bildiğini ispatlamışsa mahkeme şu şekilde hüküm kurar:
-
Hüküm Fıkrası Örneği: “Davalı [Alıcı Adı] adına kayıtlı olan … ili, … ilçesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının İPTALİ ile, davacı [Müvekkil Adı] adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,”
-
Sonucu: Bu hüküm “inşai” (yenilik doğuran) bir hükümdür. Karar kesinleştiğinde tapu dairesine yazılacak bir müzekkere ile eski malik (müvekkil) yeniden mülkiyet hakkını kazanır.
b. Kademeli Talep Halinde: Tazminat Hükmü
Eğer yargılama sırasında taşınmazın iyiniyetli bir dördüncü kişiye devredildiği veya alıcının gerçekten iyiniyetli olduğu (ancak vekilin kusurlu olduğu) anlaşılırsa, tapu iptali reddedilir ve tazminata hükmedilir.
-
Hüküm Fıkrası Örneği: “Tapu iptal ve tescil talebinin reddine; davacının terditli talebinin kabulü ile taşınmazın karar tarihindeki güncel rayiç bedeli olan … TL’nin, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı [Vekil Adı]’ndan alınarak davacıya verilmesine,”
-
Sonucu: Mülkiyet davacıya dönmez ancak malın güncel bedeli vekilden tahsil edilir.
c. Davanın Reddi Hükmü
Davacı; vekilin sadakat borcuna aykırı davrandığını veya alıcının kötü niyetli olduğunu yeterli delille ispatlayamazsa dava reddedilir.
-
Hüküm Fıkrası Örneği: “Davacının davasının İSPATLANAMADIĞINDAN REDDİNE, mevcut ihtiyati tedbirin karar kesinleştiğinde kaldırılmasına,”
-
Sonucu: Mevcut tapu kaydı korunur. Davacı, karşı tarafın avukatlık ücretini (vekalet ücreti) ve yargılama giderlerini ödemekle yükümlü tutulur.