Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkının korunması ve sicilin gerçeğe uygun hale getirilmesi amacıyla açılan, teknik ve usulü titizlik gerektiren dava türleridir. Özellikle “murais muvazaası” (mirasçılardan mal kaçırma) veya yolsuz tescil iddialarında, üçüncü kişilerin iyiniyeti davanın kaderini belirleyen en kritik unsurdur.

Aşağıda, bu davaların niteliği, ispat yükü ve mahkemenin izleyeceği yol hukuki bir çerçevede açıklanmıştır.

1. Davanın Niteliği ve Hukuki Dayanağı

Tapu iptal ve tescil davası, ayni bir hakka (mülkiyet) dayanan, taşınmazın sicil kaydının hukuka aykırı şekilde oluşturulduğu iddiasıyla açılan bir davadır. Bu davalar “şahsi hak” değil, “ayni hak” doğurduğu için zamanaşımına tabi değildir (bazı özel durumlar hariç).

Miras bırakanın (muris) sağlığında yaptığı devirlerin geçersizliği iddia ediliyorsa, davanın temelini Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları (özellikle 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı karar) oluşturur.

2. İyiniyetli 3. Kişiler Yönünden Sorumluluk

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

• Korunma Şartı: Eğer taşınmazı devralan kişi, tapudaki yolsuzluğu bilmiyorsa ve bilmesi de kendisinden beklenmiyorsa, mülkiyeti korunur.

• İyiniyetin Kırılması: Eğer 3. kişi, taşınmazın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla devredildiğini biliyorsa veya hayatın olağan akışı gereği (akrabalık, iş ortaklığı, düşük bedel vb.) bilmesi gerekiyorsa iyiniyeti korunmaz ve tapu iptal edilir.

3. Mahkeme Tarafından Yapılması Gerekenler

Yargılama aşamasında mahkeme, “resen” (kendiliğinden) ve tarafların talebiyle şu incelemeleri yapar:

• Tapu Kayıtlarının Celbi: Taşınmazın ilk tesisinden itibaren tüm tedavülleri (el değiştirmeleri) ve resmi senetleri getirtilir.

• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasında fahiş fark olup olmadığı saptanır.

• Taraf Teşkili: Tüm mirasçıların veya ilgililerin davaya dahil edilip edilmediği kontrol edilir.

• İyiniyet Araştırması: 3. kişinin alıcı sıfatıyla sosyal ve ekonomik durumu, satıcı ile yakınlığı ve ödeme gücü araştırılır. Banka kayıtları sorgulanır.

4. Davacı Tarafından İspat Edilmesi Gereken Hususlar

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca ispat yükü, iddiada bulunan davacıdadır. Davacı şu unsurları kanıtlamalıdır:

1. Muvazaa (Danışıklı İşlem) Olgusu: İşlemin gerçek bir satış değil, bağışlama amacı taşıdığını (ancak tapuda satış gibi gösterildiğini).

2. Mal Kaçırma Kastı: Murisin bu işlemi yaparken diğer mirasçıları mahrum bırakma amacı güttüğünü.

3. 3. Kişinin Kötüniyeti: Taşınmazı alan kişinin, işlemin muvazaalı olduğunu bildiğini (örneğin; akrabalık bağları, komşuluk, tanıklık beyanları ile).

4. Bedel Farkı: Tapudaki bedel ile gerçek değer arasındaki uçurumu resmi raporlarla desteklemelidir.

5. Miras Bırakanın İradesine İlişkin Tespitler

Mahkeme, murisin gerçek iradesini belirlemek için şu kriterleri değerlendirir:

• Murisin Ekonomik Durumu: Murisin taşınmaz satmaya ihtiyacı olup olmadığı (para ihtiyacı, borç vb.).

• Aile İçi İlişkiler: Murisin mirasçılarla olan beşeri münasebetleri, bakıma muhtaç olup olmadığı ve devralan mirasçının murise bakıp bakmadığı.

• Geleneksel Sahikler: Toplumda sıkça rastlanan “erkek çocuklara mal verme” veya “ikinci eşten olan çocukları kayırma” gibi alt saiklerin varlığı.

• Ödeme Kanıtı: Satış bedelinin murisin banka hesaplarına girip girmediği.

Özet Tablo: İyiniyetin Korunması ve İstisnası

Bu süreçte davanın seyri, sunulan delillerin (tanık, banka kaydı, veraset ilamı) mahkemece “miras bırakanın gerçek iradesi” ile ne ölçüde örtüştüğüne bağlıdır.