Kira tespit davasının yargılama aşaması ve davanın hukuki niteliği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde şekillenir. Bu dava, teknik yönü ağır basan ve ispat faaliyetinin belirli usullere bağlandığı bir dava türüdür.
İşte bu davanın hukuki niteliği ve yargılama sürecinde mahkemenin takip ettiği adımlar:
1. Davanın Hukuki Niteliği
Kira tespit davası, “kendine özgü (sui generis)” bir dava türüdür. Bazı özellikleri şunlardır:
-
İnşai (Yenilik Doğuran) Değil, Tespit Mahiyetindedir: Mahkeme burada yeni bir sözleşme kurmaz; var olan kira sözleşmesinin en temel unsurlarından biri olan “bedeli” ekonomik şartlara göre yeniden belirler ve tespit eder.
-
Kamu Düzeni İlişkisi: Kira bedelinin tespiti, hem mülkiyet hakkını hem de barınma/çalışma hakkını ilgilendirdiği için mahkeme, tarafların sunduğu delillerle bağlı kalmaksızın resen (kendiliğinden) araştırma yapma ve bilirkişi incelemesi yaptırma yetkisine sahiptir.
-
Sınırlı İnceleme: Bu davada kira sözleşmesinin iptali, tahliye veya sözleşmenin diğer maddelerinin değişikliği tartışılamaz; tek konu “kira bedeli”dir.
2. Yargılama Aşamasında Mahkeme Tarafından Yapılan İşlemler
Mahkeme, yargılama süresince şu aşamaları izlemekle yükümlüdür:
A. Usuli Şartların Kontrolü (Arabuluculuk ve Süreler)
Mahkeme öncelikle davacının dava açmakta hukuki yararının olup olmadığını, davanın 5 yıllık süre içerisinde açılıp açılmadığını kontrol eder:
-
Arabuluculuk: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Mahkeme, dosya kapsamında arabuluculuk son tutanağının olup olmadığını kontrol eder, eğer davacı tarafından buna ilişkin belgeler sunulmadı ise tensip ile birlikte arabuluculuk son tutanağının bir örneğinin sunulması için davacı tarafa süre verir.
-
5 Yıl Şartı: Hakim, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin dolup dolmadığını inceler. 5 yıl dolmamışsa, bedel piyasa rayicine göre değil, sadece TÜFE oranına göre belirlenir.
B. Delillerin Toplanması ve Emsal Araştırması
Mahkeme, taşınmazın güncel değerini belirlemek için şu verileri toplar:
-
Emsal Kira Bedelleri: Taraflara, dava konusu taşınmaza benzer özellik taşıyan emsal kiralık yerleri ve buna ilişkin kira sözleşmelerini bildirmeleri için süre verir. Ayrıca ilgili tapu müdürlüklerinden ,emlak odalarından yada vergi dairesine müzekkere yazılmak sureti ile bölgedeki kira rayiçleri sorulabilir. Ayrıca mahkeme kolluğa müzekkere yazarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yere yakın emsal olabilecek kira sözleşmelerinin varsa araştırılarak dosyaya gönderilmesini isteyebilir.
-
Vergi Kayıtları ve Belediye Bilgileri: Taşınmazın imar durumu, yaşı, konumu gibi teknik bilgiler dosyaya kazandırılır.
C. Bilirkişi İncelemesi ve Keşif (En Kritik Aşama)
Mahkeme, konusunda uzman bilirkişiler (genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi ve mülk bilirkişisi) eşliğinde taşınmazın başında keşif yapar.
-
Yerinde Tespit: Taşınmazın iç yapısı, manzarası, ulaşım imkanları, binanın lüks mü yoksa standart mı olduğu yerinde görülür.
-
Bilirkişi Raporu: Bilirkişiler, toplanan emsaller ve keşif gözlemlerine dayanarak “boş olsa ne kadara kiraya verilirdi” sorusuna yanıt veren bir rapor hazırlar.
D. Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)
Bilirkişi raporuyla belirlenen “piyasa rayiç bedeli” nihai kira bedeli değildir. Hakim, Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca:
-
Mevcut kiracının “eski kiracı” olması sebebiyle, belirlenen rakam üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapar.
-
Böylece kiracının mağduriyeti önlenirken, mülk sahibinin de piyasa şartlarından kopmaması sağlanır.
E. Hükmün Kurulması
Mahkeme, tüm bu süreçlerin sonunda yeni kira bedelini net bir rakam olarak belirler. Mahkeme ilamında, bu bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı açıkça belirtilir.
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme
-
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
-
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesi.
Özetle; Mahkeme bu süreçte bir terazi görevi görerek, TÜFE verileri, bilirkişi raporu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet esaslarını bir araya getirerek sözleşmenin tarafları arasındaki ekonomik dengeyi yeniden tesis eder.Bu davadaki en önemli husus davacı ve davalı arasındaki yazılı kira sözleşmesinde artış maddesinin olup olmadığına göre dava açılırken yeniden belirlenecek olan kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ve talep edilebileceği önemlidir.