Kiracıyla kiraya veren arasındaki ilişki, kira sözleşmesi çerçevesinde hukuki bir nitelik taşır. Kira ilişkisi, kiracının belirli bir miktar ödeme yaparak bir taşınır veya taşınmaz malı kullanma hakkı elde ettiği bir anlaşmadır.
Kiraya veren, kiraladığı taşınır veya taşınmaz malı kiracının kullanımına sunma yükümlülüğünü üstlenir. Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında çeşitli hak ve yükümlülükler doğurur. Kiracı, kira bedelini ödeyerek malı kullanırken, kiraya veren de bu hizmet karşılığında bir bedel alır.
Konut veya ticari işyeri kiralama durumlarında, izlenmesi gereken prosedürler benzerlik gösterir. Kiracının tahliye edilmesi durumunda, genellikle mevzuatlar kiracının haklarını daha fazla korur. Ancak kiraya verene de bazı haklar tanınmıştır.
Kiraya verenin, kiracıyı tahliye etmek için haklı sebeplere sahip olması gerekir. Bu nedenler arasında:
- Kiracının kira ödemelerini geciktirmesi,
- İki defa ihtar çekilmesi durumunda,
- Tahliye taahhütnamesi imzalatılması,
- Malın sahibinin veya ihtiyaç sahibi olmanın gerekliliği,
- Sözleşmeye aykırı davranılması,
- Kiracının iflas etmesi gibi durumlar yer alabilir.
Ayrıca, kiracının komşuları rahatsız etmesi veya kiracının kiraladığı yerin yıkılması veya önemli tadilat gerektirmesi gibi durumlar da tahliye sebepleri arasında sayılabilir.
Kiracıyı Çıkarma Yolları
Kiracının evden çıkarılması için yasal süreçlerin takip edilmesi gereklidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesiyle ilgili hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini belirtir.
Kira sözleşmeleri, belirli veya belirsiz süreli olabilir. Ancak, sözleşmenin süresinin dolması yeterli bir sebep değildir. Kiracının tahliyesi, yasada belirtilen nedenlerin gerçekleşmesiyle mümkündür.
Kiraya veren, haklı bir sebebe dayanmadığı sürece kiracıyı tahliye edemez. Haklı sebepler varsa, sözleşme feshedilerek kiracı tahliye edilebilir. Ancak, kiracının kendi isteğiyle çıkmadığı durumlarda, kiraya verenin haklı bir nedeni olmadıkça tahliye işlemi yapılamaz.
Özellikle kiracı tahliyesi sürecinde, uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak önemlidir. Bu, hak kaybının önlenmesi açısından en sağlıklı yaklaşımdır.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kısa süreli kira sözleşmelerinde, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda iki kez yazılı ihtar çekilmesi tahliye sebebi olabilir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, bir kira yılı içinde iki kez kira ödemesi yapılmadığında ihtar gönderilerek kiracı tahliye edilebilir.
Kiracı, iki kez kirayı ödememiş olmalı ve kiraya veren tarafından yazılı olarak ihtar almalıdır. Kiracının iki kez haklı ihtar alması, tahliye davası açılabilmesi için gerekli bir şarttır. Kiracının kira ödemesinde temerrüde düştüğü durumlarda, kiraya veren tarafından ihtarname çekilir.
İhtarname ile kiracıya, kira borcunun 30 gün içinde ödenmesi gerektiği bildirilir. Kiracı, bu süre içinde borcu öderse evden çıkarılamaz. Ancak borç ödenmezse, icra yoluna başvurulabilir.
Kiracıya Karşı Tahliye Talepli İcra Takibi
Kiracının evden çıkarılması için icra takibi başlatılabilir. İcra takibi, hem kiracının evden çıkarılmasına hem de ödenmeyen kira bedelinin tahsil edilmesine yardımcı olur. Sadece kira bedelinin tahsili için ise ilamsız icra takibi başlatılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir süre içinde taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir beyanname içerir. Bu belge, hukuki olarak doğru şekilde hazırlandığında kiracının tahliyesini sağlar. Tahliye taahhütnamesi, kanunda belirtilen şekilde düzenlenmelidir ve kiracı tarafından imzalanmalıdır.
Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiraya verenin, kendisi veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunda kiracıyı tahliye etme hakkı vardır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her altı ayda bir fesih yapılabilir. Kiracıya üç ay önceden bildirim yapıldığında, sözleşme feshedilebilir.
Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Kiralanan taşınmazın önemli bir tadilata ihtiyacı olduğunda, kiracının tahliye edilmesi gerekebilir. Ancak, basit tadilatlar için tahliye işlemi uygulanmaz. Kiraya verenin, kiracının tahliyesini istemesi için tadilatın zorunlu ve önemli olması gerekir.
Kiracının İflas Etmesi Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracının iflas etmesi durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir ve ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini talep edebilir. Kiracının iflas ettiği durumda, kiraya verenin güvence talep etme hakkı vardır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesinin 10 yıl boyunca devam etmesi durumunda, kiraya verenin tahliye hakkı doğar. Kiracıya altı ay önceden bildirim yapıldığında, sözleşme feshedilebilir. Kiracı, bildirim aldıktan sonra evi boşaltmazsa, tahliye davası açılabilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracının Evden Çıkarılması
Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, kiraya veren ihtarname çekebilir ve tahliye davası açabilir. İki ihtar çekilmesine rağmen kiracı kira borcunu ödemezse, icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
Tahliye Davası
Kiracının evden çıkarılması için tahliye davası açılabilir. Bu davada, kiraya verenin yasal sebeplere dayanması gerekir. Tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak açılır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Tahliye Davası Dava Dilekçesi
Tahliye davasına ilişkin örnek dava dilekçesi aşağıda yer almaktadır.
…… SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE
DAVACI :
TC KİMLİK NUMARASI :
ADRES :
VEKİLİ :
(Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin)
DAVALI :
ADRESİ :
KONU : İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İsteminden ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
1-)
2-)
3-)
4-)
HUKUKİ NEDENLER : 6098 S. K. m. 299, 350, 351, 353, 6100 S. K. m. 119, 240
HUKUKİ DELİLLER :
1-) …/…/… tarihli Kira Sözleşmesi
2-) … Aile Mahkemesinin …/ …/ … tarihli …/… E. …/… K. sayılı kesinleşme şerhli boşanma ilamı örneği
3-) Tanıkların isimleri ve adresleri ile tanıklık edecekleri konuları gösterir tanık listesi
4-) … Noterliği’nin …/ …/ … tarihli … yevmiye numaralı İhtarnamesi
TALEP SONUCU : Yukarıda arz ve izah olunan sebeplerle, davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini müvekkilimiz adına saygıyla talep ederiz. …/…/…
EKLER :
1-) …/…/… tarihli Kira Sözleşmesi
2-) … Aile Mahkemesinin …/ …/ … tarihli …/… E. …/… K. sayılı kesinleşme şerhli boşanma ilamı örneği
3-) Tanıkların isimleri ve adresleri ile tanıklık edecekleri konuları gösterir tanık listesi
4-) … Noterliği’nin …/ …/ … tarihli … yevmiye numaralı İhtarnamesi
5-) Bir adet onaylı vekaletname örneği
Davacı Vekili
Av.
Kiracı tahliyesi için hemen bizimle iletişime geçin!